公寓（写字楼）到底值不值得买？

　　随着政府房住不炒的政策持续，住宅限购，新房房价持续横盘中，手握资金的朋友陷入一片迷茫之中，确实，在房住不炒的大环境下，房价的涨幅很可能赶不上持房成本，这是一种变相的亏本，但是其它投资本金的风险又很大，存银行在通胀的影响下又持续贬值，怎么办呢？
　　曾几何时人们投资的重点在商铺，一铺养三代的观念根深蒂固，那个年代有钱人首选投资商铺，对住宅的关注度不高，那时的住宅基本也是刚需客购买，慢慢的人们发现投资商铺变成了一个坑，一铺养三代变成了一铺坑三代，而那些买住宅的都翻番甚至翻几番，盛极必衰 衰及必盛逐渐显现，如今人们投资的焦点又转向了住宅，对商铺的关注度冷淡，商铺的价格也比从前回落了很多。
　　在这种环境下，个人认为投资住宅已经没有意义了，回报率很可能赶不上你的持有成本，也有可能变成一个烫手山芋，变现时便宜了不甘心，贵了有价无市，因为现在的房价已经很高了，你已经错过了房产的红利期，这个时候我们可以回头去看看商业地产（店铺 公寓 写字楼）
　　如今的商住公寓 写字楼如雨后春笋一般冒出来，一个比一个高端，它们一般占据了城市最核心最繁华的位置，交通便利 配套齐全，享受闹市的繁华，但是一些人纠结40年产权，纠结二手买卖的各种税费，更是被一些非专业人士误导说有近百分之二十的税费，非专业人士不懂二手公寓或写字楼的交易税费的计算方法，甚至是很多中介也不懂，因为很多中介实际上就是一个夫妻店，招一二个员工甚至跟员工抢单，根本就没有正规系统的培训，操作也不规范，即使加盟了某壳 某家也改变不了夫妻店的本质。下面我就举例给大家计算一下二手公寓或写字楼的税费计算方法。
　　比如刘老板按揭购赣州市章贡区盛汇城市中心2套办公楼，报建年份是2017年，面积分别是60平和63平，成交价格分别是66万和71万。（原始发票9300元/平） 会产生哪些税费？税费是多少？
　　首先判定计算税费所需要的必要条件：面积：123平，原始发票9300元/平 报建2017年，截止2020年 年限：1--（（2020-2017+1）*2%）=0.92(92%)
　　1.查询此物业地址所处的地段价：5321元/平 评估价：可以评估到成交价
　　2.现路段价:5321元/平*0.92=4895.32元/平
　　3.组合价：4895.32元/平*123平=602124.36元
　　4..契税：组合价*4%=602124.36元*4%=24085元
　　5.增值税：（组合价-原产值）*5.3% ：602124.36元小于9300元/123=114万，免收
　　6.土地增值税：组合价*7%=602124.36元*7%=42148.7元
　　7.个人所得税：（组合价*10%-土地增值税）*20%=（602124.36*10%-42148.7）20%=3612.7元
　　8.印花税（组合价*0.1%）=602124.36元*0.1%=602.1元
　　9.工本费550元/套
　　1.抵押费：550元/套（如果银行按揭的需要）
　　这里有个路段价可能有些朋友会觉得陌生，大家可以通俗的把它理解成政府对这个地段新商业地产的计税单价就可以了，组合价就是这套二手房产除去折旧后的计税总价。那么这两套总价137万的写字楼在买卖时要交多少税费呢？我们看一下 24085+42148.7+3612.7+602.1+550=70998.5，通俗的算大概总价的5.2个点，住宅的2倍左右。那么这两套商业房产的收益如何呢？一般在这个地段，租金单价是60元/平，123平的租金每月在7000元左右，租售比远高于住宅，因为一套同样价格的住宅租金只有3000元左右，十几年就能收回投资成本。
　　在房住不炒的大环境下，各类地产的物业都会处于一个横盘阶段，指望房价能涨多少已经不现实了，所以租售比显得尤为重要，这是一个年回报最低6%的投资，而且物业还是你的，无风险。
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