2022年，房价反弹

　　2022年，中国的房价究竟会怎么变化？
　　这个问题是所有的＂买房人＂都比较关心的问题。
　　我们的判断是：2022年，房价的小幅行情将会出现在年底 。
　　首先是大环境的＂货币宽松＂ 通道已经打开。
　　2021年12月20日上午，在时隔19个月之后，国内的市场报价利率 终于出现了下降，也就是我们常说的降息 。
　　但值得注意的是，降低的只是一年期的利率 ，从3.85%降到了3.8% ，下降五个基点。至于五年期利率 ，仍然维持在4.65% 没有变化。
　　而在＂降息＂之前，央行其实已经＂降准＂，实现了＂双降＂。
　　央行从12月15日开始全面降准，释放了7500亿的基础货币 ，让市场资金变得相对宽裕，给这次市场报价利率打开了下降空间 。
　　而且我们认为，这种＂货币宽松＂政策 ，将会在2022年持续，要搞就会持续搞，一直搞到有＂效果＂为止。
　　不可能只是＂毛毛雨＂。
　　整个货币政策会逐渐走向宽松，让利率更有了下降的动力。
　　背后的原因很简单：2021年下半年以来，经济下行压力已经是＂亚历山大＂，三重困境急需＂货币宽松＂ 。
　　央行货币政策变得越来越主动，比如实施了两次降准，出台了碳减排支持工具等，而这一次又开始了＂降息＂。
　　因为从实际上看，如果仅仅是＂降准＂ ，其实效果一般。
　　打个比方，就好像一家商店，货架上的商品满满当当，但是价格并没有降低，那是很难提升消费者的购买欲望的。
　　只有＂大幅持续降价＂，才能引起＂购买欲望＂。
　　更重要的是，受疫情多次反复，海外财政政策加速退出，使得出口的不确定性增强，企业预期持续弱化，投资扩产动力不足 。
　　在这样的情况下，必须＂大幅持续降息＂。
　　因此从＂降准＂到＂降息＂，不管调整幅度有多大，已经是一个明确的信号，印证了货币政策转向宽松的定调。
　　最关键的是，我们 目前判断，现在还处于全面宽松的早期 ，真正的＂大宽松＂其实还没有到来：
　　第一阶段，先用＂降准＂ ，从定向降准，再到全面降准，提供货币总量的宽松，到处都是钱。
　　比如2014年、2018年和2021年，通常这个阶段经济还不算太差，通胀却有点高，不适合一上来就＂大水猛冲＂，而是要＂悠着点＂。
　　第二阶段开始启用＂降息＂手段 。
　　降息，通常也是先结构性的小幅降息 ，然后全面的大幅度降息，先降短期，后降长期，最后一起＂猛降＂。
　　比如2019年9月，就先降了一年期的市场报价利率，接着11月中期借贷便利开始下调五个基点，最终带动后面五年期利率也跟着下降。
　　到了2020年，也是一样的操作，只不过下降幅度更大。
　　而目前只是稍稍下调了短期利率，中期借贷便利都还没动，显然还处于全面宽松的早期。
　　当然，由于每一轮宽松周期的经济环境不同，相应的政策力度也会有很大差别。
　　比如2014-2015年的那一轮宽松力度就很大 ，降准五次，累计下调300个基点，降息六次，利率下调了165个基点。
　　算得上是＂大水漫灌＂。
　　而2018-2020年的那次，宽松力度就偏小 ，降准六次，累计450个基点，降息四次，累计只有40个基点。
　　只能算是＂小水猛冲＂。
　　预计这一轮降息周期也会相对收敛，累计降幅不会超过2018-2020年的那一次，所以效果应该也会比上一次要小。
　　虽然虽然五年期利率没有降低，但并不代表房贷利率能继续坚挺下去。
　　事实上，中国大部分的城市正在发生一件事，房贷利率在肉眼可见的下降过程中。
　　根据贝壳研究院的数据显示：从9月到12月，统计城市的首套房贷利率分别为5.99%，5.74%，5.64%，5.61%，实现四连降。
　　房贷利率下降，必然有助于提升购房需求，所以房价一般也会随之上涨。
　　只不过每一轮反应的时间，速度和幅度会有明显差别。
　　以前地产基本面好的时候，一松就大涨。
　　比如2014年11月启动了降息，2015年年中一线城市的房价就开始明显上涨，涨幅接近二线城市的两倍，2016年房价几乎翻倍。
　　但现在地产基本面在变差，对宽松的反应更化了很多。
　　比如2019年三季度开始降息，2020年下半年一线城市房价才开始明显上涨，而且一线平均涨幅只有20%左右，二线城市平均涨幅只有不到10%。
　　从长期视角看，2022年的地产供需基本面显然比上一轮更差 。
　　需求端看，刚需人口加速下滑，比如2021年结婚登记数量估计要跌破800万，新生人口2022年会在1000万以下。
　　人口拐点已经＂提前到来＂。
　　所以预计这一轮的反应会更为缓慢，2022年房价最快到下半年可能才有明显反应，而且涨幅更小也更慢。
　　除人口流入的一线城市和强二线城市外 ，很多城市的房价可能几乎无反应，甚至还要下跌。
　　因此，2022年这一轮房价的反弹，要死盯＂人口流入＂城市。
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