文 叶书利 当下的北京楼市，或许正在做着一场中国房价的上涨试验。 北京加码调控的目的是什么？ 5日，北京楼市调控面继续补丁式加码：5日起，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。 此调控会对北京楼市带来哪些影响呢？ 在壹书生看来，该调控对于当下北京楼市基本面不会带来实质性影响，纯属补丁式调控。 这个时候北京楼市为什么加码调控呢？ 为什么加码的调控是一个补丁式调控，而不是侮辱性极强、杀伤力更大的实质性调控，如二手房指导价等？ 7月中下旬，央府祭出＂问责制＂的大刀后，尤其南方热点城市，纷纷开始了自残式调控，深圳、东莞、杭州等，不断地拿刀砍向自己的胸脯，以保乌纱帽。 在此调控季，而且当下楼市热度也不低的北京，作为首都的北京，此时调控，也算是＂讲政治＂吧。 除了＂讲政治＂外，客观上说，针对离婚后的购房漏洞进行补丁式调控，对北京楼市基本面不会产生重大的影响，不过至少也向市场传递了一个政策信号：北京楼市接下来不能热。否则，调控会继续加码。 当南方热点城市纷纷调控式自残时，北京此时的调控却显得那么的＂温柔＂，主要原因在于，北京楼市与南方热点城市楼市的周期不同所致。 首先，在调控面，2017年317后，北京是真调控。 供应端，增供应；需求面，通过人口控制和五年社保式调控，控需求。此外，各种调控漏洞，基本上都有较完善的补丁堵着。 相较而言，南方热点城市，此前基本上都是阳奉阴违的假调控，包括深圳、东莞、杭州等，皆如此。这些城市的政府，作为调控的责任方，不但未真调控，反而成为自己城市楼市的炒作者，比如通过控制土地供应，增加供求紧张关系；通过抢人，增加楼市需求；通过人才住房等，变相抢需求等，而在调控端，都是雷声大，雨点小。 比如杭州，你很难想像，对于非本地户籍，环京在四年前就三年社保式调控了，而杭州呢，5日的调控中，对于外地购房人群，还停留在＂非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。＂ 也就是说，北京早就真调控了，而现在的杭州们，只是在调控层面还债中呢。 其次，需求端，在真调控下，北京楼市的需求层面，炒作投机者数量已比较少了。 既控人，又真调控之下的北京楼市，需求端已经比较刚需化或改善化了，投机炒作的空间已经不大，因此楼市已经比较健康。 相较而言，在抢人增需求、供应端压供应，且调控端各种漏洞百出下的深圳们，楼市中的投机炒作成分已经非常高，楼市已经非常不健康了，此时需要真调控来挤泡沫和反炒房。 有一个例子便是假调控下的深圳们的缩影：近日，＂深房理＂案件联合调查处理工作组透露的信息显示，深圳炒房团伙＂深房理＂团队共涉及住房按揭贷款、经营贷和消费贷等不同类别， 问题贷款金额合计10.64亿元 ，其中， 涉及流入楼市的违规经营贷3.80亿元 。 问题在于，作为中国炒房第一城的深圳和第二城的杭州，到底还隐藏了多少个＂深房理＂？ 正因为如此，健康得多的北京楼市，此时不需要过强的调控加码，而恰恰相反，深圳们接下来则需要实质性的真调控，以反炒房和楼市去泡沫。 第三，房价端，如果从2017年317至今的近四年半看，北京楼市涨价不多，而深圳们则至少上涨了30%-50%以上。 目前的北京，大概20%的区域，现在的房价高于2017年317，大概60%的区域房价与2017年317时差不多，而还有大概20%的区域，现在的房价还低于2017年317，甚至其中的部分区域，还在阴跌中。 因此相较而言，当下的北京房价，在一二线热点城市中，算是难得的正常价。因此没有特殊情况，不需要再来一次自残式调控，因为早在2017年317时，便自残过了。与北京相比，深圳们，现在只是在重复北京和环京四年半前已经做过的自残式调控而已。 二手房指导价会突袭北京楼市吗？ 正如上面所讲，当下北京的加码调控，意在引导市场适度降温。因此，可以确定的是，接下来的北京楼市，成交量肯定会下降，主要关注点在于，到底会降温多少。 如果降温效果没有达到政府心中的预期，肯定会加码调控，甚至在＂特殊情况＂下，也可以出台二手房指导价。 什么是＂特殊情况下＂？ 在壹书生看来，当下的北京楼市调控，正在为全国楼市的未来探路。这条新路便是 北京房价新周期：慢牛期。 当下的北京，因为与南方热点城市的楼市周期完全不一样，因此当下的深圳们，调控的核心追求是去泡沫，反炒房，而已经去过泡沫、反过炒房的北京，当下的调控目标则是引导中国热点城市房价走上慢牛的轨道。 此前，中国楼市的周期特点是＂大涨大跌＂、＂涨二年，跌一年＂等，而北京正在探路的新周期则是＂慢牛＂，即一二线价值城市房价走上稳涨态势，而稳涨的判断标准则是每年上涨幅度在5%左右。 为什么是＂5%左右＂？主要原因如下： A,5%左右的年收益率，既可保证房子基本的保值和增值能力，但也没有了炒房的暴利价值，此外，该收益率也比较接近社会平均收益率。 B,5%左右的年度稳涨，可以让中国房价在不引发系统性金融风险的背景下，通过长时间来慢慢地去泡沫化，从而软着落，而是崩盘式的硬着落。 C, 5%左右的年度稳涨，可以在政府卖地、经济托底、购房者利益、开发商等多方利益方中获得最大公约数。换句话说，房价5%左右的年度稳涨下，政府仍然可以当地主、楼市仍然因为正常的成交量而托底经济、购房者仍然可以获得投资收益，而开发商仍然可以活下去。 不过，当下北京正在探路的新周期态势，面临的最大挑战在于中国人的人性。 对于中国人来说，一项投资品只有两种状态：有价值和无价值。比如唐山，即使此前好几年便开始人口负增长了，但只要房价还在涨，就是＂有价值之地＂；相反，人口仍在正增长，且大量一体化项目开始落地的环京，只要房价未涨，就是＂无价值之地＂。也就是说，北京正在追求的＂5%左右的房价年度稳增长＂的新周期，其前提是＂投资者是理性的＂，就像中国股市，多年来，政府一直欲引导价值投资，但直到现在，中国的A股仍是个赌场，而不是价值投资之地。 虽然如此，壹书生仍然相信，这波调控下的北京，仍会努力追求北京房价上涨的＂慢牛化＂，从而为中国楼市的未来寻路。 回到上面的话题：＂特殊情况下＂。正因为当下的北京调控，背负着一个特殊的任务，因此，当下的北京楼市调控，政府的最佳调控策略是＂慢慢引导楼市降温，从而让楼市的温度下降到一个正常的慢牛水平＂。基于此，如果北京楼市没有出现＂涨到停不下来＂的情况，二手房指导价等比较猛的调控，可能暂时还不会出现在北京楼市。 接下来，北京房价会大跌吗？ 对于未来一年北京房价的走势，壹书生表达下自己的相关观点。 首先，北京的目标是想把北京房价引导入慢牛态势。 其次，进入下一个阶段的慢牛轨道，可能会有两条路径：先跌一点，然后进入慢牛态势。或者，慢慢降温到适度的温度，然后顺势进入慢牛态势。 第三，不管哪一种路径进入慢牛态势，有几点是可以基本确定的。 A,8月起，北京楼市成交量会慢慢下降。 B,没有过热的特殊情况出现，北京不会出台猛烈的调控政策，避免把房价又引入大跌状态。 C,这波调控期，北京楼市大概率不会大跌。作为对比，在这波调控期，南方热点城市这波楼市大概率会大跌。 之所以说＂大概率不会大跌＂，下列一些原因所致： 北京调控目标是引导北京房价进入慢牛，而不是引导入大跌； 目前为止，在这波调控中，除了学区房，北京未出台猛烈的调控政策，未来一年大概率也不会。 过去一年的北京楼市上涨，主要源于2017年317调控以来积压刚需的反弹，并不是投机所致。因此整体楼市的上涨比较健康。而这种基于真实需求之上的健康状态是可持续的。 供需关系上，目前北京楼市的供需关系比较正常，没有出现供应量增大导致供大于需的情况。 北京楼市正在走着的一小步，可能正是未来几年中国楼市的一大步。