融创手握1232亿元，依然高喊要更安全中报风云

　　融创变得更审慎，这是一个信号。
　　作者 | 李白玉
　　来源 | 野马财经
　　9月已至，各大房企已陆续发布2021年中期业绩。 这一年，在房地产调控长效机制的影响下，房企到底有多难？从各家的财报中我们得以管中窥豹。
　　即使在头部房企中，有同比营收上涨、利润反降的，也有营收甚至不敌疫情初年2020年同期的。可见在＂三线四档5%＂、＂集中供地＂和银行房贷＂两集中＂等多种手段监管下，房企们日子有多难熬。
　　就连融创孙宏斌，在今年的中期业绩投资人会议上，都把＂压力＂二字挂在嘴边，更是将＂更安全＂放在公司最新的＂四更＂准则之首，认为房地产下半场＂安全才能发展＂。
　　融创变得更审慎，这是一个信号。  财务＂安全区＂里的融创 更重视现金
　　从中报数据看，融创的财务状况维持在安全区。
　　基本的营收利润指标都在稳步上升，没有一项出现异常负增长。2021年上半年，融创实现营业收入958.2亿元，同比增长23.9%；毛利199.8亿元，同比上升12.5%，归母净利润119.9亿元，同比上升9.4%，每股收益2.62元，同比上升8.7%。
　　最重要的体现财务安全性的＂三道红线＂指标也都加速转绿。 对比2020年同期，2021年中报，财务健康度得到进一步提升：净负债率下降9.4个百分点达86.6%，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，三项仅有一项暂未达标。
　　实际上，在当下的环境中，比杠杆水平更实际的指标是在手现金。只有现金充裕，才能从容应对集中供地和未来市场销售端的不确定性。上半年，融创积极促进销售回款，销售额达到3208亿元同比增长64%，销售回款率保持高位水平。在手现金1232亿元，其中，非受限现金达到1011亿元，较去年底增长2.4%，处于历史最高位。
　　充盈的流动性主要得益于销售回款。融创2021中报明确显示，非受限现金变化主要来源于经营业务现金流入净额，约人民币117.2亿元。
　　融创上半年在债务结构优化和降低融资成本上做出了很多努力。
　　上半年新增两次发债，利率均为融创上市以来最低水平。且提前一年赎回了一笔利率为7.875%的优先票据，以较低成本债务替换高成本债务。
　　此外， 上半年，融创的短债占总有息负债比重下降至30%的行业低位，债务结构更趋良性。
　　在这个公司信用评级显得极为敏感的时期，竭力稳住财务安全的融创，也受到了国际信用评级机构的认可。标普将融创公司主体评级由 BB-上调至BB，展望稳定。穆迪及惠誉将公司评级展望调升至正面;中诚信亚太首次覆盖融创，并给予BBBg-评级，展望为稳定。
　　而下半年，融创手里总可售资源超6600亿元，有能力保障经营现金流的充足弹性和安全。  谨慎拿地，不竞速竞品质
　　买买买的融创，显然已经慢下来了。
　　上半年，融创的权益拿地销售比为37.9%。而在过去一年里，这个数字只有28.5%。 对于房企，拿地销售比低，是＂稳＂字的象征，意味着不盲目拿地、不盲目扩张。
　　事实上，就在8月中旬，有一则消息在地产圈不胫而走，有报道称，被纳入＂三道红线＂试点的房企将被要求买地金额不得超年度销售额40%。
　　融创也在业绩会上表示，下半年将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地。预计权益拿地销售比将控制在20%以内，全年权益拿地销售比将控制在30%以内。
　　融创谨慎的拿地态度也体现在并购上。 孙宏斌在业绩会上明确表示：＂凡是出现问题的公司都有大量的存量债，你并购了它以后就并购了它的存量债。这样负债规模就有可能超过指标。＂
　　少拿地，拿好地，从竞速到竞质量转变。 对于开发项目的质量，融创提出了更强的把控要求。融创在中报中表示，将提高全资项目占比，优化现有合作模式，优选资金实力强劲的合作方，以成立长期平台的模式进行合作。
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　　实际上，要求房企竞品质，也是房地产调控长效机制中的一个部分。
　　在最近的几个重点城市集中供地的公告中，可以明显看到，提高供给品质，实现行业高品质发展，已经成为房企发展的必然甚至是前提条件。
　　北京8月30日发布第二次集中供地方案，将在大兴区黄村镇的两个地块首次试点竞＂现房销售面积＂，达到地价上限后进入竞报＂现房销售＂面积程序，若宗地可出让居住建筑规模全部竞报为＂现房销售＂，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
　　而早在8月25日，合肥则是首先提出高品质住宅方案，标志着房企拿地进入竞品质时代。合肥包河区和经开区的2宗土地拍卖方式为＂竞地价+竞品质+摇号＂，竞品质指竞价达到最高限价时，仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段。
　　对于高品质导向的长效调控机制，融创表现的态度十分积极。融创在中报表示，调控机制能够有效达到限房价、控地价、提质量的目标，支持企业在不断寻求打造高质量产品的同时拥有合理的利润空间。
　　融创积极的底气则是来源于其一贯强大的产品力。 2021年上半年，融创获中指院＂房地产产品力优秀企业TOP1＂，这也是融创获得的第3个行业风向标级别的产品力奖项。以外滩壹号院、西山壹号院为代表的＂壹号院＂系产品，已经让融创高品质的形象深入人心。
　　从2020年提出＂均衡高质量发展＂，到2021年提出＂更安全、更从容、更长期、更有价值＂我们看到， 融创做到了果断放慢拿地速度，也坚定稳住杠杆率指标。 对于接下来可能出现的下行的销售市场和具有不确定性的金融市场环境，融创也不再大开大合，转为谨慎。
　　8月31日住建部刚刚在新闻发布会上表示，官方关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。
　　现在看来，融创的四更战略也是长远的、智慧的。