楼市政策大逆转！中央支持因城施策？一夜之间，房价迎来大变化

　　我们都知道最近中国经济出了很多问题，遇到了一些困难，特别是和所有人息息相关的房地产市场出现了严重的危机。
　　所以在4月29日，高层召开了一个会议就中国目前的经济形势进行了讨论，其中重点谈到了房地产的问题。
　　高层召开会议研讨经济
　　会议对目前的楼市进行了定调：支持各地从当地实际出发完善房地产政策。
　　这句话看似简单，但是信息量非常大，今天我就通过拆解会议中关于楼市的内容，说说中国未来房地产市场的走向。第一，房地产政策重新定调
　　这次会议对地产有一个重要的表述，就是刚刚说到的支持各地从当地实际出发完善房地产政策。
　　这个表述非常重要，其实我们会从新闻发现，最近几个月，全国各地的三四五线城市都在放开对房地产的监管，甚至很多省会城市也撑不住，表示要＂松绑＂，＂停止限购＂。
　　根据统计数据来看，4月份楼市松绑的城市有30多个。
　　部分城市松绑和相关政策
　　但是这种松绑其实都是＂悄悄松绑＂，因为我们虽然是因城施策，但是之前我们还提到＂房住不炒＂。
　　现在的松绑，不限贷，不限购，而且你买了以后可以马上卖出，放开了二手房买卖的时间限制，其实这就是鼓励你炒房。
　　所以这个表述的意思就是，你搞宽松，搞不限购，中央是支持的。
　　所以一下子公布，松绑，停止限售限购，都成为了＂政治正确＂，再也不用担心楼市松绑被上面盯着了。
　　要之前在去年和前面，＂松绑＂的政策是今天发了，明天就被上面打电话要求撤销的。
　　所以你看，一夜之间，房地产政策就变宽松了。 第二，优化商品房预售资金监管
　　还有一个重点就是＂优化商品房预售资金监管＂。
　　所谓的制度就是我们说的＂期房＂，比如开发商造一个楼盘，规定3年后交房，我们现在把钱交给开发商，打到受政府监管的专用账户，进行专款专用。
　　中山市已经出台了优化商品房预售资金监管制度
　　但是实际上，开发商可以通过各种＂合法手段＂，把这笔钱拿出来，用来补充公司的资金流动性，然后一步步的滚雪球，从而做大做强，过去十几年，很多地产公司都是把＂预售资金＂看作是企业资金的重要来源。
　　去年开始，我们对预售资金进行了强力监管,这就出现了一系列的问题。
　　举个例子，比如有的楼盘进行超额融资，项目挪用被发现，预售资金账户就被锁死，不让提取，结果账上明明有数百亿的资金，就是拿不到，而项目呢却停工了。
　　还有就是企业出了问题，很多债权人过来要债，要保障，而预售资金账户里面尽管有很多钱，但是却动不了。
　　恒大出问题后，预售资金监管升级
　　这就是＂从严监管＂导致的房地产问题。
　　政策的本意是好的，是为了保障老百姓不会买到烂尾楼，但是没想到严厉的政策反而把房地产企业的资金流给切断了，这就出了问题，导致烂尾楼反而更多了。
　　房企倒闭，楼盘烂尾
　　此次的会议明确要求优化商品房预售资金监管，就是给房地产企业过严的＂预售资金＂进行一个松绑。
　　这样地产企业资金盘活以后，就能够达到＂救市＂的目的。房地产小阳春很快就来？
　　政策出台了以后，房地产的小阳春很快就来？从历史上看，有一定的可能。
　　比如2014年-2015年，房地产政策因城施策，逐步放松以后，马上迎来了一波地产大牛市。商品房销售额逐渐上升，从-20%开始，一直涨到50%才停下脚步。
　　楼市呈现波动性
　　而在2020年疫情带来的冲击之后，房地产行业开始逐步放松，后续也迎来了一波小阳春。
　　那么从这个角度估计，当销售底部开始出现（也就是现在），高层出台利好之后，大概3个季度后会出现实质性的反弹。
　　所以，如果你是刚需买房，可以开始做准备了。新政出台后，哪里可以买？
　　新政出台之后，可以说全国各地都开始了＂全面解禁，而全国楼市也会形成以下格局：
　　1，一线城市：北上广深，这些地方的限购政策依然会稳固，但是说不定受疫情影响有所放开。
　　上海依然是炙手可热的国际化大都市
　　针对这些城市，有钱能上车的就赶紧上车。毕竟一线城市的房产永远是稀缺资源。
　　2，新一线城市，比如成都、杭州、武汉等地，这些城市受到大环境影响，很可能会出现＂政策宽松＂的情况，但是想要彻底放开松绑，不限售，不限购，还比较困难。
　　新一线的杭州是地产热门城市
　　新一线城市其实都是人口流入的大城市，比如杭州人口每年流入23万人左右，这些都是增量人口，会带来大量的购房需求，这些地方的房产，有资金还是可以买入作为投资的。
　　3，二三四五线城市。其他的城市的地产很可能会处于一个比较危险的地步，这些城市的限购很可能会＂全面放开＂，不限售，不限购，房贷利率降低等等情况都会出现。
　　均价1000的东北鹤岗
　　三四五线城市很多都是人口净流出的城市，这些地方的房产不太建议投资，很可能随着时间的推移和大都市圈的建设，变成＂烫手山芋＂。
　　那么三四五线城市的资产有没有可能翻盘呢？
　　有，那就是像上一波牛市一样，国家重启货币化安置，用拆迁来致富。这个时候你可以趁机低买高卖。套取利润。
　　货币化棚改，拆迁致富
　　但是我们前几年才弄过这个工程，现在再来一遍的可能性太低了。总结
　　总的来说，这次会议为全国楼市打下了两个基调：支持地方政府因城施策，宽松楼市，鼓励居民购房；以及优化商品房预售资金监管，拯救房地产企业现金流。
　　经过了这次地产企业的大洗牌，全国楼市的格局可以基本确定，而房地产商中，小的地产商已经破产倒闭，只有一些大民企和央企能够继续生存下去。
　　趁着楼市政策宽松，现在确实是一个刚需购房的好时机
　　所以趁着2成首付，超低利率，等等一系列优惠政策，确实是一个刚需购房的好时机。但是房屋买卖毕竟是大事，买房之前一定要注意是否有足够的还贷能力，否则就会像之前咬牙买房的人一样，陷入＂断供潮＂。
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