如今的房子还能不能买,该不该买?让我们听听专家的建议
如果把时间倒推10年,房价过万的城市极其稀少,但到2021年末,全国住房均价已达到10396元/平米,均价过万城市更是接近80座。买一套100平米的均价房,首付款起码也要30-40万,对于年轻人而言,如果没有父母支持,即使月供能承担,其首付款也不是3-5年能凑出来的。
即便如此,当下的房价并没有出现明显下跌,而且根据中国社科院去年底发布的报告预计,2022年的房价增幅在-3%-3%左右。如果最终成真的话,那么,100万的房子最高涨幅仍可能有3万,相信很多年轻人一年的存款未必有那么多,那么,还会不会印证过去那句"年初不买房,一年又白忙"的顺口溜吗?
当然,这是建立在"房价永远涨"的论调基础上。不少房地产大佬却不这样认为,SOHO董事长潘石屹早在2018年一个节目上就提到,市场上钱一多就制造泡沫,互联网、P2P、房地产泡沫都是钱多引起的,过几年还会如此,还会有新的泡沫出现。
现在看来,潘石屹说的话并不是没有道理。众所周知,自这次席卷全球风波发生以来,各国为恢复经济发展,不惜开动印钞机。数据显示,美国在2020年至今的近两年时间里,印钞就达到了3.7万亿美元(折合人民币24万亿元),M2同比增长超24%,沃顿商学院杰里米·西格尔教授预计,未来2-3年通胀率可能上升到20%。
在美国疯狂放水下,各国大宗商品价格、房价出现了大幅上涨。据OECD公布的数据显示,美国房价在去年最后一个季度同比上涨近14.56%。受其影响,其他很多国家也难以独善其身,2020-2021年,新西兰住宅价格中位数上涨了24%,英国上涨10%,创2014年以来增速新高。
不过,国内经济学家任泽平则表示,"这一轮大宗商品价格的高点应该临近了",不过建议大家再等一等。他的理由是,当大家看到美国经济复苏较好的话,那么也意味着加息、收紧政策的到来,同时还会对全球市场形成较大影响。
专家们的观点各执一词,对此,购房者可能有些迷糊了,今明两年不买房,5年后"买不起"还是"捡便宜",抑或是"随便挑"?王石给出了结果。
1.此疫期间,各国为快速恢复经济发展,印钞加速,全球进入到货币宽松时代。
2.全球一体化,没有局外人,铁矿石等大宗商品、房价、汽车零部件都面临着输入性通胀。
3.年轻人不要急于买房。
为恢复经济发展,去年以来也有过M2升高的经历,但目前正在逐步回归正常,同时采取措施阻断向楼市输送资金。
王石的话有两层意思,一是感受全球到通胀压力,房子作为商品,也不例外,二是根据不同情况,年轻人又不急于买房。看似矛盾的话,到底什么意思呢?根据统计部门数据显示,2020年末,M2同比增加了10.1%,创2017年以来新高,但从进入到2021年后,1-4月份的M2增速为9.4%、10.1%、9.4%、8.1%,4个月有3个月增速都在10%以内,随着M2不断回稳定,2021全年M2增速仅有9%,2022年初也是百分之九点几,未来即使稍有反复,但恢复到正常状态已没什么悬念,意味着宽松的货币环境正在离我们远去。值得一提的是,即使面临着输入性通胀的局面,我们对流入房地产的资金管控越来越精细化,其目标就是不要非房地产资金进入到房地产领域。印象深刻的几件事:
1.2021年开始就对大中小商业银行设置房地产贷款占比"两条红线",以便于房地产贷款的集中管控,防止一些银行将资金输送到房地产;2.防止经营贷、消费贷等流入到楼市,深圳、北京、上海等多地发布严打经营贷流入楼市违规行为,一些购房者会接到相关部门的核实电话,一旦确认,要立即全款付清;3.加大处罚力度,根据中证报的报道显示,银保监开出的银行罚单中,有近20%是针对资金违规流入房地产的案子。就在近期,银保监会发布的风险提示中要求,严控消费资金进入购房领域。
说到底,央行有意引导资金进入到实体经济,资金再多,房地产想分这杯羹不容易。即便楼市遇到下行期的2022年,顶多也是让房地产信贷逐步恢复正常,伴随着房地产行业风险出清,不可能再像过去那样保持房地产信贷增长了。
世界范围内的通胀进一步蔓延,原材料价格可能还会继续上涨。
国家外管局陆磊副局长也曾表示,全球流动性仍充裕,通胀预期有进一步抬升预期。数据也显示,自2021年以来,铁矿石等黑色系列、铜等有色系列价格上涨明显,原油价格也创同期最大涨幅,随后虽有回落,但仍在高位,当原材料价格上涨后,相关的大宗产品价格也跟随上涨。我们知道,房地产关联数十个行业,会不会对房地产价格产生影响,还有待观察。特别是资产价格上涨后的轮动效应,喜欢买房的国人,会不会把房产作为一个保值增值载体,这也是一个不可不察的现象。
房地产价格若上升或与普通人无关。
王石劝年轻人不要买房,有一种观点认为,王石的本意是年轻人不要过多地被房子束缚,会被房子固定,可以先回到家乡创业,然后有钱了就能回到大城市买房,但还有一种观点理解为,房价已经很高,年轻人不可能买得起房子,还不如租房子划算。无独有偶,白岩松近期在谈低生育率时也发表了类似看法,房价是年轻人不愿生育的重要原因,他明确指出,当房价已经到3-4万时,再怎么涨也跟普通人没什么关系了,反正买不起。
毫无疑问,房价若继续上涨,将有越来越多的人更买不起,但任何商品价值变化都脱离不了经济规律,何况房子作为一件民生商品,最终脱离不了居住属性,所以,国家为了确保房地产健康平稳发展,通过各种调控措施挤出投机炒作行为。其实,过去那些名声在外的炒房客团也不见了踪影。
而且还有一个比较现实的数据,我国城镇居民人均建筑面积已在40平米左右,家庭户均住房达到了1.5套,仅有4%的城镇家庭没有住房。根据地产机构的数据显示,截至2021年底,我国待售商品房库存已超70亿平米,到了上一波去库存以来的数据新高,如果按照套均100平米算,那就是7000万套住房,这还不包括大量的二手空置房。相对而言,一二线大城市人口流入较多,住房需求在一定时期内还能维持,但三四线城市由于产业人口吸引力本身处于弱势,当货币因素消失后,空置房明显增多或是一个不难想象的事。
因此,今明两年不买房,5年后"捡便宜"还是更"买不起",还是随便挑,这个话题不能一概而论,大城市的房子仍旧价值坚挺,加上短期内受到通胀影响,年轻人要在这里置业难度可能会越来越大,有经济能力且遇到合适的还是应及时上车,但对于很多三四线城市来说,房子肯定是不缺的,买房根本不用那么着急,当潮水退却后,我们可以好好选、慢慢挑。
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