楼市拒绝全面垮掉！四大负面舆情催生四大反转信号

　　引言：楼市不与趋势为敌，开始亲民化
　　在政策调控与疫情双重影响下，2021年楼市分化加剧，各地冷热不均，表现各一，但也有共同的两个特征：
　　一是买房选择＂躺平＂，销量减少了。
　　刚需客在全无死角的＂限购＂令下，看似拥有购房＂天选＂之资，实则面对高房价、高首付只能是望楼兴叹；而改善客群有资格、有实力，看似坐享楼市＂红利＂之本，实则面对＂卖旧换新＂无人接盘也去只能是徒叹奈何。
　　或许只有选择＂躺平＂，才能坐看风云，才能宁缺毋滥。
　　二是房价走向＂内卷＂，房价下跌了。
　　当前新房不见＂打新潮＂，只见＂降价潮＂，价格战让持币观望的购房人越来越多；而二手房市场在＂指导价＂的震慑下，已然掀起抛售潮，步入衰退期，但是购房人却没有哄抢与抄底，反而还要面临房贷利率上涨与房贷周期拉长，甚至开始进入＂停贷期＂，整体房价在＂内卷＂之下开始避无可避的下跌。
　　综合来看，当前楼市已从＂过热＂走向＂过冷＂是事实，而且多地几乎进入冰冻期或休眠期，再加上房企暴雷频现，土地流拍加重，从而导致目前楼市的悲观情绪、买房的消极情绪、行业未来的恐慌情绪似乎越来越严重，甚至＂寒冬论＂、＂抛售论＂、＂捡漏潮＂等观点也层出不穷，以致于叠加出现四大负面舆情与四大至暗潮流，但是＂地产大而不倒、楼市调而不压＂，在第四季度也出现了楼市或已挺过艰难时刻的四大关键信号。
　　无论是大肆唱衰楼市之下行，还是疯狂鼓吹楼市反转之暖风，楼市或已挺过至暗艰难时刻。
　　一、唱衰楼市的四大＂负面舆情＂与四大＂至暗潮流＂
　　自3月份以来，楼市一直处于下行之势，时至当前，楼市已是一片哀嚎之声。
　　新房市场以价换量，售楼中心却是门可罗雀，而二手房降价抛售，中介门店却是鲜有带看。
　　无论是多牛多有名气的开发商，还是多套房的业主，现在想甩卖都卖不掉，不动产＂财富＂或将变成＂负担＂，而想买的却是买不了或买不起，他们从＂恐慌＂已变成＂观望＂，再加上限购、限售，一批人没有买的资格，一批房没有卖的资格，导致整个购房生力军少了约1/3左右，而楼市已从卖方市场进入买方市场，房子也已从＂人挑房＂转变成＂房挑人＂。
　　以此背景下，地产业已然叠加出现四大＂负面＂舆情：
　　（一）楼市频繁出现三个常态关键词：降价！减配！维权！
　　因为＂限购＂政策，有资格购房的客户减少，因为＂下行＂之势，有购房意向的客户选择等待，而开发商与炒房客刺激与争取那些急需买房的刚需客，面对有限的客户资源，只有＂降价＂才是真正的成交手段，也是最有效的方式。
　　上半年城市排队调控，下半年楼市排队降价，就是2021年楼市最好的总结。
　　房企要生存，要利润，只能选择＂减配＂。
　　纵观全年，由房企降价、减配而引发的业主维权负责屡见不鲜，而因房企暴雷出现的烂尾、延期交房、房屋质量等等也是越来越多。
　　于是有网友说，这两年的房子谁敢买，你会吗？
　　（二） 买房自住或投资基本上很难达到三位一体化：流动性！收益率！安全性！
　　时代在变，置业逻辑发生变化。
　　当楼市一旦进入＂跨周期调节＂后，其置业逻辑发生变化，即：开始淡化＂学区、交通、配套＂三大铁律，开始转向＂人口增量、区域价值、综合性价＂，也就是：人口增量意味着房子的需求与流通有保证，区域价值预示着房子的上涨空间，而综合性价比则是代表房子的流量与热度，以及收益与安全。
　　现在买房完全具备＂流动性、收益率、安全性＂三大特性的只有＂优质不动产＂！
　　但是，现在能买得起＂优质不动产＂的人群多数是改善客群，而他们现在却面临着＂卖旧换新＂的＂卖旧＂阶段。
　　楼市进入过剩时代，并不是所有人都拥有优质资产，房子不再以数量取胜，关键在于是否拥有好的那一个。
　　（三）购房预期开始回落：信贷收紧！房企暴雷！政策调控！
　　购房预期一直是楼市强劲反弹的动力，也是全国楼市转冷的真实原因。
　　上半年楼市之所以销售强劲，背后原因是购房者对未来房价上涨的心理预期推动投资保值需求，而并非真实居住需求增长。因此，一部分热点城市调控政策一旦持续收紧，购房者预期就会出现回落，楼市也就开始转冷。
　　据了解，受政策影响市场直接转冷的城市，典型如深圳、东莞，约占36%，调控力度较大，调控后新房、二手成交量、新开盘认购率等主要指标均显著回落，其主要原因在于是受到了＂信贷收紧＂、＂房企暴雷＂、＂政策调控＂三大影响：
　　1、＂信贷额度＂持续收紧直接影响到整个房地产行业：
　　1）一二线热点城市二手房额度减少，其成交量直接下滑，购房预期也将进一步回落。
　　2）导致二手房报价显著降低，比如北京、广州报价指数均已跌至20%，从而令持币观望的情绪加剧。
　　3）如果当地二手房成交占比高，换房需求大，则对新房市场需求的影响也很大，预计9-12月新房成交量同比将有15%以上的跌幅。
　　4）放贷时间延长，也会影响到开发商的回款速度，进而导致开发商减少购地支出，土地市场转冷，继续影响购房者心理预期。
　　2、买房之后，＂房企暴雷＂比房价暴跌更可怕！
　　除了楼市销售数据下跌、购房客户减少外，因现金流压力导致的房企爆雷事件更让买房人焦虑，毕竟房价下跌或许只是暂时的，短期的，而遇到房企破产、楼盘烂尾的话，就倒霉至极了。
　　2021年以来，已经先后有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、泰禾集团等多个知名房企出现了流动性紧张的问题，导致整个行业的购买信心大减，特别是意向购房者担忧部分房企的交付能力与品质问题，从而影响到新房的销售；
　　在此提醒一下，当下刚需买房必须谨慎：
　　一看房企品牌与资金实力，尽量减少工程烂尾或房屋质量风险；
　　二看楼盘品质与性价比，不要图折扣大、优惠多，毕竟优质产品只会溢价上涨，很少降价促销；
　　三看区域价值与人口增量，这是决定房产价值与流通的关键因素。
　　3、＂政策调控＂导致持币观望情绪浓厚。
　　9月份全国重点30城新房销量同比下滑31%，二手房成交量也同比暴降46%，其中北上广深4个一线城市降幅最大，无论是新房，还是二手房均接近40%，可说是近七年楼市最惨的＂金九＂。
　　其主要原因在于：
　　一是多个热点城市推出二手房指导价政策，让楼市交易量与活跃度加速降温；
　　二是限涨令与限跌令同时出台，让楼市的观望情绪更加浓厚，而且负向情绪的传导性很强。
　　（四）行业＂唱衰＂三高一低：空置率高！负债率高！房价虚高！换手率低！
　　目前全国已有近39.94亿平住房卖不掉，同比上涨5%，按均价1万/平米也就沉淀着40万亿的不动产资本，同时全国有超1亿套房在＂空置吃灰＂，空置率高达22%以上，占据着超10万亿的信贷额度。
　　另外，有超过40%的城镇家庭拥有两套住房，有超28万亿的房贷，家庭负债房贷占比达到75.9%，而且月收入大多数用于偿还房贷。
　　与此同时，全国新房进入＂万元＂时代，属于＂高位＂运行。
　　据统计，全国百强城区房价5万+/平米竟然有12个！其中深圳南山区以唯一一个超10万/平米而位居榜首，其次福田区9.2万/平米，紧随其后的是广州天河区约8万/平米，此外厦门、杭州、南京也各有1-2个城区上榜。可以说，在这些城区对刚需客是非常不太友好的，买房人绝对是富人阶层，其房子也是越来越豪宅化。
　　二手房集体＂跳水＂、销量＂衰退＂已成事实。
　　先是＂二手房指导价＂控制了房价与贷款，再是大学区与教师轮岗＂痛打学区房＂，然后试点＂业主自助挂牌＂减少了中介的环节，让多地出现业主＂抛售＂现象，量价持续下跌，不仅议价空间拉大，而且还有捡漏笋盘的机会。
　　这不是楼市的衰退，又是什么呢？
　　在上述四种＂负面＂舆情影响下，楼市显然已进入四大至暗潮流：
　　1、 新房＂贬值潮＂。
　　在限价与限购双重影响之下，＂三道红线＂政策倒逼房企去杠杆降负债，土地集中供应制度对房企资金施压，不仅控制了房价上涨的幅度，而且还控制了楼市的资金进入。
　　一旦房企采取＂以价换量＂打折促销，房价自然会横盘滞涨，然后转弯回落，在接下来的日子，房价绝对是＂优惠折扣＂下的亲民价，而房子也就意味着＂贬值＂。
　　2、 二手房＂甩卖潮＂。
　　多个热点城市推出二手房指导价政策，让楼市交易量与活跃度加速降温。
　　与此同时，全国多个城市二手房的挂牌量激增，已出现降价潮与抛售潮，关键还卖不掉。
　　3、 炒房客＂断供潮＂。
　　二手房目前已经量价呈现＂滑滑梯＂现象，那么很多通过高杠杆（如经营贷、消费贷等）方式炒房以及高评高贷的炒房客，一旦没有接盘侠短期内到位，明年凑不到钱又不愿降价卖房或卖不掉的话，不排除会大规模出现断供法拍现象。
　　4、 刚需客＂捡漏潮＂。
　　楼盘大规模大幅降价，确实存在刚需捡漏的机会，但是市场上7-8成的房源并非是真实的优惠，大多数特价房有硬伤，或者是＂顶底＂楼层。
　　因此，当前楼市＂降价潮＂与＂甩卖潮＂来临时，刚需买房不要一味图便宜，＂性价比＂很重要，因为贵和便宜不是看绝对的价格，而是看价格和价值的相符程度，毕竟优质的东西从来就不便宜。同时，在楼市分化的时代，好房子越来越贵，便宜房子不断降价，终会被时代抛弃。
　　综上来看，楼市无疑是真的在走下坡路，并已呈现出七大事实：
　　1）楼市风向标已经改变了，比如示范区深圳正在带头全面＂去地产化＂；
　　2）楼市＂硬通货＂学区房已遭到全面打压，市场少了三成的刚性需求，也少了一面买房大军的旗帜；
　　3）楼市信贷政策越来越严，堵住了＂借钱＂之道，买房人大幅减少了；
　　4）楼市处于房价高不可攀的存量时代，买不起与卖不掉已是常态，楼市一旦缺少了流通，货币也就缺少了动力与活力；
　　5）房企拿地与刚需买房似乎都选择了躺平，也都没有了激情与动力。
　　6）房企大规模降薪裁员，而中介也是迎来门店关闭潮，地产人员都在忙着转型。
　　7）楼市观望情绪日趋渐浓，对未来都很迷茫。
　　二、楼市反转四大关键信号
　　鉴于楼市＂过冷＂风险显现，市场上近期也频现一些利好信号与消息，被一些大V媒体人与楼市专家认为这是楼市触底反转的关键拐点，主要如下：
　　1、央行背书：两个＂维护＂。
　　央行货币政策委员会罕见首次提及＂两个维护＂，一度引发地产股集体反弹，这无疑是对房企频繁暴雷、土地频繁流拍，一二手房市场变冷等行业集体入冬的回应。
　　以往经验表明，当楼市触底时就会出现政策提振信心，这一次似乎也是如此。
　　2、政策维稳：＂限跌令＂与＂限涨令＂同时出现。
　　这表明楼市维＂稳＂的决心，既要防止房价暴涨，又要预防楼市烂尾、品质下滑、业主维权等现象发生。
　　3、银行护航：房贷利率开始下调。
　　比如广州、佛山等多个城市的部分国有大行和股份行开始在下调房贷利率，同时银行放款速度加快，现在有客户表示排队等款的时间缩短了。
　　大家都知道，房贷利率背后是金融信贷，金融信贷又是楼市命脉，如果房贷利率开始下跌，房贷放款速度加快，表明本轮市场调控的转折点到了，也说明楼市最困难的时刻，或许正在过去。
　　但是，就目前来看，全面降准、降息的可能性也不是完全没有，毕竟调控永远是动态的，会因时、因势而变。
　　4、二手房反转：个别城市开始试行＂二手房交易降税＂。
　　大湾区4城（珠海、中山、惠州、肇庆）开始试行＂二手房交易降税＂，直接刺激其二手房的活跃性，也间接利于新房的去化。
　　这也说明了从上到下都不允许房地产崩盘，而楼市＂量价齐跌＂的最坏时期也正在过去，而降税是为了鼓励三四线热点城市的二手房交易，刺激其活跃性。只有二手房活跃了，才能有利于新房的交易。当然，一二线城市短期内估计暂时还不会改变。
　　于此，不排除其他热点二三线城市也会跟进此做法，以此＂迂回＂救市。
　　以上四个关键信号说明，目前楼市已趋于稳定，调控也基本接近尾声 ，但作为长效机制，松绑不会那么快上马，而楼市在＂横盘期＂的走势比＂调整期＂至少要明朗许多，也更轻松一些。
　　三、最后：楼市拒绝全面垮掉
　　目前＂金九＂以冷淡收场，＂银十＂也绝无反弹之力，毕竟短期内看不出楼市有任何回暖迹象，而且年内大概率也不会有触底转升的趋势。可见，楼市史诗级下跌已经无法避免，但是不会全面垮掉，第四季度将是试验楼市真正的购买力与冷暖度。
　　对于那些刚需买房来说，人口流入的热点城市，地段好、配套好的楼盘依旧可以继续购买或者持有。同时，无数事实与经验表明，最好卖最值得买的房子是具有＂保值升值+上学所需+生活所需+流通性强＂特性的三房，也就是说性价比与高品质都要拥有。
　　最后，再说一句：楼市唱衰与鼓涨有争议，地产才有性价比。