涨跌之间保利与万科

　　保利与万科2021年的股价是一涨一跌。保利较上年底上涨3%多，从最低点9.03元已反弹70%，而万科较上年底大跌近三成，从最低点17.52元只反弹13%。保利和万科目前的总股本基本接近，分别是119.7和116亿股，有些数据可以直接比较。
　　股价涨跌，首先是近期业绩变化的反映：保利2021年前三季度每股盈利1.13元，与上年基本持平；而万科从上年的1.741元下降到1.436元，下降18%。每股盈利差距从1.58倍缩小到1.27倍，与股价差距基本一样。保利到11月底的合同销售金额4982亿，比去年同期增长7.6%；万科从上年的6024亿减少到5642亿，下降6%。两者的差距从1.3倍缩小到1.13倍。
　　时间如果拉长一些来看，万科的业绩比保利要好一些。2014年底以来，保利与万科各增发一次，总股本分别增加12.2和5.6亿股，总体可比。保利每股盈利从2014年的1.14元增加到到2020年的2.42元，年增长13.4%，总资产从3658亿增加到12514亿，年增长22.8%；万科每股盈利从1.43到3.62元，年增长16.7%。总资产从5084亿增加到18692亿，年增长24.3%。保利7年每股累计分红3.326元、万科为6.225元。
　　如果再拉长到保利上市的时点来对比，保利2006年7月上市募资约20亿。2007、2009两次增发分别募资70、80亿；对应的万科2007年增发募资100亿。保利2006年底到2020年总资产增长75倍、净利润增长43倍，增幅超过万科。但考虑到增发的因素，2009年底以来更可比一些。保利11年总资产年增长27%、净利润年增长21%；万科总资产年增长26.8%、净利润年增长20.6%。两者基本相当。
　　从房地产企业最敏感的负债率来看，保利2020年报的三道红线都符合绿档标准，而万科是有一项踩了红线。万科2020年和最新3季度总的负债率分别是81.3%、80.9%，也是比保利的78.7%、77.9%略高。似乎万科的债务负担更重。
　　但更能体现房地产企业资产负债结构优势的指标——净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产），万科仅为18.1%，保利是56.6%，万科的有息负债水平要低很多。万科的净负债率连续20年低于40%，远低于行业平均水平。2020年末，万科的有息负债只占总负债的17%，保利为30%。万科能更多地占用合作方的账款 ，反映了在行业中的强势地位。万科的合同负债占到存货的63%，保利为49%，在一定程度上反映万科的楼盘出化更快、占用购房者的资金更多。由此看，万科的财务更健康，扩张的资本实力更强，但万科追求更稳健的发展。
　　期待保利和万科发展更好。