近段时间看到很多关于楼市的信息报道，一线城市除了上海的成交出现了上涨以外，其他三座一线城市都不容乐观！ 新一线城市以及二线城市，整体的成交也是＂一般＂，只有沉默了一年的成都，成交量有所上涨，除此之外超过半数新一线和城市二线城市，成交面积不足50万平方米。 一线城市稳定、二线城市清淡、三四线城市不容乐观说到底，自2021年下半年以来楼市迎来拐点后，整体一直处于持续降温状态，不少人猜测2022年整体的市场应该会回暖吧！想不到今年春天如此＂寒冷＂。 对于广大老百姓来说，市场降温是件好事情啊！毕竟房价太高了，如果年轻人想靠自己的努力买上一套房子，好像并不太现实！身边的年轻人绝大部分买房都是靠家人的帮助下才能买得起！ 易居研究院公开数据显示，2021年平均销售价格为10,218元每平米，整体房价涨幅达到了50%，这仅仅只是平均数，全国65城平均房价为17,388元每平米，4个一线城市平均房价6.5万元每平米；平均房价突破2万元每平方米的城市有20个；平均房价突破1.5万元每平米的城市有34个；平均房价突破1万元的县城有103个。 中指研究院也公开数据显示4座一线城市购房门槛平均为617万、613万、580万、359万；4座二线城市平均购房门槛超过300万，5座城市购房门槛在200~300万；9座城市购房门槛在100~200万；8座三线城市购房门槛在105~313万。几百万听起来并不是很多，但是挣起来却很难，全国百城房价收入比为12.9，房价收入比超过30的有深圳，上海，北京，三亚，厦门，新一线城市以及二线城市，房价收入比都在20~30，过30年的收入才能买得上一套小小的房产。 老百姓希望房价能下降10%、20%、30%，甚至是50%，也许2022年的房价真的像老百姓想象中的一样，会迎来＂拐点＂。 新房二手房库存量创造记录，住房供大于求，购买力被严重地透支： 上海易居研究院发布最新一期全国百城住房报告显示，截止到2021年12月底，全国100个重点城市，新建商品房库存面积为5.2亿平方米，环比增长2.1%，库存面积创2016年去库存政策以来最高记录如此多的房产市场真的能消化得了吗？更关键的是广义库存量更是达到了37.7亿平方米。 易居CEO丁祖昱，最重要的原因是供应透支，像重庆、郑州、天津、青岛、济南，其中重庆最为夸张，供应成交比住宅供应量多1亿多平方米，毫无疑问在销量不增反降的局面，市场必然会出现供大于求，任何一件商品在市面上出现更大需求意味着价格就会迎来改变。 去库存最多的城市肇庆以及防城港，基本上需要10年时间才能完全地把库存消化完毕，可想而知这些城市对于房地产的经济依赖程度比预期想象还要高。 不仅是新房，二手房也受到了阵阵冷风，根据易居研究院发布的报告，显示全国60个重点城市二手房在线挂牌量突破400万套，价格看似纹丝不动，实际是＂暗藏杀机＂，天津，重庆，沈阳库存量突破15万套，成都、南京突破12万套，银川、大连、徐州、中山、佛山、东莞等城市库存量持续上升。 市场的消化率好像比过去减少了很多了吧！过去市场的购买力主要是投资和刚需，其中投资占据了大头，2016年冲着房地产升值空间去买房的人群占比85%，2017年下降到75%，2020年下降到不足40%，2021年下半年主要是以刚需和置换人群为主，整体的购买力已经被大大的削弱，换个角度去考虑刚需和置换人群真的能支撑得起市场吗？答案根据央行公开报告显示显然是不可能的。 央行公开数据显示城镇居民住房拥有率达到96%，户均1.5套拥有两套住房家庭为31%拥有三套及以上住房家庭为10.5%，显然住房已经处于过剩的状态，有人说未来会有更多的居民转移到城市里面生活，城镇化率还在持续上升。根据相关的机构预测2050年我国的城镇化率会去到75%，还有整整28年时间，我国人口上升也不过1亿多人，难道目前的房地产市场供应不及给这些居民吗？根据数据统计，当前国内的住房市场已经能满足30亿人的住房需求了，所以住房还是够的。 不仅如此，土地市场也是最先能体现出市场的变化： 2021年土拍决定房价的走势，第1次土拍市场热火朝天频繁拍出地王价格；第2次土拍22城共计挂牌918宗，累计成交622宗，流拍296宗，土地成交金额6,339亿，平均溢价率3.9%，平均流拍率31%，拿地大头主要集中在国企央企。 第3次集中土拍＂照妖镜＂，根据报道中显示第3次土拍城市纷纷降低土拍门槛，结果市场还是处于持续降温状态，比如南京，比第2次土拍流拍率还提高了50%，苏州用底价成交了23宗土地，无锡常州同样遇冷。 最为夸张的是长春12宗土地仅成交三宗，流拍率高达75%；沈阳27宗土地成交八宗，流拍率70%。 面粉的价格低了，面包的价格还能涨起来吗？你才是房价的风向指标吧！毕竟土地成本占到，开发成本的50%~60%以上。 土地大量流拍的原因，有人说是受到2021年的政策影响吧，毕竟整个2021年楼市调控次数高达653次，包含了两道防线，三道防线，二手房参考指导价，限购、限贷、限价、限售等一系列的政策压迫下，才变成如今的模样。当然房地产企业也知道，楼市并没有过去这么好＂混＂了。 孙宏斌在2021年中期总结会议上就提到，未来任何房地产企业都有可能。因为资金周转的原因导致雷暴。 2022年房价该如何走？ 李嘉诚说近几年不管内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价会面临大洗牌，炒房客们需谨慎，买房用来自己住，尽管的买，如果买来炒的话还是算了，很多内地房地产企业过去几年负债扩张也该告一段落了。 李嘉诚在说这段话之前，国内的房地产企业还在拼命地扩张，然后再短短的两年时间就变成这样恒大不行了，国内几个龙头企业也不行了。 不少网友都表示，姜还是老的辣。 易居研究院预测未来几年时间，整体房价走势都不容乐观，2022年房价会迎来首次拐点，下跌幅度达到1%，创下本世纪最大＂跌幅＂； 社科院发布《中国住房发展报告（2021~2022）》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高，最后走平，房地产的相关指数会在今年4月份逐步回归到正常状态； 中指研究预测，2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，结构性更多的只是未来土地结构不断优化，人口最集中的地方，房价就有可能上涨，不过未来大城市会提供更多的保障性住房公租房共有产权房等各类房间解决新市民以及年轻人住房难的问题。