李春伟稳字当头，百强房企要筑牢稳中求进的坚实基础

　　2022年3月31日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的＂  2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会  ＂在北京隆重召开。
　　尊敬的黄院长和刘所长，还有在座的企业界各位朋友，今天我演讲是＂稳字当头，百强房企要筑牢稳中求进的坚实基础＂。
　　一、2022年房地产政策取向与新形势
　　今年总体政策取向是稳中求进。2020年《政府工作报告》＂稳＂字被提了76次，坚持稳中求进工作总基调，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念。加快构建新发展格局，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开。
　　通过《政府工作报告》、＂十四五＂规划、中央经济工作会议、央行工作会议、住房和城乡建设工作会议以及金融专题会议，我们看到了今年的《政府工作报告》着重强调的是109个字，定调了2022年的楼市发展趋势，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　近期来看主要的核心是稳地价、稳房价、稳预期。大家知道，＂三道红线＂改变了行业＂举债扩张＂的增长逻辑，＂供地两集中＂降低了土地竞拍热度，对房企的合规化管理提出新要求。2022年我们将稳定核心一二线城市以及三四线城市的地价、房价和预期。
　　在中期来看，因城施策促进房地产良性循环和健康发展。一方面是支持合理的融资需求：房地产金融政策或将精准收放，三条红线逐步地将我们居民的负债、房产杠杆调至一个合理的水平；政策导向上，既要支持居民自住以及改善性购房消费，支持房企合理的融资需求，又要坚决遏制房地产泡沫化金融化问题；苏州、杭州、广州、深圳等热门城市已下调房贷利率，2022年更多城市或将放松限贷、限售松绑。另一一方面从居民消费复苏来看：稳就业、促消费、居民增收、三孩政策，居民生活改善，或促进购房需求提升。
　　从远期来看，就是从＂房地产＂到＂住房＂。《十四五规划》直接提及房地产方面的内容多达538字，＂住房＂一词一共出现了26次。其核心就是要实施房地产市场平稳健康发展长效机制。从取向来讲住房的首要功能是满足人民美好生活需要，其次才是商业。目的就是促进房地产与实体经济均衡发展，加快建立多主体的供给、多渠道的保障、租购并举的住房制度。
　　二、新形势下百强房企的担当、挑战与机遇
　　首先是房企担当。房企直接影响了人民的获得感、幸福感和安全感。人民追求幸福美好生活应该是体现在我们对住房的需求和改善。在房地产承担重任的过程中，因为房地产企业作为支柱产业，是为提高城镇化水平和国民经济高质量发展，发挥重要作用，并承担着城市发展的责任与使命，也是我们实现共同富裕的重要引擎。百强房企的标杆引领，我们看百强房企作为最活跃、最有力度的推动力量，在行业中以身示范，切实发挥了重要的引领和标杆作用，是帮助人民改善居住条件的排头兵。
　　同时，规模房企2021年以来普遍经历了困难和阵痛，面临着两项挑战：
　　挑战1：融资、销售双重承压。今年的房企普遍要经历了一些镇痛，2021年房地产业普遍经历阵痛，销售规模负增长房企数量攀升；业绩罕见负增长，叠加行业去杠杆、风险出清、市场降温的背景，规模房企融资现金流和销售现金流双重承压，拿地动作放缓，房地产业正从高速增长向平稳增长过渡；这是自2008年金融危机以来规模房企第一次出现集体下滑。
　　挑战2：信贷收紧导致偿债风险加速暴露。房地产行业杠杆率过高, 警惕信贷突然收紧导致的债务危机。＂三道红线＂逐渐在各省市落地，踩到至少一条＂红线＂的房企不在少数。杠杆率过高之下，房企由于信贷收紧导致偿债能力不足的风险加速暴露。规模房企普遍负债率较高，受到的影响比较大；中小型房企杠杆影响相对偏弱，降杠杆或许是一次机遇。但由于缺乏足够的实力与资本，仍面临较大的竞争压力。应积极寻求战略投资以跳出短期踩到＂三道红线＂导致的恶性融资循环，谋求长期改善经营模式、优化资金结构。
　　同时，也迎来政策暖风，促进住房消费健康发展，存在着三个机遇期：
　　机遇1：合理购房消费需求激活。发改委：1月17日发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，指出：＂支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。＂这是近年来首次政策促进住房消费。央行：稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。政策正在促进改善性需求释放，进一步打通二手房、新房和土地市场循环。缓解房地产企业资金困局。在持续的政策推动下，各地楼市正逐步回暖，按揭贷款、开发贷款等领域的活跃度有望回升。新型城镇化创造了新一轮的购房需求。以人为核心，柔性化治理、精细化服务的宜居城市将更多。高素质人才不断聚集，核心一、二线城市房地产市场前景可期。
　　机遇2：租赁、社区养老、物业迎来政策红利。从租赁市场来看，2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，相比2021年任务量高出1.5倍，占十四五总目标的37%。未来，政策将支持＂租购并举＂，＂长租房＂，＂保障性住房＂。大城市租赁需求或呈现多样化、品质化的发展态势。货币政策也将会加大对住房租赁市场健康发展的支持力度。2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增长。从养老市场来看，预计2025年高龄人口数量将达到4600万人。养老产业规模有望突破12万亿，涉房部分达到3万亿，物业企业作为社区养老服务的＂高地＂，未来市场可观。老年人口等人口红利或引爆物业企业发展新蓝海。
　　机遇3：＂双碳＂、5G、人工智能、物联网等绿色低碳战略和科技红利的推动下，行业格局将加速变革。新兴科技的应用正在加速与实际应用场景相结合。房地产及上下游产业链将催生更多的绿色科技、数字技术的落地和迭代产物，比如生物识别、智能家居，以及防水，防霉变、抗菌、零醛环保的新型复合地板、功能门和橱衣柜等等。
　　三、稳中求进，高水平筑牢发展基础
　　对此我们提出了八个方面的建议：
　　第一，坚持稳健经营。企业经营、负债在所难免；房企应处理好扩张与稳健经营的关系；要控制好杠杆、负债率。
　　第二，聚焦主业主责。房企应集中精力、致力于提供安全、舒适的居住体验；在专注于地产主业的基础上，可以少量多元化延展。
　　第三，综合服务转型。房企应顺应发展趋势，深挖主业的服务内涵，由建筑商向综合服务商转型；建议房企从互动、智能、品质、细节、创新等综合服务维度入手，充分满足各个层级人群的不同居住需求，覆盖首次购房者、首改刚改人群、高端改善以及高净值客户。
　　第四，数字经济的融合。房企应积极关注新技术、数字技术的创新与融合；提高数字化、智能化水平；把握绿色科技、数字技术的时代机遇。
　　第五，关注政策导向。建议房企关注＂合理住房需求＂相关的新政策；优化市场布局，把握＂市场化商品房＂、＂保障性住房＂和＂长租房＂市场机遇。
　　第六，企业合规经营。房企应提高站位、恪守底线，要高度重视经营全过程的合规性。加强自律，坚持＂房住不炒＂的定位，依法、合规开展房地产经营活动。为长期稳健经营打好基础；近期，建议关注＂两集中＂政策及广告合规相关政策。
　　第七，把握时代红利。房企应把握中国新型城镇化建设带来的行业红利，高度重视以人为核心与高质量发展；＂十四五＂期间，要把握房地产发展机遇：大都市圈和县城。应重点关注京津冀、粤港澳、长三角、长江中游、成渝等城市群建设机遇。
　　第八，开辟新赛道。要积极借助房地产的资源与力量，开辟全新赛道、打造＂第二增长曲线＂。建议房企重点关注租赁、城市更新、养老地产及养老服务等突破口。随着住房供应体系的不断完善与丰富，布局新业态。
　　总之，房地产企业面临着大分化、大调整、大洗牌的格局，考验房企企业家的精神素养和我们的战略智慧。
　　谢谢大家！