12月6日，高层召开了一个分析研究2022年经济工作的会议，会议上强调：＂要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环＂。对此，央媒经济日报给出了解释：实现房地产业良性循环，应避免市场大起大落，严防企业经营风险，避免给整个宏观经济造成不利影响，要让房地产销售、购地、融资等各个环节都处于常态化运转。 回顾过去20年的房价走势，早期城镇化建设过程中，大量人口流入城市，住房数量供不应求导致房价上涨。房价上涨也吸引了一部分人投资，随着房价进一步上涨，越来越多的人加入了炒房投资行列，进一步推动了房价上涨，不断上涨的房价也吸引了更多人投资房产，以此形成了如同＂滚雪球＂般的房价上涨模式，而过高的房价也导致一系列问题的出现。显然，这样的房价变化并不属于＂良性循环＂。 公开数据显示，过去20年我国平均房价上涨了5倍，排除一些偏远城市以及房价常年位于低位的城市，一些热点三四线城市房价涨幅都超过了5倍，部分二线城市黄金地段涨幅达到10倍以上，一线城市的房价更是上涨了几十倍。显然，过高的房价已经严重脱离了百姓的收入水平，根据诸葛找房发布的2020年百城房价收入比调查研究显示，有6个城市房价收入比达到20以上，远高于3-6的国际通用标准水平，其中深圳更是以48.1的房价收入比位居榜首，相当于当地人48年的全部收入才能买得起一套房。 与此同时，过高的房价还阻碍了经济发展。百姓买房困难，消费能力就会下降，导致实体经济发展受阻。正因如此，2016年我国正式提出了＂房住不炒＂理念，并开始了全方位的楼市调控，目前来看，过去房价大涨的趋势早已停止，取而代之的是房价涨幅的不断收缩，进入2021年下半年后，甚至进入了＂普跌＂阶段，国家统计局公布的数据显示，2021年10月全国新房市场价格下跌城市超过70%，二手房价格下跌更是达到90%以上，平均房价持续回落，目前已经跌至2019年的水平。 不仅如此，为了防止开发商恶意降价引发金融风险，一些城市发布了＂限跌令＂来进行楼市调控，通过直接发布新规或者约谈房企的方式，要求销售价格不能低于备案价格的85%或者80%。公开资料显示，目前已经有23座城市发布了＂限跌令＂，除了一些三四五线城市以外，也包含了二线城市昆明，以及新一线城市沈阳，甚至是国家中心城市天津。因此对于购房者来说，需要转变对于楼市的看法：不仅仅是三四线城市房价会下跌，一二线城市房价同样会迎来下跌。 比如笔者的一位朋友老张，就遇到了这样的问题，投资房产不仅没有赚到钱，反而还＂赔掉＂了首付款：听闻天津经济发展迅速，2015年3月，老张来到天津发展并且在当地入手了一套房，当时的房价为1.5万元/ ，随后天津的房价继续上涨，短短一年半的时间，天津的房价就上涨了30%，突破了两万元，老张发现投资房子比自己开店做生意更加盈利，于是转让了自己的店铺又买了一套房。 2017年上半年，天津的房价涨到了2.5万元/ ，老张顶着巨大的房贷压力，向亲戚朋友筹钱入手了第三套房。但好景不长，随着楼市不断的调控下，2018年天津房价跌至2.2万元，但老张还是对于楼市持乐观态度，相信未来房价会继续上涨，可惜的是，随后天津的房价进入持续的＂阴跌＂周期，2019年底已经跌至2.1万元以下，逐步接近老张入手第二套房时的房价。 为避免出现进一步亏损，2020年初老张以2万元/平米的单价挂牌了两套住房，但随后却迎来了＂黑天鹅＂事件，楼市陷入长达4个月的冻结时期，随着经济逐渐回暖，但老张手里的两套房依旧无人问津，随后老张逐渐下调挂牌价格，但如今2021年已经快过去了，手里的房子依旧没有卖出去。老张很疑惑，自己挂牌的价格比网上的价格还要低，但为何房子却卖不出去，经过实地调查后，老张才知道原因。 数据显示，老张所在的地区房价自2017年下半年起就一直处于＂阴跌＂的状态，如今平均房价已经跌至1.8万元/平方米，老张挂牌价格为1.7万元。但问题在于，当地开发商在不断地降价抛售，虽然当地已经发布了＂限跌令＂，但房企首先是将出售价格下调至备案价格的85%，然后通过各种优惠活动＂变相＂降价，比如买房送车位、买房送精装、＂内购价＂、工抵房的方式，降低购房者买房成本，平均1.8万元的房价，经过这些变相降价措施后最低可达到1.5万元入手。 对于老张来说，自己入手的三套房入手的平均价格为2万元，如今均价已经下跌至1.5万元，贬值了25%，再加上近几年的通胀导致的货币贬值，整体相当于亏了30%，相当于＂赔掉＂了首付款。其中一套更是从2.5万元降至1.5万元。由于房子卖不出去，老张目前正面临着高压的房贷问题，并直言：＂投资房产6年赔了一个首付，已经不想还房贷了，干脆让银行将房子收走算了＂。 对于老张的看法，笔者表示反对，原因很简单，房子断供不仅仅是房子被收走不用还房贷那么容易，银行会将房子折价挂牌出售，出售的价格如果不能填补房贷空缺的话，剩下的部分依旧需要户主来偿还，此外自己还要面临征信进银行＂黑名单＂的问题，而征信与生活方方面面都挂钩，比如出行乘坐飞机、火车、以及旅馆住宿等，并且就算未来有经济能力买房后，银行也有可能不放贷。笔者的建议是，先低价出售一套房，卖掉的钱存一部分用于后续应急，另一部分用于投资稳定的理财产品，并且赶快找个工作减轻自己的房贷压力。 通过老张的案例，我们能够得出3个结论：1，随着楼市的不断调控，未来房价泡沫会不断消除，房子的投机属性也会逐渐回归到居住属性；2、房价下跌的不一定是偏远城市，即使是热点城市同样也会面临下跌的问题，事实上除了天津以外，许多城市的房价最高点同样定格在2017年或者2018年，比如北京、郑州、青岛、济南等热点城市。3、对于已经买房的家庭来说，不要轻易选择弃房断供的方式来解决问题。