央行连续两次提到房地产，调控政策变了吗？

　　本文作者：陈曦
　　近期，央行两次提到房地产，引起市场关注。
　　第一次是9月27日公布的央行货币政策委员会三季度例会 ，其中提到＂维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益＂。
　　这是货币政策委员会例会相当长时间以来（至少十年），第一次提到房地产。
　　第二次是9月29日人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。
　　上一次央行房地产座谈会是2020年8月20日的重点房地产企业座谈会 ，研究进一步落实房地产长效机制。
　　对比两次央行的房地产主题的座谈会，其表述差异非常小。
　　2020年8月： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；稳地价、稳房价、稳预期；保持房地产 调控 政策的连续性、稳定性； 稳妥实施 房地产长效机制； 实施好 房地产金融审慎管理制度。
　　2021年9月： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；稳地价、稳房价、稳预期；保持房地产 金融 政策连续稳定； 持续落实好 房地产长效机制； 稳妥实施 房地产金融审慎管理制度。
　　硬要说差异，就上文划线的几处细节， 其中，＂调控＂二字拿掉，引起了市场关注。
　　有一种说法，此次央行房地产会议中，没有＂调控＂二字，而之前的所有房地产会议中，均有＂调控＂二字。
　　我们简单梳理了一下，2019年以来，以房地产为主题的会议确实都有＂调控＂二字 ，例如2019年3月韩正主持房地产座谈会，2020年7月韩正主持召开房地产工作座谈会，2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，2021年7月韩正出席进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。
　　但是，央行提到房地产，并不是都会用＂调控＂，2020以来三次提到房地产（不是以房地产为主题）的央行工作会议均没有＂调控＂二字。 例如，2020年1月央行工作会议，房地产表述为＂加快建立房地产金融长效管理机制＂，2021年1月央行工作会议，房地产表述为＂落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度＂，2021年7月央行半年工作会议，房地产表述为＂实施好房地产金融审慎管理制度＂，均没有＂调控＂二字。
　　因此，我们倾向于认为，是否有＂调控＂二字，应当并不是问题的核心。
　　按照＂过去房地产是‘调控’，之后房地产不是‘调控’＂的逻辑，是无法解释为何之前央行的三次工作会议，提到了房地产，但都没有提＂调控＂的。
　　我们认为，关于房地产政策，合理的分析思路如下：
　　1、央行首次在货币政策例会中加入房地产，同时首次召开＂房地产金融工作座谈会＂，表明当前房地产确实是政策关注焦点。
　　政策之所以关注，肯定是出现了问题，引起了领导们的重视。
　　那么问题是什么？是房地产投资下滑，还是房企存在违约风险？如何解决问题？
　　2、政策核心并未发生任何变化。回顾历次房地产表述，核心是以下几点：
　　（1）房住不炒；
　　（2）坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段；
　　（3）房地产长效机制；
　　（4）房地产金融审慎管理制度；
　　（5）稳地价、稳房价、稳预期。
　　这些政策是导致房价上涨被抑制、房地产行业向下的关键。
　　很明显，本次央行房地产工作会议中，这些表述没有任何变化。
　　这意味着不存在房地产政策的显著放松的可能，也就不存在房地产价格再次上涨、房地产行业整体向上的可能。
　　3、新的提法是＂两个维护＂，这才是增量信息。 在近期的两次央行对房地产表述中，均新增了两个维护：
　　（1）维护房地产市场的平稳健康发展；
　　（2）维护住房消费者合法权益。
　　那么问题的重点就是，＂两个维护＂是什么含义？
　　我们的理解是：
　　第一，房地产的政策没有变化，但是执行要注意避免＂一刀切＂、＂运动式＂， 特别是在房地产企业经营困难的情况下，应当避免盲目抽贷断贷，导致不应当发生的流动性危机。
　　第二，＂保居民的‘房’＂， 维护住房消费者合法权益，应当指的确实是居民不应在房地产企业出问题之后，合法权益受损，我们猜测，包括房企必须优先避免＂烂尾楼＂、企业如确实无能力则政府可能接管后续建设等。
　　第三，＂‘企’要市场化解决＂， 此次会议明确＂按照法治化、市场化原则＂，那么就是排除了兜底房地产企业的可能性，房企是否破产清算，取决于房企自身。
　　我们认为， 当前的房地产政策，其实类似于能耗双控政策，政策本身不存在变化的可能性 ，但是执行层面要更符合实际，避免一刀切和运动式，不代表政策方向有任何变化。
　　对于房地产行业而言，我们可以说＂最坏的时间＂已经过去，毕竟三道红线、两个集中、房贷占比等规则已经建立完毕，基本没有进一步加码的可能；
　　但是，所谓重新放宽房地产调控、重走过去每一轮稳增长的老路，也与政策思路严重不符。
　　总结全文：
　　1、房地产政策已经建立完毕，不会进一步加码，但是，政策也不存在放松可能；
　　2、执行过程中注意纠偏，避免一刀切、运动式，但政策还是要执行；
　　3、房地产企业不存在政府兜底，要坚持法制化、市场化原则，是否破产清算取决于房地产企业自身；
　　4、居民合法权益要保障，不能房地产行业、房企出问题，最终让居民买单。