北京楼市预测，2022哪类房子会出现第一波行情

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　　北京跑赢大盘的房子不超过20%
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q:提问: 京总好，看了您的很多文章受益匪浅。我在北京丰台小屯有套小三居，现在由于孩子已上学，想在西城车公庄、阜成门附近买套房子主要供孩子上学近一些，
　　现在有两个方案：
　　一是将丰台的房子卖掉，再凑一些总共大概800左右，在西城买一个稍大一点的两居；
　　二是不卖丰台房子，凑一些再借一些大概500左右买一个小两居。目前看了一些房子，但西城大多都是老破小，基本是60-80年代建的楼，如朝阳庵、百万庄2号院、团结大院之类，海淀甘家口和白堆子附近也看了一些，楼龄相对新一些80年代为主，但上学远了一些。
　　现在买的主要目的是上学兼顾BZSZ，不知道如何选择比较合适？还有60-80年代的房子还能买吗？现在这类房子贷款都很困难，西城有合适的片区推荐吗？感谢您
　　A:回答: 您好,感谢信任!丰台小屯这个位置偏了些,丰台的房子想要BZSZ，第一取决＂集中＂的高新产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文素质非常重要。丰台没有XQ概念，只能抓这三个。
　　产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个一个都没有，房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,否则丰台还会留不住人.
　　优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才,各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块,其他的我建议是寻找一个好的时机置换掉.
　　2、在核心区选盘,我一般建议是压缩面积优先次新,回避老房子,老房子虽然也在核心区,但不一定能跑赢大盘;原因是近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,
　　现在的规律是遇到房价上行期间
　　首先第一波上涨的是XQ房和热门区域(核心区)品质次新,
　　第二波仍然是XQ+热门区域+成熟溢出区域,同样是品质次新,溢出区域呈现的市场情况是品质次新上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
　　第三波才会轮动到偏冷门板块的刚需盘,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
　　您的预算800左右,可以适当加点杠杆,距离阜成门比较近的板块可以看看西直门板块的长河湾、远洋风景;一个是05年的,一个是02年的,保值增值都属于稳健型的,南边可以看看广安门的远见名苑、朗琴园;这些盘在区域都属于品质次新盘,
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》 祝一切顺利,有问题再向我提问.
　　Q:提问: 京总您好，首套房票2张，可用资金500万。想用这笔钱当首付，购不同区域投资房两套。争取最大化利用，请问如何选择？
　　A:回答: 你好，感谢信任!我的建议可能和其他人不同，我会只买一套，买核心区的优质盘，做首套贷满,只用一张房票吃几轮，另外一张房票空出来，一张完整的房票，几年后房屋升值可以筹一大笔钱，再用第二张房票，这是利益最大化的操作方法，建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》 ,祝一切顺利！
　　Q:提问： 京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说;FS后今年有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
　　A:回答： 你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手，
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》 祝一切顺利！
　　Q:提问: 你好京总，未来城华润的项目如何，1000W左右买这成吗?以后能升值吗？
　　A:回答： 你好，这个盘主要的卖点是盖在了17号线首站的地铁上。来科技城这几个新盘这个时间点，投资不算便宜了。北京北边主要的几个产业区在望京，上地，西北旺。未来科技城主要是央企，而央企缺乏市场活力，通俗点讲就是没有狼性。17年317之后北七家标杆小区跌幅都超过了20%, 到现在价格仍然距最高点有10%以上的价差。这个跌幅也说明了市场对北七家板块的看法。如果是投资的话买到手1000w+的标的有点浪费了！
　　建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑原理》 祝一切顺利
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