近两年，新能源汽车产业链的发展如火如荼，这背后离不开政策的扶持。比如，过去几年政策在信贷投放、税收补贴等方面给予新能源车企提供帮助。 如今，政策的东风也同样刮到了物业管理服务行业。据申港证券统计，仅2021年上半年，支持物业管理服务行业多元化发展的政策加起来就有4条。 在国家政策号召下，物业管理服务行业将开启多元化发展时代。在这个过程中，多元化业务的开拓，也将成为物业管理服务企业竞争的核心因素。 事实上，类似的趋势已经在部分企业得到凸显。比如，近期登陆港交所的德商产投服务就是其中之一。 过去几年，德商产投服务一直在大力发展住宅和非住宅的增值服务业务、商业运营服务业务。从数据层面看，成效显著。截止2021年5月末，德商产投服务的增值服务收入占比高达48.4%，几乎撑起了公司收入的半壁江山。 长期来看，物业管理服务行业的发展前景值得期待。但受整体港股市场拖累，当下物业板块表现并不算亮眼，但相比于其他板块跌幅较小，多家物业管理服务公司也因为股价无法反映公司价值而启动回购。 在此背景下，德商产投服务于1月6日公告超额配股权已被部分行使。这也一定程度上反映出投资者对公司价值的认可。 支持政策密集出台，为物管行业长期发展铺平道路 在2021年，住建部、商务部等机关单位多次出台政策支持物业管理服务行业加速发展。 1月5日，住建部等十部委联合印发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业管理服务企业探索＂物业服务+生活服务＂模式。 2月21日，中央一号文件《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》正式发布。该文件确定了一系列政策推动公共管理服务向社会化、市场化、专业化的方向转变。 3月12日，新华社受权发布了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要》，物业被六次提及，分别涉及生活性服务业品质化发展、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制、建设数字中国等多项内容。 5月31日，商务部、住房和城乡建设部等12部门联合印发《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，以社区居民为服务对象，以满足居民日常生活基本消费和品质消费等为目标，建设以多业态集聚形成的社区商圈。 从上述政策可以看出，国家正在鼓励物业管理服务企业向非物业管理服务领域进行拓展。这背后的原因也不难理解，随着国内人均收入的不断增加，改善人民生活品质迫在眉睫。 从数据看，2020年全年国内居民人均可支配收入达32189元，较2010年上涨一倍。在人均收入不断提升的背景下，人们对于物业管理服务公司的要求，也不仅仅局限于公区的管理服务，而是有了更加个性化的服务需求，例如上门保洁、宠物代养、衣物干洗等等。 放眼整个行业，德商产投服务在增值服务领域的探索无疑是较为领先的。过去几年，在增值服务业务的推动下，德商产投服务的业绩实现了高速增长。 从数据看，2018年至2020年，德商产投服务的营收从6396.4万元，增加至1.27922亿元，年复合增长率高达41.4%。其中，2018年至2020年，公司的增值服务业务从3381.1万元增长到6648.7万元，成为拉动德商产投服务业绩快速增长的主力军。 在支持物业管理服务行业发展政策密集出台，为物业管理服务行业长期发展指明了方向的情况下，德商产投服务过去几年在非物业管理服务领域的积极探索，也为其长期发展打下了坚实的基础。 发力增值服务，德商产投服务踩准政策节奏 过去几年，通过发力增值服务，让德商产投服务在后续的竞争中占得先机。从目前看，德商产投服务在增值服务和商业运营上均有不错的成效。 在增值服务方面，德商产投服务针对不同的场景分别构建了相应的服务体系。 比如，在住宅物业领域，德商产投服务向用户提供验收房屋、委托维修、房屋出售、家政服务等增值服务。同时，公司也为物业开发商提供包含销售案场装修在内的装修服务。 在非住宅物业领域，德商产投服务为客户的商业推广、销售代理及市场营销等业务，提供品牌及定位咨询服务。后续，公司计划推广工业产业园及写字楼的增值服务，如租赁服务、室内租摆、会议主办及接待服务。 而在商业运营服务层面，得益于与德商置业集团长期的协同发展，德商产投服务成功构建了一套全产业链商业运营服务体系。 截至目前，德商产投服务的商业运营服务能力涵盖策划、招商、运营、销售等多个环节。 在策划层面，德商产投服务可以提供项目前期规划、商业策划、协助市场拓展策划等服务；在招商层面，公司为自身商业项目和拓展类商业项目，分别提供招商管理、前期介入等多项服务；在运营层面，公司为自身商业项目和拓展类商业项目，分别提供运营管理、前期介入等多项服务；在销售层面，公司拥有全渠道销售能力的销售团队，可以代替传统二手房销售。 除此之外，在商业产品模型的构建上，德商产投服务也逐渐形成了自己的差异化打法。比如，与其他商业运营服务企业不同，德商产投服务更加关注客群细分与精准定位，注重场景化、社交化、主题化、街区化场景营造。 从目前看，德商产投服务已经打造了一批成功案例。以青年潮玩中心为例，花火社区的主要目标客群定位于Z世代青年客群。在产品形式上,花火社区主要以主题街区形式，大铺搭配小铺的街区形式+广场为载体，以时尚潮流、小众社交为核心，基础生活服务为补充，打造具有市井文化特色和烟火气息特色的主题商业产品。 总的来说，德商产投服务已经在增值服务和商业运营服务领域具备了丰富的服务经验。长期来看，这也将帮助公司在后续非物业管理服务开拓中占得先机。 与德商置业集团协同效应显现，为长期发展保驾护航 在踩中政策红利的同时，来自德商置业集团的潜在资源，也是德商产投服务后续增长的重要保证。 根据德商置业集团官网显示，公司创立于1999年，是一家专注中高端的住宅开发商。截至目前，德商置业集团资产规模400亿元，开发服务投资项目200余个，业务覆盖城市30余个，开发面积超1000万 ，土地储备达6000亩。 从行业地位上看，德商置业集团位列中国房地产100强、成都房地产10强，荣获＂2021中国房地产住宅开发专业领先品牌价值TOP10＂、＂2021年中国价值地产总评榜年度价值地产企业＂、＂2020年中国房企产品力百强企业＂等荣誉。 自2010年起，德商产投服务与德商置业集团就建立起长期紧密的关系，两者深谙其特定需求及预期交付成果，实现双赢。具体来说，德商置业集团为德商产投服务提供源源不断的项目，而德商产投服务则通过优质服务，持续提升德商置业集团的品牌形象及其物业开发项目的价值。 从数据看，截止2020年12月31日，德商产投服务在管物业中的三项物业为成都中高端住宅物业；签约项目中的七个项目为成都中高端住宅物业，都主要为德商置业集团开发的中高端项目。截至2021年5月31日，德商产投服务管理的110万平方米住宅物业是由德商置业集团开发。 体现在财务数据上，2018年、2019年、2020年及2021年前五月，公司来自德商置业集团的收入占比分别为53.4%、51.0%、47.3%及38.8%，同期，来自德商置业集团开发的物业管理服务收入分别为100%、100%、68.8%及43.4%。 拉长周期看，随着德商置业集团开拓项目的持续增加，后续也将给德商产投服务带来源源不断的在管面积。 根据克而瑞数据，2019年至2021年，德商置业集团连续三年销售额超过100亿元，2021年销售额位列成都第五。考虑到房企从销售到交付普遍需要二至三年时间，所以德商置业集团在过去三年销售的项目，将在未来三年逐渐转化为德商产投服务的在管面积，推动公司业绩的持续增长。 由于德商置业集团开发的住宅大都定位于中高端，客群消费能力普遍较强，而这些高收入客户往往又具有个性化的消费需求。长期来看，这也将进一步推动公司增值服务收入的高速成长。 在多重利好的加持下，德商产投服务有望实现进一步发展，并给长期陪伴公司成长的投资者带来丰厚回报。