开发商负债12万亿，买房者欠银行36万亿，那么钱都被谁赚走了？

　　在今年6月份的时候，人民法院公告网公布了一条消息，消息中主要说到。 在截止到6月5日的时候，我国已经有203家房地产企业宣布破产 ，消息一出令众人大吃一惊。
　　众多房地产公司宣布破产倒闭带来的风波还未平息，7月23日住建部联合八个部门共同发文，文中传达了一个要点，就是会用最大的努力，争取在三年时间之内让房地产市场的秩序要有好的转变。几乎就在这个消息发布出来的同一时间， 恒大传出了被逼债的消息以及中国房企欠款已经高达12万亿，卖房者向银行借款高达36万亿。
　　真是一波未平一波又起，毕竟牵扯到住房问题，大众的关注热度会格外的高，在这个时候很多人也发出了疑问：我们买房子的人欠着钱，向银行借贷，因为购房产生了比较大的生活压力。那些卖房子的人怎么也有一堆欠款，有的房企还直接倒闭了，这是怎么回事？ 房企难道不是受益者么？赚到的钱哪里去了？ 一、房价变化以及现状
　　中国人对＂家＂这个字眼有着很深的执念，随之而来的就是无论走到哪里都需要有自己的房子，故而就有了＂安身立命＂的说法，所以说中国人对于房子的关注以及热情并不是这几年才开始的。 早在汉朝时期《汉书》中就有记载＂安土重迁，黎民之性，骨肉相附，人情所愿也。＂
　　也就是说在绝大多数国人的眼中，拥有了自己的房子才算是拥有了安全感，对于自己和家人的生活也算是有了一份保障。 从这个角度来看，中国人对于置办一套自己的房产有着极其强烈的热情，并且这样的热情一直持续了几千年，并且不曾减退，只是这种热情的表现有了一些变化。
　　近十年以来，人们的对于房价格外的关注，房价问题也成为了一个长久的热点问题，身边就有一些年轻人万分不舍的离开了自己所喜欢的城市。还有一些人留在自己喜欢的城市，可是因为贷款生活压力增大， 脸上的笑容逐渐消失。
　　也有一些人因为无法购买一套自己的房子，导致和心爱的另一半无法结婚， 这都是因为这些年房价上涨，太贵了。 中国的房价是从1987年开始有了官方的统计数据，从这一年算起，可以将我国房价变化分为四个时期。
　　第一个时期是1997年之前，这一时期人们的主要住房是来源于我国计划经济，也就是福利分房。 是由个人的工作单位修盖的住宅，按照一定的标准分配居住。
　　这一时期并不是没有商品房，只不过当时在售的商品房并不多，全国商品房的平均房价基本在400元/平方米左右，其实对于那个时期的人均收入来说，也属于很难负担的压力。
　　第二个时期是1998年-2007年，在1998年的下半年开始出现了停止住房直接分配， 我国逐步实行将住房货币化，并且加大了住房建设的力度。 全国平均房价在这一时期之内除去2006年基本每年的涨幅高达14.5%左右。
　　第三个时期就是2008年成功举办奥运会之后一直到2014年 ， 在北京成功举办奥运会之后，也是因为遭受到2018年美国次贷危机的冲击。 为了振兴国内经济，让国民生活质量提高，4万亿计划展现在人们的面前，中国开启了大基建时代。
　　中国开始出现中心城市圈的飞速发展，经济水平快速增长。只是2009一年的时间，相比较于2008年的时候， 中国的房价涨幅就高达23.2%，一度创造了房地产行业的新纪录。
　　第四个时期就是从2015年一直到现如今 ，尤 其是在2016年-2019年期间，＂贷款买房＂形成了一股潮流。 无论是刚需还是想要买房投资的人们，在这一时期可以说是格外的热情，造成了改革开放之后中国房价的第三次大幅度上涨。几十年来全国房屋均价涨幅高达5倍，中国房地产楼市迈入了我们现在所看到的万元时代。 二、房企以及买房者们
　　在大多数人的认知之中，房地产企业也就是平日里经常提到的开发商，是房价居高不下的源头，这些人应该是稳赚不赔的。 然而了解了实际情况之后，似乎和我们大多数人的认知并不相同。
　　根据央行最新公布的消息来看， 2021年国内的地产开发商贷款额总共高达12.42万亿，相比较去年同一时间增长了4.4%。 长久以来众多开发商一直在说要降低负债，但是从这个数据上来看负债非但没有降下去反而还在上涨。
　　回顾2020年，万科、碧桂园、融创、恒大、万达这些地产行业的巨头们时不时地会传出负债消息，再往前看近些年来那些出名的凭借房地产成为首富的人经常在变换，李嘉诚、许家印、王健林等人。 并且通过相关数据得出 ， 整个2020年TOP500的房地产企业资产负债率均达78.77%，这也能看出，房企的日子并不好过。
　　卖房者们同样也是债台高筑，因为近十几年来中国经济的飞速发展，房地产更是一马当先，房价也是迅速增长居高不下。众多买房的人认为卖房除了满足自己的生活需求安身立命之外，也是一种高回报的投资方式。
　　比如说150万买到手的房子，过几年房价上涨200万卖出去，这样的话赚到手就有50万，这么一想那要比工作赚钱轻松许多。 明明是赚到钱了，怎么还会使得卖房者在银行的贷款大幅度上涨呢？
　　实际上这个问题并不能这样去看，而是因为接手这个房子的人也就是下家在买房的时候需要更多的钱，需要在银行的贷款就会变得更多，就像是滚雪球一样使得债务逐步累积起来，故而造成了贷款金额成倍数的飞速上涨情况。
　　但就是在这样的情况下，国民对于房产的热度似乎并没有怎么下降。根据相关部门发布的数据显示， 我国国民人均居住面积从早期的不足10平米增长到了现在的人均居住面积将近49平米，这个数据已经超过了一些发达国家的水平。
　　人们对于购房的热度没有下降，对于房价问题的关注也一直在持续，对于我国现在的刚需购房者压力更是巨大。 今年以来，只是一个季度，我国个人住房的贷款就超过了35万亿元，接近36万亿元 ，房价犹如一座大山压在年轻人以及家庭的身上。 三、赚到的钱去哪里了
　　作为刚需的购房者，一个普通人来说，因为买房需要去银行贷款，一些在大城市工作的人虽然工资报酬比较高，可是需要承担的房贷数额更是巨大。 大多数家庭因为首付以及每个月需要承担的房屋贷款基本已经不存在什么存款了，口袋里空空如也属于是被赚到钱的一方 。
　　而本该赚到钱的房产企业却也是负债累累，借了大额的贷款，甚至有些地产企业因为还不上贷款，需要变卖一些自己的产业也蹭不上缺口，那么房地产本该赚到钱去了哪里？
　　其实不难理解，一家房地产企业在开发发展的时候，需要先拿下一块地，还需要数量巨大的建筑材料以及雇佣到干活的工人。 这就是地产商发展时候需要的支撑成本，而这个金额是巨大的 。
　　经常关注新闻就能看到关于一些房企高额拿下了一块比较有发展前途的土地。可是这些高额的资金对于大多数房地产商来说一时半会并拿不出来，于是就会去银行进行大额度贷款。 尤其对于当下的中国房地产来说，基本的成本支出都是通过去银行贷款完成的 。
　　地产商从银行借到钱开发自己的项目，只有在这个项目赚到钱之后，才会还上贷款。 从地产商贷款拿地一直到卖出房产获取利润，这个过程是需要一定的周期的，而且这个时间并不短暂 。
　　同时在这个过程之中，地产商还需要给众多股东进行分红以及庞大的员工群体也需要支付薪酬。并且对于地产商们来说并不是开发一个项目就可以了，而是众多项目齐头并进，不断地扩大自己的规模。
　　在这个时候房地产商们的资金来源于哪里？ 只能是去银行再次贷款，说白了就是首次在银行进行的贷款还没有还清，资金利润还未到手。就已经开始了再一次贷款开发项目，两两相加自然而然使得地产商们的负债不断增长。
　　而对于目前的房产市场来说，尤其是一线城市存在着大量的空置住房。 在一定的程度上来讲，房产行业已经出现了供大于求的情况，这个时候地产商想要卖出房子就变得困难了起来，资金就很难到手。地产商们为了能够维持企业以及继续发展下去，又会前去贷款增加了自己的负债。
　　但是我们需要明白的是，向银行借钱并不是空口白话，而是需要实物抵押，对于地产商来讲那些自身拥有的资产就是抵押对象。所以对于银行来说并不需要担心地产商们难以还上巨大的欠款，那些在银行手中所拥有的地产企业的资产就是一种担保。 只需要这些资产变现银行就会受益，这样一看银行便成为了受益者。 结语
　　总而言之，卖房者们背负着大量的贷款，本以为在赚钱的地产商们也欠下了巨额欠款。 而这些钱都是来源于银行，并且银行可以在双方之间获取到不菲的利润。随着时间的推移，无论是众多卖房者还是那些房企对银行的依赖也会越来越大，这般看来房产更像是一个＂金融产品＂。