房地产进入黑铁时代？万科是一面镜子

　　来源/ 联商专栏
　　撰文/ 联商高级顾问团成员 老刀
　　万科这样财大气粗的带头大哥，居然说以后我坐不起头等舱了，要节衣缩食。估计大部分观众们也就＂呵呵＂而已，毕竟＂多财多亿＂的万科，前几年就喊要活下去。
　　1、郁亮，此话当真？
　　今年年初，深圳万科国际会议中心，在主题为＂敢拼才会赢＂的万科2022内部年会上，董事会主席郁亮做了近5000字的总结讲话，就企业战略、机制、文化、组织和人才这5方面，对万科的经营治理提出具体要求。
　　在这篇讲话中，最牵动万众眼光的，莫过于以下这些论断：
　　房地产行业由＂白银时代＂，进入到了＂黑铁时代＂。2022年，对万科而言，是背水一战的一年。如何理解背水一战？＂就是要么死、要么活，没有中间状态。＂重中之重是 ＂省吃俭用、减少浪费、营造节衣缩食的战时氛围＂。
　　作为全公司的一号员工，郁亮提出，今年他不再坐头等舱了，如果有时间接近的航班也会哪班便宜买哪班。＂能省多少钱不是最重要的，传达的信号很重要＂。
　　郁亮讲完，建业集团的董事长胡葆森也跟进了。2月14日建业集团召开媒体恳谈会，胡葆森坦言，从黄金时代到白银时代，再到黑铁时代，房地产直接跳过了＂青铜时代＂。对优秀的企业来说目前至少还在白银时代，但对很多已经躺平的企业来说，黑铁时代都不是了。
　　郁亮的这次内部讲话，是在1月9日，一个多月之后的2月11日，郁亮的讲话稿才流传出来，显然是有所策划的。
　　第一，郁亮大声疾呼＂房地产进入黑铁时代＂，作为房地产行业的带头大哥，郁亮的这番叫苦，甚至对整个房地产行业接下来的不利预判，最希望被谁听到？
　　第二，＂节衣缩食、战时氛围＂，这些措辞对万科本身会带来怎样的影响？在过去的2021年，诸多TOP50的房企相继暴雷，出现债务违约，工地停工，甩卖资产，降薪裁员等等事件，而更多的雷，似乎还在滚滚而来的路上。在这个关键档口，郁亮如此＂自揭家短＂，显然需要深思熟虑。
　　第三，不明真相的群众，可能会几家欢乐几家愁，供着贷的不希望跌价，而准备买房的内心窃喜，以为房地产都进入黑铁时代了，那房价必然下跌。
　　其实郁亮的此种论调已经不是第一次了。早在2018年的万科秋季年会上，郁亮就在会议现场挂出三个字：活下去。
　　2、经济日报的回应
　　这两年，房地产企业的日子确实不好过，但是，无论业内人士还是媒体，一说起房地产的暴雷或者艰难度日，无一不提到＂三道红线＂。无论从字面理解还是内在逻辑的弦外之音，房地产的＂黑铁时代＂，似乎很大程度上应该归咎于这＂三道红线＂。
　　2020年8月，央行、银保监会等机构针对房地产企业提出＂三道红线＂，即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入＂红档＂，踩中两条红线的归入＂橙档＂，踩中一条红线的归入＂黄档＂，三条全没踩中的归入＂绿档＂。
　　＂红档＂房企将不能新增有息负债。三道红线的要求初期适用于销售额位列前二百、前五百这样的＂重点房企＂。＂即使没有‘红线’约束，一些小开发商现在融资已经很难。＂
　　所以，在这几年来，无论恒大、万科还是碧桂园这些大型房企，＂降负债＂成为一项重点工作。2020年9月末，郁亮就＂三道红线＂表达他的认识：因为房地产业里金融的比重越来越高，金融资源被过多占用，这对经济而言不是好事，到一定程度，国家一定会采取措施。这反映出国家不希望房地产行业占用过多金融资源，行业将从国家支柱产业回归到普通行业。
　　2021年处于风口浪尖的恒大，也把降负债，将＂红线转绿＂作为重点工作。去年6月3日晚，恒大集团召开一年一度的战略合作伙伴交流会，国内外超1000家供应链企业参与了这次会议。针对当下广受关注的＂三条红线＂，许家印在会上明确提出，截至6月30日，＂恒大至少实现一条红线变绿＂。
　　众所周知，房地产企业跟金融的关联太密切：贷银行的钱拿地，还没开建就开始卖房，回笼一部分资金之后一方面加紧建设，另一方面再拿地再贷款，同样是还没开建就卖房。这就是碧桂园、恒大这些大型房地产企业的所谓＂快速周转＂打法。
　　除了向银行贷款，房地产企业还开始通过各种渠道进行融资，比如说发行债券、参股控股部分中小型商业银行等等。这就导致房企跟金融业的勾连越来越深，风险也越来越大。
　　在房企快周转、高度金融化的打法中，其规模就如同滚雪球一样越滚越大，而负债也越滚越大。地产对资金的饥渴和依赖可想而知。
　　今年以来，宽松的货币政策似乎让大部分房地产企业的资金紧张得以纾困。但是，可以拿到钱不代表地产企业本身就可以拿。高负债率会从方方面面制约房企的顺畅运转和发展，高负债甚至在一定程度上等同于不健康，不合规，这不得不让房企谨慎融资。这显然是日子不好过的重要底层逻辑。
　　2月20日，经济日报发表文章《不要误读＂房地产去金融化＂》疑似是在回应郁亮的＂叫苦＂：
　　日前，某大型房地产企业内部讲话流出，在市场上引发了关于＂房地产去金融化＂的讨论。
　　必须指出的是，＂去金融化＂是对此前过度金融化的一种矫正，其最终目的是将房企的经营杠杆率降至合理水平，优化负债结构，推动房地产回归居住属性、民生属性，避免引发区域性、系统性风险。
　　房地产行业曾出现的＂过度金融化＂问题，具体体现在两个层面。一是房地产开发经营过度依赖金融杠杆，高负债、高杠杆、高周转；二是房地产企业纷纷布局金融领域，投资、持股甚至控股商业银行、保险机构、信托公司等，产业资本过度进入金融行业。
　　经济日报的文章强调：
　　＂在行业去杠杆过程中，个别企业违约风险必然会暴露。对此，不能急于政策转弯，否则便是前功尽弃。要在坚持＂房住不炒＂的定位下，积极稳妥处置已暴露风险。在结构上要做到＂有保有压＂，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为。＂
　　从经济日报的这篇文章来看，至少官方媒体的明确表态是政策紧箍咒不能因为某些人喊快要活不下去就松懈，不能＂急于政策转弯＂。
　　3、万科是一面镜子
　　2018年，郁亮喊着＂活下去＂，结果2019年万科成为国内房企的拿地冠军。这次郁亮喊＂黑铁时代＂，虽然有＂会哭的孩子有奶吃＂这方面的用意，但2021年以来，万科确实在收缩。
　　2021年前三季度，万科营收同比增12.42%，归母净利却同比下滑16.0%。同期，公司毛利率为22.10%，同比下降7.8%，净利率为9.06%，同比下降3.4%。历年年报数据显示，自2004年以来，万科的净利率从未低于10%。
　　利润率同比下降，销售额也不乐观。万科2021年累计实现合同销售额6277.8亿元，同比下降10.85%。这是近六年来，万科年度销售增速首次由正转负。
　　据报道，2021年，万科在＂北、上、广、深＂四大一线城市寸土未入，这是20年来的头一回，这也充分体现了万科的收缩决心。
　　面对＂黑铁时代＂，不仅仅是万科一家，整个中国房企都需要迎来一个不再高速增长的低动能、低配置的缓速行进阶段，而这个阶段可能会在很长时间内成为常态，房地产企业，从政府到老百姓估计都不希望看到它依然还这般＂鲜花着锦烈火烹油＂。
　　郁亮所谓的＂黑铁时代＂可能略有夸张，毕竟房地产行业牵涉面太广，对整个宏观经济影响巨大。但是消除泡沫，平稳发展，摒弃畸形的高房价，会成为常态。即使很多地方政府并不希望房价大跌，但是客观事实是，新时代之下，人们对于投资房产的未来获利预期已经普遍看低，真实的市场需求在萎缩。
　　1月31日，国际评级机构穆迪发布的报告称，2021年全国合约销售额同比仅增长5.3%，低于2020年的10.8%与2019年的10.3%。穆迪还预测，由于房地产融资渠道受限以及购房者信心趋弱，预计2022年全国合约销售额将同比下降5%-10%。
　　在中国的头部房地产企业当中，万科算是相当稳健的。2021年上半年报显示，其净负债率仅20.7%，离＂三条红线＂还远着呢。
　　健康的万科在2021年居然没有在北上广深这四大一线城市拿地，这多少有点让人意外。
　　笔者认为，今后中国的房地产发展一定是冰火两重天。第一，北上广深这样的一线城市，人口众多，而且依然不断有外来人口涌入，对房子的刚性需求是存在的，房价只涨不降。但是，再大的城市，发展总会有边界，所以，对万科这样的头部房企来说，不是不想在一线城市拿地，而是这些城市的土地资源基本已经开发殆尽，无地可拿。
　　另一方面，当转向二三线城市的时候，房价再涨几乎无望，拿地屯在手上，成本太高，风险也大。据《证券日报》分析报道，按照国家统计局的城市级别划分，万科2021年获取的土地中，至少有37%的土地来自二线城市。从头部城市转向二线，万科亦是无奈之举。
　　4、三四线城市的＂鹤岗化＂
　　房地产行业到底会怎么样，有各种分析解读，有人说，跟城市规模有关系，还有人说跟政策导向有关系，但说一千道一万，最终只会跟市场的真实需求有关系。房子再怎么投资炒作，最终依然要看＂刚需＂。如果没有刚需，投资者的房子在手上没人接盘，最终只能成为＂无法变现的资产＂。
　　再快速的周转，再健康的负债率，如果市场需求低迷，统统熄火。
　　去年以来，流行一个词叫＂鹤岗化＂。
　　鹤岗是黑龙江的一座三四线城市，由于人口流失，缺乏必要的支柱性产业，导致当地房价年年下跌。所以，2021年以来，鹤岗化用来形容中国绝大部分三四线城市的发展现状，尤其指房地产现状。
　　最近一篇名叫《鹤岗化，已经蔓延到长三角了？》文章火爆各大媒体平台，文章写到：
　　小城市鹤岗化，正在以超乎想象的速度快进。黑龙江双鸭山、辽宁铁岭、辽宁阜新、宁夏石嘴山、甘肃玉门、甘肃张掖、云南个旧、广西百色……
　　从东北扩散到西北和西南，小城市房子卖成了白菜价。但令人想不到的是，现如今，鹤岗化已经蔓延到了富庶的长三角（参阅《2021年长三角41市GDP排行》）。
　　最近网络热传，安徽省的淮南市，一套房子价格也就四五万，单价不过七八百。在贝壳上，总价10万以内的房子就有54套。这可不是在长三角的犄角旮旯。淮南距离合肥这个新一线城市不足100公里，开车一个来小时就到，可以说是合肥都市圈的重要一员。
　　这个都市圈成员还包括合肥市、六安市、滁州市、芜湖市、马鞍山市、蚌埠市、桐城市（县级市）。就是这么一个地理位置不赖的城市，硬是无法挡住鹤岗化的来袭。
　　更可怕的是，不仅是长三角，就连先富起来的大湾区，也无法避免小城市的鹤岗化。大湾区城市肇庆，就在广州隔壁，也出现了总价十万以内的二手房。
　　文章虽然有些夸张，但是，对三四线城市来说，房价暴跌几乎已经成为不争的事实。三四线城市人口流出，城市空心化，房价下跌几乎是无法避免的。
　　而这样对房产未来估值的信心会在整个市场蔓延，从房企到刚需消费人群，对未来若干年内的房价几乎都会持不乐观的态度。
　　笔者以为，房地产虽然是中国经济的支柱性产业，但是高昂的房价绑架了方方面面，最大的祸根在于让年轻人群的生活成本居高不下。房地产也许本就没有什么＂白银时代＂＂黑铁时代＂，平缓稳健的发展，是消费者乐见的，但是对于赚惯了大钱、快钱的房地产企业大佬们，他们准备好了吗？
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