房产投资同比下降35。3，海南正在起变化

　　文丨西部君
　　刚刚三十而立的海南，正在下决心克服房产依赖症。
　　这两天，海南出台了一份《关于鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题的实施意见》，文件提到：
　　贯彻房地产调控政策，鼓励我省存量商品住宅用地转型利用和处置盘活，妥善解决招商引资产业项目配套商品住宅用地历史遗留问题，促进产业转型升级和经济高质量发展。
　　文件提到的存量商品住宅，是指已经拿到土地证，但还没有动工；或者已经动工，但可以改变用途的商品住宅用地。
　　按照文件的初衷，这部分商品住宅用地，如果还来得及，那就不再盖楼卖房，而是规划成产业项目，建工厂，建写字楼。总之，优先满足产业用地，脱虚向实。
　　无独有偶，近期的固定资产投资数据，也显示出海南房产降温的趋势：
　　今年前两月，海南房地产投资增速为-35.3%，为全国倒数第二，是为数不多负增长的地区之一。
　　从土地政策到投资布局，海南围绕房地产行业的出手频次相当高了。联系到去年曾推出史上最严的全域调控手段，那么，海南经济是否正在全面去房产化？
　　01
　　海南的房产依赖度全国第一
　　提到海南经济和房地产的关联度，有一个和前两月房产投资增速截然相反的数据，那就是房产投资的GDP占比，2018年海南达到35.5%，高居全国第一，还是唯一突破30%的地区。
　　追得一提的是，这个数据还不是海南的最高值。2018年的调控政策出来后，海南的房产投资为1714亿左右，投资增速下降16.5%。房产依赖度最深的年份，各项数据又达到什么水平呢？
　　西部城事依据统计公报进行了梳理，如下图：
　　可以看出，2005年左右的海南，虽然经济体量相当小，只有千亿规模，但房地产投资不过百亿，行业增加值不到三十亿，离支柱产业相距甚远。
　　2007年开始，海南的房地产开始了明显的复苏势态，当年的房产投资增速达到42.2%，房产投资的GDP占比再次突破两位数。
　　2007到20110年间，海南的房产投资增速就没低于过40%，2010年甚至达到62.5%。这一年恰逢《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，海南被认为迎来另一波发展机遇期，房地产再度成为大量资金涌入的领域。
　　2005年到2017年，海南的房产投资年平均增速达到32%左右，投资额从不到百亿发展为突破两千亿，十二年时间翻了三十倍，房产投资一度接近经济总量的一半。
　　房地产除了贡献超四百亿的增加值外，还贡献了全省接近一半的税收。下面的一些县市，比例更夸张，比如万宁市60%以上的税收来自房地产业，临高70%，陵水县甚至达到85%。
　　海南不像其他内陆省份，有足够的平原腹地，所以大举建房盖楼，对土地财政的依赖，另一面是土地的高度紧缺。关于这点，《瞭望》提到过一个代表性的例子：
　　省里给万宁的建设用地指标到2020年是209平方公里，但万宁目前已经卖出去229平方公里，不仅已经无地可卖、可用，还缺口20平方公里。
　　别说万宁，海口、三亚等经济发展水平相对较高的城市，哪怕有旅游业支撑，但对房地产的依赖度同样不低。2018年房产开发投资GDP占比排名前三的城市，分别是三亚、海口和昆明，海南包揽前两席。
　　以海口为例，去年的经济总量1510.51亿，房产开发投资609.42亿，占比超过40%。四年前的2015年，海口的房地产投资增速一度达到96.3%，一年翻一番。
　　02
　　一个去房产化的海南正在来临
　　2018年的海南，房产依旧是经济的重要支柱，但总的来说，这一年是变化的开始，围绕房地产的各项数据全面下滑。
　　除了房产投资下降16.5%外，房地产竣工面积下跌6.3%，销售面积下降37.5%，销售额下降23.2%。
　　房住不炒的大背景下，海南楼市降温是意料之中的局面。但各项数据如此大幅滑坡，和产业结构调整息息相关，也说明海南真的意识到了问题所在，决心转型。
　　来源：中商产业研究院
　　海南有生态瓶颈，一些市和县出现的建设用地指标倒挂的局面，说明也没多少地可以卖。哪怕卖出去的地盖成了商品楼盘，去库存和空置率也是个大问题。
　　事实上，在海南房产投资增速最快的2010年，海南住建部门的数据显示，海口、三亚、文昌、琼海等8个市县，多数小区的入住率都达不到20%。
　　房屋空置造成浪费，产业建设缺少足够的用地，2010年房地产投机潮卷土重来，给海南留下深刻印象。而再往前90年代初那次著名的房产风波，诞生了全国10%的积压商品房，还开创了省级银行（海南发展银行）破产倒闭的先河。
　　所以，去年海南喜提自贸区、自贸港的政策红利，外界普遍看好海南楼市，各路资本跃跃欲试时，海南一盆冷水，在4月份出台了史上最严的全域限购政策：
　　五指山、保亭、琼中、白沙4个市县住房只能向本地居民销售；海口、三亚、琼海三地，买房要有本地户籍或者五年个税、社保记录；其他区域要两年个税和社保记录。
　　在此次调控措施推出前，海南已经有取得不动产证5年后方可转让的限售政策，按照全域限购政策，从购房到脱手的交易时间延长到了至少七年以上，海口、三亚等热点投资城市则是十年以上。
　　来源：易居研究院
　　目前海南全省常住人口不到一千万，2018年的人均可支配收入只有24579元，低于全国28228元的平均水准，房价收入比高居全国前列。比如三亚的房价收入比就高达20，仅次于深圳，排在全国第二。
　　所以海南的购房者大部分是外地人，比例在七成以上。如果是投资而不是刚需，限购提高了购房门槛，加上买了被套牢的概率极大，这几乎堵死了投机炒作的渠道。
　　海南＂去＂意已决，史上最严调控，还只是一个缩影。据不完全统计，2018年，海南出台涉及房产的调控政策多达23次，除此以外海南的主政官员，曾在多个场合表示要斩断房产依赖症。
　　从数据来看，海南给楼市降温的确不是空话，一个去房产化的海南正在来临。
　　03
　　海南的未来在哪里
　　从建立特区到建设旅游岛，海南的两次机遇期，都没能避开房地产投机潮的搅局。眼下第三次窗口期到来，对楼市收紧，可以说是提前亮明了姿态。不过从房地产行业抽离，至少要面临两个问题。
　　其一，短期的税源流失，债务压力升级。这一点下面有些市县已经遇到了，具体从经济增速和财政收入的下滑可见一斑。
　　其二，长期的经济如何转型。2005年以来，海南的经济增速，和房产投资增速呈现高度的正相关，2018年房产投资下降，经济增速也创下了这一阶段的历史新低，可见房产行业经济贡献率之高。那么去房产化之后，产业真空如何填补？
　　海南本身的区位并不差，有优良的深水港，只是与之隔海相连的，是不发达的西南内陆。而地形和生态都决定了不适宜进行大规模的工业开发，所以直到今天，海南的第二产业依旧相当薄弱，没有完成基本的工业化进程。
　　以海南的数据为例，2018年三次产业占比为20.7：22.7：56.6，统计公报甚至没有公布工业增加值的具体数字。海口的占比情况还要更特别，三产比为4.2：18.3：77.5，二产增加值只有276亿元。
　　海南的人口和陆地面积只有一个大城市的规模体量，本地消费市场和腹地相当小，甚至外来的东北人就撑起了好大一片天。加上没有工业基础，要找一条特色发展之路的确比较难，这解释了为何房地产会成为路径依赖。
　　海口投资情况，来源：统计公报
　　在今年年初的海南企业家咨询会，马云提出让海南对标香港，脑洞开得够大，落到实处未必容易，要知道香港扮演的是内地和世界的超级联系人角色，从制度到区位，很多优势海南都不具备，模仿香港发展赛马不了了之便是一个例子。
　　不过如西部城事在此前《超越香港？海南需要脑洞》中所言，海南封闭的小岛格局，意味着它天然适合进行各种政策试验，试错成本低。自贸区的红利花落海南，正是有此考虑。对海南来说，若政策层面给予的自主权足够大，未来依旧很大值得畅想的空间。
　　海南具体如何转型，目前依然缺少比较清晰的路径，得一步步摸索、试验，但告别房地产投资拉动的老路，应该成为最基本的共识。眼下海南下决心去房地产化，这无疑是良好的开局。