三四线城市，房价大跳水

　　作者：子非鱼
　　进入2022年以来，数十个三四线城市开启了鼓励购房模式，比如湖南株洲、广西桂林、湖北荆门等城市。
　　然而，从房企一月份反馈的销售数据来看，房价依旧没有什么起色。
　　根据碧桂园2月7日晚间发布的1月份财报数据显示：
　　1月该公司实现权益销售额363.6亿元，同比下降9.81%；销售面积为462万平方米，同比增加1.32%；销售均价为7870.13元/平方米，同比下降10.99%。
　　众所周知，碧桂园的主战场在三四线城市。
　　目前，碧桂园尚未公布2021年财报，根据其公布的2021年中报数据来看，其销售业绩的62%来源于三四线城市。
　　来源：碧桂园2021年中报
　　也即，碧桂园的销售均价，受三四线城市影响最大。换句话说，碧桂园披露的1月份销售均价跳水10.99%，大体反映的是三四线城市的房价情况。
　　这意味着，进入2022年以来三四线城市的鼓励政策，对于的房价，于事无补。
　　正如我在昨天文章中提出的购房观点，中部和西部的三四线城市，可以再观望一下。
　　在去年信贷收紧的背景下，三四线城市的房价首当其冲，成为首批扛不住的城市，下半年发布限跌令的几十个城市，绝大多数都是三四线城市，比如湖南岳阳、株洲，河北唐山、张家口，湖北孝感、鄂州等。
　　关键问题来了，三四线城市的房价为何如此不扛揍？
　　根本原因在于两点：第一，上轮房价跟涨太猛；第二，支撑房价的基础太弱。
　　上一轮大牛市由深圳点燃，之后如星星之火形成了燎原之势，快速传导给北上广，然后是二线城市，然后是三四线城市。
　　三四线城市上涨的力量来自两方面，一方面在降息降准背景下，货币超发引发的货币贬值性上涨。另一方面，在去库存口号之下，三四线城市进入了大规模货币棚改模式。
　　所谓货币棚改，简单理解就是，央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。
　　两股力量推动下，三四线城市的房价，也跟随着一二线来了一波普涨。
　　然而，在调控重拳纷至沓来的十字路口，三四线城市与一二线城市走出了截然不同的道路。
　　一二线易涨难跌，三四线易涨易跌。
　　一二线中心城市易涨难跌的逻辑在于，他们有支撑的基础，经济活跃，人口竞争力强。
　　去年披露的第七次人口普查数据显示，人口增量排在前列的无一例外，都是中心城市。
　　数据：各城市第七次人口普查公报
　　而三四线城市，尤其是中部、西部、东北的三四线城市，产业薄弱、经济羸弱、人口大多又在流失。
　　所谓经济基础决定上层建筑，没有厚实的人口和经济支撑楼市，房价拉得再高也是空中楼阁，都是梦幻泡影。
　　本号去年梳理过全部所有的地级以上城市，包括直辖市、副省级城市、省会城市、普通地级市、自治州、盟。
　　结果显示，过去十年，人口增加的有184个，人口减少的有149个。
　　十年人口减少的149个城市中，东北36个城市有33个在流失（除了沈阳、大连和长春），西部55个，中部47个。
　　人口流失的背景下，之前三四线城市的房价上涨大多是依靠货币棚改和货币贬值拉动上涨。
　　然而，2018年年末国开行表态，要收紧货币棚改，以后进行货币棚改要因城而异之后，从数据可以看到，2019年全国棚改数量出现了腰斩，2020年进一步下滑。
　　所谓屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。
　　在棚改熄火之下，疫情又来了，影响了经济发展。紧接着，调控大招也不管光顾三四线城市，尤其是去年年初开启的全国性信贷断流，给三四线城市来了一记重拳。
　　降了火的三四线城市，不少房价去年开启了下跌模式。
　　数据：国家统计局
　　国家统计局1月份披露的数据显示，较去年年末房价下跌的城市有28个，其中大多数都是三四线城市，部分是弱省会城市。
　　所以，对于三四线城市的购房意见，本号依旧不变，江浙闽富裕地区的三四线城市，自住可以买。中部、西部与东北地区的三四线城市，可以继续观望。