天凉好个秋，如今的房地产市场，跟这个季节一样格外应景，特别是随着各地调控深入，楼市正以肉眼可见的速度降温，几个真实案例感受一下： 1.业主为卖房，承诺额外奖励中介。据钱江晚报报道，杭州一处楼盘部分业主急于抛售，但苦于难卖房，建了200人的卖房群，承诺给中介如果在10月底之前成交，将额外奖励个人5万元。 2.深圳学区房降价500万都无人问。据《澎湃》报道，福田一套116平顶配学区房，将原价2500万降到1969万元，降价500万都无人问津，如今挂牌近一个月都还没有成交。 3.多地开发商降价销售，老业主承受不住。据同话财经，沈阳一楼盘二期开盘，开发商降低备案价的30%卖房。据上一批次卖房仅3个月时间，平均损失了30万。所以消息一出，50名前期买房的业主联合起来到售楼处讨说法，但最终售楼处给出的说法是不属于欺诈行为，对于前期业主讨要差价、退房等行为，开发商不予理睬。 基于此，不得不承认，市场的寒意已经波及了新房、二手房甚至到房企销售的各个端口，也反映出调控对市场趋势的影响逐步全面化，且市场对调控出台的反应时间也在缩短。 一言以蔽之，买得起房的人早买了，央行公布数据中，城镇家庭户均住房达到1.5套，有40%拥有2套以上住房，就足以说明总体的住房资源已经过剩，即便这些人有钱再买，但在市场转向时，及时收手也是必然趋势。 但对于无房人，眼看着市场环境发生转变，很多家庭开始重启购房计划，但这样的环境，还是有人会担心，一方面房价上涨让他们更买不起房，另一方面，则是下跌后自己的资产出现亏损。这个担心不是没由来，毕竟花光积蓄买房，再背负几十年债务的案例比比皆是，一旦市场下行，钱财就可能付诸流水。对于这份担心，有人就表示，孙宏斌3句话早已经说透了： 第一句是在2018年的时候，在业绩发布会上他说，我是支持调控的，如果不调控这个行业也没法干了，房价和地价都要上天了，调控持续下，消费、购买预期、房价走势都会有转变。言外之意，就是楼市步入常态化调控，过去的疯狂行径难以再复制了，而且在购买力下降、买房预期转变，房价走势趋稳等因素下，未来买卖房几乎没有了利润空间可言。 第二句也是在同一年，在论坛上发表演讲，称楼市进入冰封期，未来五年房 价不会大涨也不会大跌，已经是所有人的共识。同样的，孙宏斌表达的意思也很明确，市场成交如同上了一把枷锁，未来的市场趋势是在平稳中波动，更长远的，就是市场要回归到买房人手中了。 第三句说于今年8月，他直至下半年市场会比较＂惨烈＂。在房说君看来，这不过是调控持续深入的表象，更是市场逐步回归本质的趋势，未来随着对房企对炒作者的限制逐步加码，企业承压较大，为了生存只能降价回款，炒房者拥有多套住房持有权，也将是不划算的事。 孙宏斌的话语里透露了几个内容：1.调控将是长久且持续的；2.楼市成交逐步恢复平稳，难有过去炒作之势；3.拥有多套房的持有者，想要脱手套现可能比较难了，未来结局难了。客观来说，随着楼市3个消息逐一浮现，孙总的话大体上也把当下的市场说透了。 第一个消息：坚定＂房住不炒＂定位，楼市金融调控措施持续不断收紧 中原地产统计，8月调控超68次，叠加前7月的数据，全年总共出台调控措施突破420次，每月平均保持50次的频率，可以说是近几年来市场出台措施最密集的一年。值得一提的是，今年除了一些限购、限价、限贷等行政手段，亮眼的是加入了针对楼市金融的限制措施。 比如限贷令，给银行机构设置房地产贷款上限，分别管控房企和购房者的贷款规模；比如二手房限价，同时银行也将配合放贷，目前已经有10城陆续加入了管控队列，此外，还在各地加强检查违规贷款进入楼市的情况，直接导致热门城市很多由热转冷。 未来5年，国家始终坚定房住不炒的定位所在，对市场的违规行为严肃处理，特别是对金融调控方面，通过一系列限贷、限负债、提高房贷利率等操作，很多高杠杆房企、炒房者都出现资金链紧张情况，不得不低价抛售房产获得生存空间。对于未来的市场走势，正如国家在规划中提到的：保持房地产健康稳定发展。 第二个消息：楼市成交冷清，市场环境加速回落，房价拐点也出现了？ 据每日经济新闻报道，全国有66个城市的新房成交数量下滑，其中二线以下城市的降幅较大。二手房方面，曾经的大热城市深圳也不及预期，成交不到三千套，同比大跌77%；下降的还有杭州和上海，杭州同环比成交量跌了近半；上海同样不乐观，据21世纪经济报道，7月底以来，当地不少中介门店成交仅有1、2套，甚至零套。百强房企近7成业绩同比下降。 可能有人会说，成交量低又如何？房价还是这么高，很多人不知道的是，成交是房市活跃程度的重要指标，没有成交量，就意味着房子难以在市场上流通，不管你房价多高，流通性上不去房价就不会涨，这也是为什么前文案例中，业主会为了卖房奖励中介，或是降低挂牌价，这都是没有人气的表现。这一点，已经在房价指数中有了更明显的体现： 在近期发布的70城住房价格指数中，8月价格下降的城市再次增加，二手房价格下降城市增加到34个，上涨城市减少到27个，有专家分析，这是除了去年2月疫情在家外，五年来第一次出现上涨最少，下跌最多的一个月。 第三个消息：房产税临近，拥有2套房子的家庭，会面临什么局面？ 不得不说，房产税可能真的要来了，继5月财政部长撰文提到的积极稳妥推进立法和改革，随后4大部联合召开房产税试点改革意见会议后，日前，中国法学会财税法学研究会副会长施正文接受采访时提到，房产税措施已经提上日程，预计年底大概率出台试点政策。 即便是按照他说的税率不超过总价1%，对城市房子来说都不是一笔小数目，以一套城市500万的房产计算，1%的税率即为5万，即便业主将房子出租每月5000块租金，一年也不过6万，再加上一些空档期消耗的成本，租金也未必能够交税费。当然了，按照专家的说法，征税范围是针对持有高档房和2套以上多套房的人，普通人没有多大影响。 房说君有话说，通过3个消息，显然楼市已经不再适合炒作了，随着国家坚定调控定位，炒房客就会没有了盈利空间，特别是房产税临近，对于未来的房价走势基本是清晰明了的，对于刚需来说，真实的供需关系会慢慢回归平稳，对于2套以上住房家庭，拥有多套房不再是好事，房住不炒深入人心，未来有多个房子不仅消耗自身财力，还可能面临卖不出租不掉情况。 本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为＂每日房说＂原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：风风）