2天内，央行住建部门先后对楼市发声，2022年别再误判

　　2天内，央行、住建部门先后对楼市发声，2022年房价走势清楚了，别再误判。
　　12月24日，央行第四季度例会召开，会议中提到，要更好满足购房者合理需求，维护住房消费者合法权益。和第3次例会相比，都提到了房地产＂两维护＂，但不同的是，这次提到了要促进房地产市场＂良性循环＂。
　　在12月6日的高层会议上，也提到了房地产良性循环的说法，如何理解房地产业的良性循环？要知道，过去房地产行业一直采用高负债高周转的模式。在房价上涨预期强、预售款监管不够严格的时候，这种快速扩张可以通过预售资金加杠杆来实现。但是从2020年下半年开始，房地产调控逐步严格，三道红线限制了房企的融资渠道，房企的资金更加依赖于销售回款，同时，房贷集中度管理的规定让银行收紧了按揭贷款的投放，银根收紧之后，房价上涨预期下降，购房者的观望态度加强，开发商回款更加困难，在外部融资渠道收紧的形势之下，房企的信用风险加强了。
　　显然，这不是一个＂良性循环＂，2020年房地产和建筑业占到GDP的比重约15%，不管是出于维护经济稳定的目的，还是要实现经济转型，去杠杆化，都需要实现房地产行业的良性循环。
　　具体说来，购房者要对楼市有信心，房企的销售渠道能够更加畅通，房企的外部融资压力也能得到减轻，流动性压力减小，爆雷的房企数量会受到控制，房地产行业的信用风险在可控的范围内，住房消费者的权益也能够得到保护。
　　12月25日，住建部部长王蒙徽接受新华社记者采访时表示，要牢牢坚持房住不炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，促进房地产业良性循环和健康发展。
　　自从2016年国家提出＂房子是用来住的＂定位之后，楼市的调控已经持续了5年之久。此次住建部门再次提出坚持＂房住不炒＂的定位，充分体现了楼市调控不会轻易歇脚。根据不完全统计，2021年全国的楼市调控措施已经超过400次，各种漏洞都被堵上了。比如上海、深圳、成都有二手房指导价制度，将二手房价格正式纳入监管体系中。2021年，上海等多个城市将赠与房产纳入限购政策，不给炒房客留下任何空间。2021年12月，法拍房也被纳入一些城市的限购范围了。
　　可以看到，调控政策不断打补丁，炒房者的生存空间越来越窄。实际上，只有坚持调控不放松，才能让房产回归消费品的属性，进一步明确房产的市场角色。在高质量发展的过程中，不把房地产作为短期刺激经济的手段，才能更好实现经济的转型，减少地方经济对房地产的依赖，打破许多人心中房价越调越涨的心理预期。
　　2022年房价走势清楚了
　　回顾2021年，上半年楼市出现复苏迹象，深圳、成都、杭州等热点城市需要摇号才能买房，而下半年则出现部分城市急转直下，一些城市发布限跌令，一些城市要发布购房补贴，提振购房者信心。到了第4季度，楼市暖风频吹，许多正在犹豫买不买房的人更加看不懂了，这难道是2022年楼市将要回暖的信号吗？
　　12月11日，高层领导谈到房地产时表示，房地产是支柱产业，要加强居民基本住房保障。
　　12月以来，一行两会纷纷发声，促进房地产平稳健康发展，支持合理融资需求，在落实房地产金融审慎管理的前提下，合理发放房地产开发贷款，并购贷款。
　　但是在内行看来，楼市已经出现了三大转变，对于2022年的楼市，购房者不要误判了。
　　其中一个转变是，地价对房价的影响力下降。房子的建造成本是房价的重要构成，但是建安成本在房价中的占比是很小的，而地价一般占到房价的50%~70%。在过去20年，地价上涨推动了房价的上涨，但是进入2021年之后，22个重点城市加入集中供地的阵营，不少地方对房企的拿地资格提出要求，而且许多城市要求土地的溢价率不得超过15%。从第2次和第3次集中供地的情况来看，底价成交成为主流，地价对房价的影响力下降。
　　第二大转变，房产税的信号变得明确，房住不炒的观念深入人心。
　　2021年10月23日，国家宣布将在部分地区开展房地产税改革试点工作，虽然具体试点的城市和方案还没有公布出来，但是房产税距离我们是越来越近了。在共同富裕的背景下，房产税开征后可以降低人们的资产差距，加大投资房产的成本。在楼市调控不放松的背景之下，人们也意识到了房子是用来住的。房价也在回归理性，青岛、天津等城市的房价相比三四年前的高点，跌了两三成。新房的供应每年都在增加，但是房产税又会让多套房者出售手中多余的房子，在市场房源增加、投资客退出之后，房价想上涨就更难了。
　　第三大转变，房住不炒的定位不会轻易动摇。
　　过去有一段时间，银行信贷放松、棚改货币化安置贷款给了炒房者生存空间，但是从2020年开始，房地产信贷开始收紧，许多城市也告别了大拆大建，高层也多次强调房住不炒的定位。所以，把房地产对经济的重要性误解为房价要上涨，显然是不对的。监管层提出要指导银行做好房地产开发贷的发放，也是建立在房地产金融审慎制度的前提之下。
　　央行和住建部门先后发声，都提到了房地产行业的良性循环，这也是建立在房住不炒的基础之上。激发合理＂住＂的需求，保障刚需购房者的房贷能够正常发放，保障运营良好的开发商能够及时获得开发贷款，不被过于严格的信贷政策误伤，让房地产开发流程得以顺利进行下去，购房者能够按时拿到房子，让房地产市场进入良性循环，市场才能健康发展。
　　所以，关于2022年的房价走势不要误判了，在经济转型和稳增长的形势之下，房地产要保持平稳的发展，房价既不会大涨也不会大跌，大概率会维持在箱体波动的阶段。在楼市表现火热的城市，依然会出现调控政策、打击投机炒作，但在市场下行的地方，也会限制开发商恶意降价，防止房价大起大落。