中国房地产资本市场与美股正相关逻辑
过去二十年,中国房地产与美国股市是正相关的。从中国入世开始,房地产开始蓬勃发展。地产发展,是需要资金推动的,而这个资金来源,却是外资的大举进入带来的。跨国公司来中国投资,有产业利润和资产升值双重收益,远高于其他地区的投资收益,所以过去二十年,外资持续流入。由于资本的管制,外资获得的收益,大部分只能留在境内。这些资金总量是巨大的,一般资产承接不了,国内给这些资金找了房地产这个蓄水池,以免这些资金带来其他资产的通胀泡沫。那么,这就出现了外资获得利润增长,带动母公司股价持续长牛,也就是美股长牛,同时,中国房地产持续长牛的局面。这实际上是外国资本和中国政府合力的结果。也可以说,过去二十年,美国的核心资产是美股,对应的中国的核心资产是房地产,这是一体两面。
但是这种合力的风险越来越大,房地产的增长完全脱离了经济基本面,从带动经济增长到裹挟经济,甚至挤压其他产业发展。据测算,21年房地产总值超过400万亿,在所有国民产业中一家独大。
当中国政府在16年决心控制房地产行业,执行房住不炒政策的时候,相当于压缩了外资的收益空间,这会引起外资的不满,存在外资流出的风险。17年确实外资流出。外资流出对经济影响是很大的,需要稳外资。
易会满接任证监会主席后,这两年发行了天量新股,指数涨幅不大的情况下,总市值也达到了80万亿。二级市场的扩容也能带动一级市场资金的流入。科创板、北交所、注册制,都是为了扩容资本市场。现在应该看做是资金蓄水池从房地产向资本市场的政策转换,这是新的政策导向。有了新的蓄水池和获利场所,才能稳住和吸引外资,相应的也能看到这两年外资是在流入的。所以,我们才能看到这两年国家坚决执行房住不炒政策,同时,大力发展资本市场。从这个角度,未来十年,资本市场能获得更大哦发展,也是取代房地产的最大的机会。
房地产,资本市场,外资,其实是在同一个逻辑下运行的。
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