2022年1月房地产行业月报土地与住宅成交惨淡,行业洗牌
行业政策:住建部提充分释放住房需求,防范风险仍是重点
1月,行业政策既着力稳需求,也注重防风险。稳需求方面,住建部罕见提及"充分释放居民住房需求",发改委提出促进住房健康消费,部委对需求端调控政策的表态更加积极;三四线城市在发放补贴的基础上,开始从限贷、限售等方面发力,持续释放利好政策。防风险方面,主要包括防范交付风险和金融风险。其中,地方政府开始进行差别化的预售资金监管,但防范交付风险的态度并未改变;同时为防范房地产风险传导到金融等领域,年内地方政府将始终高度关注房地产风险的排查和化解。
住宅市场:需求不振,成交同比下降近四成
2022年1月,亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万平米,同比下降38.6%,环比下降27.7%。虽然各城市成交不一,但是多数城市成交惨淡,同环比均降。
我们认为住宅市场仍然偏冷主要有四种原因。一是2021年同期住宅市场较热,基数较高,因而同比降幅较大;二是需求已经经历了释放期,现在正处于积累阶段;三是就地过年较为普遍,叠加1月仅有1天(除夕)在春节假期中,返乡置业释放有限;四是严格的政策调控以及市场观望情绪仍然浓厚。其中,预期尚未调整,调控政策严格,是影响住宅成交的核心因素。供给侧改革下,降杠杆持续推进,行业的资金流入量更依赖于自身的销售活动,只有合适的住宅成交量才能促进行业良性循环。但是持续的低成交可能不利于良性循环。为了实现"良性循环",或许有必要推动合理的住房需求充分释放。
土地市场:土地市场热度下行,供需均走弱
2022年1月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积4002.1万平米,同环比分别下降49%及82%,成交总建筑面积为2327.6万平米,同环比分别下降60%及86%。
长期来看,一线及核心二线城市市场需求方面持续向好,土地成交主要由供应驱动,成交规模随着集中供地的节奏而变化,1月供应规模分别大幅下降70%及90%,且北京挂牌的18宗地块还未开启竞拍,导致整体成交规模下行;普通二线及三四线城市库存压力较大,市场行情不见好的背景下成交规模难以回转。展望2月,核心城市中仅北京公布了2022年第一轮集中供地将于2月竞拍,预计土地市场成交规模还将保持低迷。
企业表现:投资销售低迷,警惕短期偿债风险
投资方面,受集中供地影响,房企月度之间拿地规模变化加大,2022年1月TOP100房企权益拿地总金额同比下降73.6%。在22城供应空窗和规模民企土地投资尚未恢复的情况下,1月地方国企成为拿地主力,预计短期内地方国企仍是不景气土地市场中的主要参与者。销售方面,2022年1月TOP200房企同比下降42.9%,延续2021年7月以来降温趋势,2022年房企面临着购房需求不振和销售低迷的压力。另一方面,在行业出清调整下,行业洗牌,房企分化加剧,出险企业销售不畅,部分稳健企业后来居上,行业格局重塑。融资方面,房企信用债发行规模达322.1亿元,相比12月有所下降,国央企仍然是发债主力,鼓励并购的债券发行量明显增加。房企海外债发行规模虽小幅回升,但仍处于低位,面对一季度的美元债偿债高峰期,企业将面临压力。资本市场方面,地产股小幅下行并不影响股价持续回暖,龙头企业表现明显,亦可关注多轮驱动的优质房企。
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