从稳健的投资角度来看万科a是否可以抄底

　　万科的公司经营目前是什么情况，看过公司财报的基本上都清楚。万科的股票走势，几乎腰斩，炒股的朋友也都知道。在群里，有不少朋友问我万科是否可以抄底，牵扯到具体的建议，我觉得还是写一篇文章，综合分析一下的好。
　　第一，在2021年中期财报中，我们最关注的部分是净利润。万科作为成长股，净利润的不断增加，是长期以来推动股价上涨的根本原因。而净利润的下滑，则直接在股价不变的情况下，被动提升拉高了估值，在未来净利润不能回归高增速的情况下，长期来看更是有回归估值的需要。戴维斯双杀 ，直接导致了股价的大幅下跌。
　　市场在大部分的时候都是综合博弈的产物。股价与公司经营情况的深层次关系，大部分情况都是一一对应的。当然，也存在市场不理性的情绪，以及虚假的信息带来的伪价值。这些基本原则是我们分析公司投资价值的基础。
　　第二，净利润的下降，主要原因是外界的政策因素。房住不炒，政府在金融、土地供应等方面进行高强度调控。所有的地产公司在这个阶段都受到了很大的影响。
　　万科在半年报中显示，营业收入增加，净利润下降，收入的增加部分，抵不过毛利润下降的幅度，最终使得净利润下滑。区别对待的是，比如保利地产，在毛利润下降情况下，通过提高杠杆率，增大营业收入，收入的增加幅度超过毛利润的下降幅度，最终显示的是利润增加。这个结果，使得保利在近期的股价中，反弹空间更大。这也暗含了我们上面所说的原则，股价总是与公司经营情况有着本质的联动关系。
　　表面的万科的净利润下滑，市场反应是极其敏感的。那么我们更有深度地分析一下，如果万科不想净利润下滑，可以通过提高杠杆，多拿地卖房，提前降价卖房回笼营收等激进的手段来做，这些事情很多地产公司都在做，万科几乎没做。实际上，万科是持有货币现金最多的大型地产公司，融资成本非常低，资产负债率非常低。万科在财务说明会上，一直强调的是公司财务方面谨慎致远，稳健发展。明白了这个，也就明白了一件事：有些地产公司利润下滑是不得不下滑，不得不减少，不可控的减少。万科净利润的下滑是稳健下滑，可控下滑，能做而不做的下滑。 有些人就好奇了，万科这么做是何道理？其实很简单，杠杆扩张是发展壮大的源泉，也是死亡的直接原因。低杠杆下，市场的评级更高，融资成本更低，当市场出现危机的时候，万科一定会毫无顾忌地抄底。这就像炒股，持有现金空仓，等待熊市暴跌买入优质股票，赚取最大收益是一个道理。
　　第三，净利润增速什么时候恢复快速增长，是万科股价重回上升轨道的根本因素。
　　公司经营都是有周期性的，房地产政策调控有周期性，货币政策供给也有周期性，净利润下降不会是一个直接探底回升的过程。今年上半年是从08年金融危机以后。净利润第一次负增长，在万科的投资者关系会议上有人也问了这个问题，何时公司的净利润能够恢复高增长。万科董秘的回答是，短期业绩很难预测，中长期则很有信心，公司做好了2年内保持稳定的准备。通过这些，我们简单可以知道，万科想回到过去的高增长，可能还需要一两年的时间。
　　那么，在这2年中，如果万科的经营保持了稳定，没有高增长，但也没有更大幅度的利润下滑，市场对其短期的看法，则很大概率会维持一个稳健无增长的估值，公司的股价大概率会在估值中上下震荡。 市场在这个阶段，不会以成长股来对万科进行高估值。
　　第四，平稳阶段万科的估值分析
　　估值的模型不同，理解不同，理性的投资者对万科的估值都有自己的看法。
　　相对激进的投资者，以现金流模型来看万科， 会觉得万科的现金流非常优质，5 6年就可以回本，会倾向于给予他比现阶段还要高的估值，这也是有很多人看多万科的原因。
　　中性的投资者，倾向于以市盈率来看待万科 ，那么他们眼中的万科，10年就能赚取回本，当然现在的估值是合理的。
　　以谨慎的角度来看万科，我们可以以股息率 的方式来估值。虽然万科每年的净利润依然很高，但是分红长期是在30%的空间。剩余70%的利润，万科都用于再投资发展。如果我们觉得分红是实实在在的回报给股东的唯一收益，那么以现阶段接近6%的股息率来看，万科的股价是很踏实的。不过，万科今年的总利润相比较去年，下半年如果不能够弥补上半年下滑的部分，可能今年的利润就没有去年那么高，分红的话，2021年度比2020年度低，股息率会再读下降一点。股价就有再度往下的空间。
　　如果以更加谨慎的角度来看万科，依然以股息率的方式，假如地产行业在未来10年 20年都会变得更加落魄，那么可能你需要7% 8%的股息率才能满足安全感。对于未来，我们都很难讲。综合来说，大概率不会。如果真的股价跌到了这个时候，超级谨慎的投资者，就迎来了自己的投资标的。
　　我个人偏向于第三种，以股息率为基础的估值模型。
　　第五，悲观情绪下的万科股价。
　　追涨杀跌是人们的本性。我们不能要求大家都是理性的投资者，也做不到这一点。因此，市场情绪总是会左右股价，而且影响的幅度很大。人性无法预测，幅度空间就无法预测。
　　在现阶段，万科的股价接近净资产，在19元的位置一直震荡。如果出现了一个更大的利空，市场极有可能在情绪影响下，把万科的股价砸出一个大底，幅度可能更深，20% 30%都有可能。如果这个利空，并没有真实地影响到公司未来的运营，那么短期的下跌，并不是一件可怕的事情。如果利空，再度影响了公司的实际经营发展，那么估值必定会下调。当然，这样的消息没有发生，我们不能先去预估一定会发生。
　　综合来说，在现阶段，无论采用哪一种估值模型，万科都具有了投资价值。在这个阶段，因为经营并没有改善，万科的风险度较低，收益也不大，财务数据使得下跌存在了支撑，也使得上涨没有坚实的基础。等1 2年以后，万科的经营改善，那么万科将重回上升轨道，在戴维斯双击的刺激下，万科的上涨空间更大。
　　也可以这么说，现阶段，万科更适合波段，低吸高抛，下跌无惧，上涨无力，我们赚的是估值的钱。在未来，万科依然是最优秀的房地产公司，则适合长期持有，我们赚的是成长的钱。