房企净利保卫战打响50强近八成增幅低于20

　　随着各大上市房企陆续发布2021年上半年业绩报告，房企中报季已接近尾声。以销售规模为基础，北京商报记者梳理的50强房企归母净利润排行，整体来看，房地产行业利润下滑已成共识，近八成房企归母净利润增幅低于20%；上半年归母净利润同比上涨的有37家，占比74%，而同比下跌的则有13家，占比为26%。其中，＂利润王＂中海再次交出了一份不错的成绩单，其也是上半年唯一一家归母净利润突破200亿元的房企，但增速放缓也不容忽视，为不足2%；＂老实本分＂的万科虽然归母净利润突破百亿元，但上半年同比增幅却呈现负增长。利润保卫战已经成为继＂三条红线＂之外，房企不得不面对的第二道考题。
　　八成房企归母净利润增幅不超20%
　　房地产行业步入下行周期，各大房企逐渐告别规模论，利润的＂故事＂似乎也不太乐观。
　　北京商报记者梳理的50强房企归母净利润排行中，中海以207.8亿元位列50家房企的第一名，其也是上半年唯一一家归母净利润突破200元亿的房企；碧桂园、恒大紧随其后，上半年归母净利润分别为150亿元、143.8亿元；而万科排名却低于华润和融创中国，位列第六名，上半年万科虽实现归母净利润111亿元，却较去年同期下降11.68%，这也大大出乎外界预料。
　　上半年，50强房企归母净利润同比上涨的有37家，占比74%，其中涨幅低于10%的有14家；而归母净利润同比下跌的则有13家，占比26%。整体净利润均值约为42亿元，有16家超过平均值；增幅均值约31%，仅有11家房企超过这一平均值。值得一提的是，排名前十的房企中，除恒大这一＂特殊情况＂外，仅有华润置地、龙湖集团和世茂集团涨幅保持在两位数，其他房企皆保持低增长幅度，即便是排名第一的中海也仅有1.23%的涨幅。
　　在排名前十名的房企中，归母净利润表现较为突出的为世茂集团，2021年上半年，世茂集团的归母净利润为62.83亿元，同比增长19.32%。龙湖集团上半年实现归母净利润74.19亿元，同比增长17.05%。
　　整体来看，上半年归母净利润同比增长较为明显的房企有禹洲集团、招商蛇口、九龙仓置业、中国恒大、绿地香港、保利置业、宝龙地产、滨江集团、佳源国际控股、新城控股和正荣地产，其他房企归母净利润增幅皆低于20%。
　　不可持续的大增
　　在上半年净利润表现优异的房企中，有一批＂特殊＂群体，涨幅均超过百分之百。禹洲集团上半年归母净利润同比增长493.77%、招商蛇口同比增长365.32%、九龙仓置业同比增长166.68%、中国恒大同比增长119.92%、绿地香港同比增长119.44%、保利置业同比增长100.77%。
　　之所以说它们＂特殊＂，是因为这些房企的增长大多不具备可持续性。
　　今年上半年，禹洲集团的营业收入和归母净利润分别大增459.83%和493.77%，能如此实现＂超常＂发挥，也与其去年同期的低业绩指标有关。记者了解到，禹洲集团为此还闹了一次＂乌龙＂，先交完业绩报告，再进行重列改错。
　　重列2020年中期业绩报告后，禹洲集团2020年上半年的营业收入由140.07亿元降至20.19亿元；净利润也由盈利15.51亿元转为亏损2.28亿元。因为去年基数过低，才造成今年上半年禹洲集团的归母净利润增幅表现格外＂优秀＂。
　　恒大上半年取得盈利的关键在于其不断的卖卖卖。总金额32.5亿元出售恒腾网络11%股份，回收现金约11.8亿港元；出售盛京银行1.9%股份，总金额10亿元；出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元；出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。
　　与上述两家房企不同，招商蛇口净利润大增的背后是蛇口产业园公募REITs成功上市，此举为招商蛇口带来约14.58亿元的税后收益。针对REITs利润贡献的持续性，招商蛇口方面也告诉记者，这个创新路径，是国家要推的方向，也符合招商蛇口在持有物业运营的可持续发展，肯定要继续做的，但下半年有没有，目前还不方便透露。＂但可以明确的是，上半年如此高的增幅肯定是不可持续的。＂
　　13家负增长去哪
　　50强房企中，归母净利润同比下跌的有13家，除新力控股外，其余12家房企均达到两位数的降幅。值得一提的是，上述房企表现出最大的特点就是＂增收不增利＂，营业收入表现良好，净利润却出现较大幅度的下降。
　　归母净利润排名末位的三家分别是金地商置、首开股份和金地集团，同比分别下降33.69%、33.7%和38.79%。
　　金地商置和金地集团或存在同样的问题，那就是少数股东来＂分食＂。2021年上半年，金地少数股东损益为10.75亿元，近四成利润被少数股东＂分走＂，整体比重也较去年同期有所上升。金地商置的少数股东损益也出现激增的情况，相较于去年同期增长了102.63%。
　　而首开股份归母净利润的下降，主要是由于其他收益大幅下降以及所得税费用上升。2021年上半年，首开股份其他收益大幅下降92.4%，由2505.8万元降至189.6万元；所得税费用则上升了44.8%，由6.8亿元上升至9.8亿元。
　　除房企成长所不得不面对的＂主观＂原因，也有部分房企因＂客观＂原因而导致净利润表现不佳。以富力为例，之所以净利润下滑如此明显，也是其主动降价促销所导致的。2021年上半年，富力地产采取了降低价格以刺激销售、去库存的营销策略，销售均价由2020年上半年的9200元/平方米降至今年同期的8800元/平方米，同比下降4%。
　　卖资产、搞促销，富力为降负也是拼尽全力。在今年中期的业绩发布会上，富力地产集团董事长李思廉直言，所有的公司都在拼命地提高现金流，富力自然也不例外，甚至不惜忍痛牺牲一部分利润，以求满足＂安全线＂要求。
　　房企＂认识＂的转变
　　地产开发商已经告别高利润时代，行业整体的＂自律性＂或主动、或被动也被推至高点，政策限购、地价上涨、成本提升，未来的利润空间＂压缩＂也或常态化。
　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，近期房企利润下滑最主要的原因是此前高价拿地后，恰好遭遇限购政策。高价地块未能达到预期效果，利润空间遭到挤压，结转收入的滞后性，会于2020年下半年和2021年全年集中释放。考虑到＂稳地价、稳房价、稳预期＂的三稳政策，未来行业利润改善空间有限，整体将以平稳为主。＂好在第二批集中供地正在对市场给予回应，土拍规则的调整，地价上涨的制约性将得到抑制。＂
　　进入2021年，房地产市场调控政策加码不断。据了解，2020年上半年，各地发布的与房地产市场有关的调控政策共计304次，其中包括全国各地力度不一的人才政策、购房补贴政策、落户政策以及前期为房企减负等适度宽松政策。
　　贝壳研究院高级分析师潘浩表示，从政策分类角度来看，今年有关＂资金来源＂、＂房地价联动＂以及＂限购＂的政策占比明显提升，而此类政策对房价的抑制作用相对较强。
　　潘浩称，有关＂房地价联动＂，今年7月22日住建部召开会议，肯定了北京的房地价联动机制，并号召各城借鉴此模式，充分体现其平抑地价、房价的效果显著；有关＂资金来源＂，今年3月26日，所发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，延续了去年银行＂两条红线＂对资金流入楼市的把控，这是从购房源头严控违规资金流入房地产，从需求端降低购房杠杆，抑制炒房现象发生，进而起到平抑房价的作用。＂今年出台的调控政策多为强控房价的政策，也可看出此轮调控政策的力度和决心。＂
　　房地产行业整体＂唱衰＂，也更加期待拐点的到来，但更多是房企对于市场的针对性调整。碧桂园的＂多元化＂转型，龙湖的＂提质增效＂，万科的＂管理红利时代＂，这也集中反映各大房企对于行业认识的转变。
　　＂管理红利时代，对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性。行业出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。＂万科董事长郁亮如是说道。
　　北京商报记者 卢扬 王寅浩