解局贝壳业绩里的调控舆论之考

　　最近在市场风雨中纷纷扰扰的贝壳找房，8月12日发布了上半年业绩。
　　数据显示，上半年，贝壳营业收入达449亿元，同比增长64.6%，调整后净利润为31.40亿元。
　　于期内，贝壳总交易额（GTV）达2.29万亿元，同比增长72.3%。上半年，贝壳找房存量房业务GTV为1.33万亿元，同比增长70.1%；新房业务GTV达8417亿元，同比增长70.7%；贝壳新兴及其他业务营收突破12亿元，同比增长68.9%。
　　不过，贝壳找房的净利润却在二季度中出现下滑。二季度，贝壳找房营收242亿元；同比增长20%；净利润为11亿元，同比下降60.7%；总交易额（GTV）达1.22万亿元，同比增长22.2%。
　　贝壳找房自身亦对未来状况不太乐观。根据其对第三季度的指引，营收将在145亿元-155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%-29.4%。
　　实际上，伴随着调控及行业监管带来的不确定性考量，无论是业绩、舆论或是资本市场，贝壳找房都面对着不同的＂考题＂。
　　行业周期
　　＂第二季度，贝壳发生的最大一件事，就是创始人和永远的荣誉董事长左晖先生的离去。贝壳失去了一位奠定我们事业和使命的创始者，居住产业失去了一位始终在探索和价值创造的引领者。＂
　　贝壳找房灵魂人物左晖的离世，一度让市场担忧这家中介巨头的发展航向。
　　在今年Q2投资者电话会上，管理层称，左晖的家族信托近期签署并交付了不可撤销的授权，将所持有公司B类股票的投票权，授权给贝壳公司的百会合伙人计划，目前由彭永东和执行董事单一刚组成。与此同时，左晖家族、公司董事和核心管理层全部自愿将股票再锁定一年。
　　纵观整场电话会，彭永东罕见和与会投资者，进行了关于宏观与市场环境的交流。
　　一场更偏向＂宏观＂的交流，是如今市场风风雨雨下的缩影。
　　在过去一个季度，相关监管消息频出，反垄断和数据安全等成为主要话题。监管部门对多个行业陆续发布了一系列监管政策和指导意见，市场自然亦对贝壳找房所在的中介行业有同样的关注。
　　彭永东对外传递积极的声音。＂我们不仅收获了来自相关主管部门对我们在房产交易行业里做出的正面贡献的肯定，也同时进行了持续向内归因的思考。＂
　　在他看来，贝壳找房和房住不炒政策并不违背，价格平稳增长是最好的行业发展现状，国家对住房市场的政策从来都是稳定当头，不希望房价剧烈波动，绝没有希望否定整个房地产行业。
　　他分享了自己关于行业周期性的看法。＂从过去十几年的经验来看，从季度、年度和3年为周期来看市场，会有很不一样的解读。＂
　　在他看来，行业每三年一个周期，房价会在这个过程中稳定有序上涨，一个城市的成熟度也在变化，比如2008年、2011年、2014年、2017年、2020年尾开始，房价出现波动，对应的抑制政策则会出台。
　　他以贝壳找房总部所在的北京为例：＂北京有800-900万套存量房，每年换手率1%是交易量的低点，换手率4%是交易量的高点。每个城市都有稳定的交易量，前两年围绕交易量上下波动相对稳定，第三年交易量和价格大幅上涨，市场均衡被破坏，就会出现相应的政策，市场逐渐降温，直至下一个循环。＂
　　换言之，市场并不用过度忧虑近段时间的调控政策。
　　业绩之考
　　彭永东这一场分享并非没有原因，近期，多城市升级调控，陆续出台＂上调二手房贷利率＂＂二手房指导价＂等调控措施，二手房交易热度和成交量有所降低。
　　今年2月，深圳率先发布了二手房指导价，此后成都、西安、宁波、无锡、三亚、绍兴和上海等城市纷纷出台了二手房指导价或二手房核验政策。
　　从业绩上看，贝壳找房二季度的业绩，的确受到了二手房市场降温的影响。
　　二季度，贝壳找房营收242亿元，同比增长20%；净利润为11亿元，同比下降60.7%；总交易额（GTV）达1.22万亿元，同比增长22.2%。
　　从业务类型划分，期内，贝壳找房二手房房屋交易服务营收为96亿元，同比增长4%；新房交易服务营收为139亿元，同比增长31.9%；新兴服务和其他服务营收为6.6亿元，同比增长50.6%。能够发现，贝壳找房的新房业务已远远超过二手房业务，且实现了更快的增长。
　　另外，调控措施也一定程度影响了公司毛利率。数据显示，贝壳找房二季度毛利润为53亿元，上年同期为66亿元；毛利率为22.1%，上年同期为32.5%。
　　财报中将毛利率下降归因于三点：2020年毛利率较高，因为新冠导致Q1业务挤压至Q2；2021年Q2二手房交易受市场降温措施影响，对净收入贡献相对较低；2021年Q2新房交易由关联代理及其他销售渠道完成的比例增加。
　　＂我们第一个季度是爆发性增长的，在第二个季度相较于去年同期明显感受到了市场的压力，第三个季度往往是风险较大的季度，包括下行压力和房屋供给不足等，我们预感Q3会有下降，但是我们在Q4会恢复依靠我们较强的流动性。＂
　　根据贝壳找房的指引，第三季度营收在145亿元-155亿元之间，较2020年同期下降约24.6%-29.4%。
　　管理层坦承：＂二季度单一城市（深圳）成交量下降，三季度业绩指引下降，原因是各主要城市（包括上海、广州、东莞等）的超预期调控政策都发生在6月中下旬，预计会对3季度成交量有比较明显的影响。＂
　　据其判断，下半年二手房市场将持续承压，新房市场在4季度将有回升，全年的业绩因此也会受到一定影响，但依然保持高速增长。
　　一位投资者分析，贝壳找房基本面并未发生变化，仍具备行业较强的竞争优势，业绩下滑是监管增强所带来的影响。
　　在彭永东看来，今年初各地陆续出台一系列以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控措施，各城市房价过快上涨得到了有效抑制，多个城市的二手房市场开始出现降温，市场相应进入又一个量价调整时期，也表示着公司进入更加稳步增长的阶段。
　　值得关注的是，贝壳正在延伸围绕＂家＂的服务链，目前至少包括家装、家居、家服三大业务，分别在北京、成都、上海落地。
　　二季度，贝壳自营被窝家装在北京完成单量同比增长十倍以上，Home SaaS系统实现销售（CRM）、BIM设计、交付、供应链、中台管理等五大模块落地。
　　贝壳找房显然将家装作为下一个发展重点，并加大在该领域的投资。
　　7月6日，贝壳找房宣布与圣都家装达成协议，将收购圣都100％的股权，总对价不超过人民币80亿元。该公司于2002年成立，主营业务是为消费者提供整装模式的家庭装修服务。目前，该公司已发展成为华东区域头部家装公司，业务覆盖全国7省/直辖市。
　　市场风雨
　　事实上，上半年，贝壳找房遇到了种种挑战，灵魂人物左晖的离世、地产政策调控、中概股关注等等的影响之外，其股价一路下行。
　　2020年8月13日，首日上市的贝壳找房便受到资本市场追捧，当日在发行价20美元/ADS的基础上大涨87.2%，总市值达422亿美元。
　　在这之后，贝壳找房股价起起伏伏，数次逼近80美元/ADS的高点，市值一度突破900亿美元，超万科、保利、绿地等房企总和。
　　不过，受到近期市场环境带来的情绪影响，近期贝壳找房股价已达至历史底部。
　　美东时间8月6日盘中，贝壳股价最低跌至17.95美元/ADS，跌破发行价。8月12日消息，摩根大通将贝壳评级从跑赢大市下调至中性，目标价从86美元下调至24美元。
　　而关于贝壳及中介行业的讨论更是市场焦点，投资者会上，CFO徐涛接连＂辟谣＂。
　　观点地产新媒体了解到，近期，一张关于调整中介费的传言截图在网上传播，图上显示＂最新指示：房产交易的中介费不得超过当地社平工资的3倍＂。也就是说，房产中介的佣金将被大幅调低。
　　市场风声鹤唳，随后即便链家、我爱我家、中原地产等大型房产中介公司都称＂并未收到相关通知＂，但依旧引起了恐慌情绪。
　　投资者会上，徐涛回应称，这则具有煽动性的消息为假新闻，谣言源头来自一家上海的中介。同时，贝壳也与住建部进行沟通和求证，住建部明确回应目前才知道这样的信息。
　　不过，管理层也注意到，市场的确出现租客抱怨佣金率高的问题。但其认为，佣金率反映服务质量、效率，贝壳会不断加强对员工能力的培养。?
　　而贝壳找房受到的争议远不止这一项。
　　作为行业龙头，贝壳找房还面临着市场关于其＂垄断＂的质疑。58同城CEO姚劲波曾实名举报，贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行＂二选一＂，以获得独家房源进行垄断，并呼吁国家反垄断按照4%的标准罚款贝壳40亿元。
　　随后，外媒报道＂中国市场监管总局已对贝壳找房启动反垄断调查＂，该消息导致当日贝壳美股盘前股价下跌9%，贝壳找房紧急辟谣。
　　徐涛再次否认这一消息：＂我们相信政府会理解贝壳的模式，关于反垄断法，关于我们垄断的言论是假的，贝壳没有做过任何关于垄断的行为，会尊重相关法律法规。＂他称，目前，公司未接受任何与反垄断问题相关的正式检查。
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