哀莫大于心死！2022年楼市，放弃一切幻想

　　噫吁嚱，信心溃哉！楼市之难，难于上青天！
　　要承认，这就是目前中国楼市的现状。
　　上周末，央行发布了《2021年第四季度中国货币政策执行报告》。
　　关于去年的数据，我就不多说了，之前的文章也写过。
　　主要看看下一阶段的政策思路：
　　一个是货币政策，央妈曰：
　　一要保持货币信贷总量稳定增长；二要保持信贷结构稳步优化；三要促进降低企业综合融资成本；四要保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。
　　言下之意， ＂宽货币+宽信用＂，既要印更多钱出来，又要降低借钱的门槛。
　　一个是房地产政策，央妈又曰：
　　牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。
　　不难看出， 楼市政策有保有压，既要支持买房人，又要避免投机炒作。
　　那么问题来了， 既然放水已成趋势，楼市会重现2020年的高光时刻吗？
　　.01
　　先给出我的结论： 2022年，请放弃一切幻想！
　　由于这是去年四季度的报告，所以下一阶段的政策思路，体现在今年年初。
　　最直观的体现，就是1月份的金融数据。
　　上周我在《信贷迎来开门红，楼市却被打了一针！》一文中分析过，央妈确实把钱印多了，M2、社融同比增速都连续出现反弹。
　　但是，住户部门中长期贷款增加的7424亿元，仍然比不上去年同期水平。
　　关于这个数据，很多人的理解是：央妈给楼市放的水，不如去年的多。
　　但是不是也可以反过来理解， 今年贷款买房的人，不如去年的多？
　　为什么会这样？
　　当然不是全款买房的人变多了，而是 老百姓对楼市的信心溃散！
　　之前，我在文末发起过关于楼市回暖的投票，大家可以看下结果。
　　认为今年楼市都不会回暖的人，比例足足占了41%！
　　所以，今年楼市开局，整体成交数据并不好看。
　　根据贝壳研究院数据显示：
　　2022年1月全国重点66城商品住宅成交面积为1711万平方米，同比下降了4成。
　　2022年1月贝壳50城二手房成交量环比下降约23%，相比去年同期已经腰斩。
　　只要成交量上不来，房价想重现2020年的大涨行情，也就无从谈起。
　　所以，难怪连万科郁亮也直言，房地产行业进入＂黑铁时代＂，今年要破釜沉舟、背水一战了。
　　.02
　　对了，要注意的是，这一轮楼市的低迷，和2020年上半年也是不一样的。
　　2020年是因为疫情压抑了需求，而这一次完全是因为政策把预期打垮了。
　　尤其是银行＂两道红线＂，直接把房贷额度限死，而2021年上半年楼市火热，又一下子把额度用得差不多了，导致下半年贷款买房特别难。
　　还有各地调控的升级，增值税二改五、人才落户收紧或取消、法拍房限购、离婚买房打补丁等等。
　　当然，在房企方面，去年7月恒大爆雷，彻底轰动了市场，随后产生的多米诺效应，一步步加剧了人们对楼市的观望情绪。
　　正因为如此，2021年下半年开始，房地产市场发生180度反转，火热不再延续，反倒陷入冰封，并连续两个季度拖累了国民经济。
　　四季度更是出现-2.9%的负增长，比三季度的-1.6%进一步扩大。
　　不知道你们发现了没，央行提出房地产＂两维护＂也是从去年三季度开始的。
　　所以，今年上半年提振房地产市场，对于国民经济稳增长至关重要，说白了高层的目的也就只有这一个。
　　从开年到现在，大家也看到不少针对金融端的楼市政策：
　　例如，5年期LPR利率20个月首降、并购贷不计入三道红线、保障性租赁住房贷款不计入两道红线、商品房预售资金监管办法出台......
　　但刚才也说了，从目前人们的预期和信心来看，要房地产恢复正常水平，还是一项很艰巨的任务，我觉得 至少要半年时间。
　　不过可以确定的是， 一旦经济稳定之后，目前对房地产市场的宽松政策，大概率也会画上句号。
　　所幸， 由于政策的滞后性，在此之前会出现一段窗口期，虽然为时不长，但却是刚需、改善买家可以抓住的入手时机。
　　.03
　　那么， 今年楼市还会有小阳春吗？哪些城市的楼市会率先走出低迷？
　　除了少数个别城市，其他大部分城市，只有一个字：难。
　　从目前来看， 上海楼市已经启动，出现小阳春的可能性最大。
　　来看看两组克而瑞的数据：
　　一线城市中，1月上海新房成交最好，也是唯一一个成交面积出现环比上涨的，上涨了43%。
　　听说1月份上海新推的28个新盘，有21个都日光了，而且都是地段比较好，备案价也不高的项目，对有资格的刚需来说还是很香的。
　　北京因为疫情反复，成交有所下滑，今年我觉得也是以稳为主，不会出现什么大行情。
　　广深这对难兄难弟，则是受到前期政策的持续影响，短期内估计都难有起色了。
　　而消化周期方面，上海供求比超过1，新房5.3个月就能卖完了，半年都不到，市场基本处在供不应求的状态。
　　至于北广深，消化周期都在10以上，北京还超过了20，主要是供应都集中在外围区，原因刚才也说了。
　　对了，对于很多的城市来说， 商品房市场很快还要接受保障性租赁住房的暴击。
　　根据住建部透露，十四五期间40个重点城市就要筹建650万套保障性租赁住房，光2022年就要筹建240万套，占比高达37%。
　　其中，十四五期间，东莞要建设15万套，成都要建设30万套，贵州至少建设10万套......
　　当然，保障性租赁住房也属于房地产市场范围，而之前央妈也说相关贷款也不纳入两道红线，所以对于房企来说，这也是一个新的赛道。
　　只不过，利润肯定比不上商品房，高杠杆模式也无以为继了。
　　而 对于城市底层居民来说，这则是一张平价车票，可以暂时作为扎根城市的落脚点。
　　总的来说，2020年的大行情已经载入史册，目前所看到的局部火热，只不过像一个步入中年的男人。
　　支棱是可以支棱起来，但持久力，不行了。
　　部分资料来自微信公众号：克而瑞地产研究、贝壳研究院