放开三胎房地产行业将迎来哪些新变化？

　　5月31日，中共中央政治局召开会议就积极应对人口老龄化、调整生育政策等问题，作出重磅部署。
　　会议指出，我国人口总量庞大，近年来人口老龄化程度加深。进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
　　据世界银行数据显示：我国总和生育率在1965年达到峰值6.4后，一直处于波动下滑状态。到2019年，我国总和生育率已经不到1.5，创历史新低。＂总和生育率＂，是最常用的反映生育意愿的指标，可以解释为每个妇女一生平均生育的（有生命体征的）子女数量。在国际上，一般认为人口总和生育率的警戒线为2.1。
　　而在2020年，民政部部长李纪恒就曾撰文指出：我国适龄人口生育意愿偏低，总和生育率已跌破警戒线。关于国家将放开＂三胎＂的传闻一直坊间流传。上述会议的相关部署，可以说直接表明放开＂三胎＂的靴子落地。
　　同时，针对目前我国面临的老龄化问题，会议也做出了相关部署：要完善多层次养老保障体系，探索建立长期护理保险制度框架，加快建设居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系，发展老龄产业，推动各领域各行业适老化转型升级，大力弘扬中华民族孝亲敬老传统美德，切实维护老年人合法权益。各级党委和政府要健全完善老龄工作体系，加大财政投入力度，完善老龄事业发展财政投入政策和多渠道筹资机制，为积极应对人口老龄化提供必要保障。
　　一直以来，人口被认为是影响房地产市场发展的重要因素。面对放开＂三胎＂政策和老龄化问题，专家们也都有着自己的解读。
　　许小乐：房地产市场或迎来第二曲线
　　在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，如果支持生育政策能够真正提升生育意愿，会导致家庭裂变的速度加快，住房需求会显著提升，从而让我国房地产市场迎来第二曲线。三胎家庭增多的情况下，三居、四居甚至更大户型的住宅需求会显著增加。
　　他认为，三胎政策最大的收益城市是二线城市，一线城市的养育成本高、生育意愿低，但二线城市具有较好的基础设施和人居环境，未来在一线城市人口回流以及三四线城市人口转移的趋势下，二线城市在人口数量方面有望超越一线城市。
　　同时，放开三胎政策也会带来保姆、托幼等居住服务的需求增加，这方面的报酬增加，会吸引更多高学历人才进入到居住服务业，居住服务业的供应体系将得到升级。
　　而住房成本是人口生育率的重要影响因素，会议中明确提到＂加强税收、住房等支持政策＂。
　　他建议，对于多孩家庭的住房支持政策主要从降低购房成本的角度入手：第一，加大房贷利息抵个税力度，生的子女越多，抵扣力度越大；第二， 重点城市适时放松多孩家庭限购套数；第三，为满足改善性住房需求，适度降低多孩家庭购房首付比例，对于＂卖一买一＂的改善型换房需求，按首套购房计算首付比和贷款利率；第四，减免多孩家庭在购房交易环节以及未来持有环节的的相关税费等。
　　对于人口老龄化问题，许小乐认为，人口老龄化加深，会带来分散式居家养老的住房适老化改造需求，而非集中式养老公寓需求，这更符合中国家庭的观念，也能够保持社区的多样性。老年人口普遍拥有住房，国家通过相应政策让这部分存量资源流通起来，提高房屋使用效率，提高老年人现金收入能力，提高老年人养老居住品质。
　　张大伟：多胎化政策利好房地产但影响不会太大
　　中原地产首席分析师则认为人口红利已经进入末期，但二十年内，大城市聚集的趋势不会变，对于房地产来说，还在黄金期。特别是对于核心区域资产和优质学区房来说，多胎化政策的放松有利于这些资产价格的稳定和上行。他指出，三胎政策对于房地产是利好，但影响不会太大。
　　从全国方面看，他认为＂单独二孩＂＂全面二孩＂等政策的实施，已经释放了一部分有生育意愿家庭的生育需求。而从房地产市场看，以北京为例，之前的二胎政策对市场的影响并不大。
　　据中原地产数据显示：2014年2月21日，北京正式实施＂单独二孩新政策＂前后纯商品房住宅市场数据看，政策放开前的20个月成交10.64万套，成交后的20个月成交套数为8.1万套，成交量不增反降；仅3-4居的成交量在整体成交量中的占比从原来的45%扩大到50%。
　　张大伟认为，在放开＂三胎＂政策影响下，未来4-5居需求将增加，但比例有限；学区房名额的争夺将更加激烈，或导致新北京人入学难度增加；高端需求影响有限，反而是中端物业市场，有望上升，在北京总价在800-1500万的商品房，有望出现需求明显上涨；一二线土地市场＂地王＂或继续频繁出现。
　　对于面对老龄化相关政策，房企会否有更多跟进。张大伟表示，还要看相关配套政策情况。
　　张波：如何从社区层面保障多孩家庭的需求值得房企思考
　　面对人口政策的变化，58安居客房产研究院分院院长张波建议房地产开发企业加快对户型的设计标准的转变，更多提高3居甚至4居的比例。同时，他指出在调整户型设计时要避免走极端，因此生产出大量的雷同多户型房型。
　　他表示，一方面对于北上深等一线大城市，即使三胎政策全面实施，真正愿意生三孩的比例其实还是个未知数，从目前二胎的提升比例也能看出这一趋势。另一方面即使是未来三胎率提升较快的城市和区域，也不代表对比于户型的需求就呈现趋同化，南北差异、房价差异、观念差异都会导致各地在这一问题上会呈现明显差异，在这一问题上不应＂拍脑袋＂，而应充分了解当地的需求。
　　在他看来，老龄化问题不是多建几处养老院就可以解决的，需要提升养老服务；同样随着三胎家庭的增多，未来解决托幼问题也不是单靠多1个房间就可以的，如何从社区层面保障多孩家庭的需求等将是未来房企和物业企业需要思考的问题。
　　他表示，未来的教育可能会面临极大的结构性不平衡，即人口大量流入的城市，三胎率增长较快城市的教育资源受到的压力会更大，而人口流出城市则面临的教育资源的软硬件层面过剩。进行房地产开发的同时，尤其是在各个新城以及人口集中增长的区域，如何配置好均衡化的教育资源，也是保障家庭多生一个孩子的各类问题。
　　他指出，总体来看，三胎政策调整对于房地产行业来说，既是利好信号又是重大挑战。人口政策的调整势必影响房地产和其相关联的各类产业，对各城市房地产市场产生深远影响，是后续家庭、企业和政府都需要积极关注和应对的。
　　编辑/张郁唯