央行态度3大反转,2022年房子回暖潮?
时至今日,很多专家依然在劝告人们赶紧买房。
例如北师大教授董藩、中国小城镇研究专家李铁等,他们经常说出让人"耳目一新"的购房观点。
北师大董教授经常说,如果买房不趁早的话,将来可能会更加买不起。在董藩教授的眼中,城市化依然是房地产继续上行的强有力支撑,董教授多次提出,城市化红利还将持续15年左右,还有4亿农村人将进入城市,这些人入城的第一件事儿便是买房,所以城市房产价格还将上浮,像北京、上海等这样的大城市,几十年后房子的价格或超过80万元/平米。
作为一名购房者,在过去10年里,如果你真的听信李铁、董藩等专家们的观点,或许早就已经实现了买房梦,同时为自己的资产带来了巨大的收益。然而时间进入2021年末,今后的房产市场还会有如此大的"增长潜力"、还会持续专家们口中"涨到80万元/平米"的辉煌吗?种种信号都给出了否定的回答。
1、年前年后,至少有15城限制跌价。
在住房市场,经常有这么一句话"限涨的时候,房子不一定在涨,但是限跌的时候,房子却真的在跌。"房市经过上半年2-3个月短暂上浮之外,就随之迎来了大跨步下滑的态势,万科、融创、世茂等数得上名的房企都向市场上的购房者们抛出了"折扣的橄榄枝",有的降幅5000元/平米,有的降幅2000元/平米,可以说房市一场"降价潮"风雨欲来。
经济学家马光远指出,房住不炒的本质其实是维持住房市场的稳健发展,既不能过度热、也不能过度冷。而现如今看来,楼市已经陷入到了"冷却"的地步,所以是时候需要救市,释放出一些积极的增长信号。
公开数据显示,为了实现"三稳"目标,从三季度至四季度,超过15个城市先后出台了"限制令",例如湖南、广州、哈尔滨等新的调控政策中,涉及到购房补贴、提高公积金贷款额度、降低新房预售标准等方面内容。广州、佛山、青岛等城市的银行房贷利率开始缓慢降低,贷款的速度也明显加快了。
根据《时代Z报》在发布的文章 《超过100个城市二手房下滑,15城已出台了"限跌令"》 给出的数据显示,2021年至2022年,已经有超过15个城市出台了"约束降价"的政策,这其中包括了湖南岳阳、南通、鄂州、张家口等城市,四季度开始,湖北孝感、新沂等城市紧随其后,也向市场抛出了"约束降价"的信号。例如孝感就明确要求,所有的房地产企业对外售房时必须明码标价,一套房子一个价格,而且需要严格遵守备案价,涨跌都不能超过备案价的10%幅度。
2、还有的房子回落了500万,没有卖掉。
如果说"禁止房企降价"仅仅是为了合理调节市场价格的话,那么二手房市场的价格下滑则直观表现出了当前房市的真实状态。在商品房买卖市场,二手房交易量占比达到60%以上,二手房表现如何才是房市状态的真实体现。
二手房出现了"不振"的现象。根据《上观》的报道,下半年之后,郑州新房和二手房都表现不佳,价格纷纷出现下挫。四季度以来,郑州有超过30多个楼盘开启打折促销,有的降低1000元,有的降低3000元。
武汉的王女士同样遭遇到了"购房滑铁卢"的情况,王女士说到,自己买的房子145万元,然而仅仅在30多天时间里,这个小区的同样房产的房子就地降低到了115万元左右,按照新的市场价格计算,武汉的王女士直接损失了接近30万元。但是她无可奈何,毕竟买卖合同已经签订了,没有撤销的可能性。
山东的一家楼盘,迎来了一群不速之客,他们一起高举着"横幅",上边全部写满了"要求退房、补差价"等类似的话语。根据当地的房地产中介表示,山东的这一家楼盘自从开盘以来,销售效果就不太理想,去化寥寥,房地产开发商长期资金面不畅,为了尽快实现回款,所以近期把房子打折出售。这一群来的人都是之前的购房者,按照新旧价格对比,有人损失40万元、有人损失30万元,他们当然不愿意了。
在深圳,二手房市场同样不如人意,根据《澎湃》在发文 《深圳的学区房入冬啦,有的房子回落500万,二手房甩卖》 的报道,深圳福田区的一个优质学校房,自从2021年三季度后,销售价格就开始走低,在法拍网上,一套房子116平米,挂牌拍卖的价格为1969万元,比起1个月前的市场价格,降低了接近500万元,然而开拍的时候竟然无人出价,最后没有卖掉。
那么,现阶段的房市如此之"凉",究竟是什么原因导致?指闻君认为,根源还在于央爸的"3+2"约束令: 央爸与住建部联合组织房企座谈会,提出房企们要降低负债等3项指标至绿线标准以内,否则融资增速将受到约束。 再次为各类金融机构制定了向房企和个体购房者的贷款上限比例,进一步收紧了银行向房市的贷款力度。
"3+2"限制影响有多大? 现阶段我国有4亿人的身上背负着房贷债务,而且对于80%以上的刚需购房者而言,基本上都需要采用按揭贷款的方式才能买到房子。一旦银行减少给房企的贷款融资,那么买地皮、建设开发进度就受到制约。同时,在减少向购房者贷款的情况下,买房人也没有那么大的能力去贷款购房了,市场自然冷却。
可以说,现在的房产市场,就如同炎炎夏日即将迎来一场"大暴雨"的前奏一样,一方面雷电交加、另一方面风声阵阵。然而站在"房住不炒"的立场来说,炎炎夏日和"风雨交加"似乎都不符合正常的天气需求,要想农作物保持"正常生长秩序",就需要平和温暖的气候条件,气候过热会让庄稼干枯而死,气候过冷同样会让庄稼难以生长。
进入2021年末和2022年之后,风向似乎开始转变了, 央行态度3大"反转",房子或迎"回暖潮"?别再误判2022年楼市了。
央爸三次在不同场合提到了2022年对房地产的金融政策方向,给房市传递出了一系列新信号。
1、对于房企融资。 央爸说到,"三红线"提出之后,不少银行直接断掉了给房地产企业的贷款计划,这显然是不合适的。
2、对于买房人贷款。 央爸指出,房产快速上升期、房产过热的时候,限制贷款可以降温,但是现在已经明显降温了,就应该匹配新的贷款关系。
3、对于房企资金触雷。 央爸同样指出,大型房企触雷,这仅仅是个别现象,并不会普遍出现,各地方城市和住建部门应该合理支持,让项目复工复产,保障房产的交付。
央行3次表态,这一次,别再误判2022年楼市了。
经济学者任泽平对于房市发展这样说,长期看人口、中期看土地、短期看金融。按照任泽平的观点,2020年至2022年,房地产遇冷的关键是融资收紧,那么随着新一轮"融资宽松化"到来,是不是意味着 房子或迎"回升潮"呢 ?指闻君认为不会,过冷过热都会迎来"重拳"的。
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