车到山前必有路，2022年楼市实施新标准，刚需终于熬出头

　　前不久，住建部长王蒙徽在采访中公开表示，当前我国城市常住人口比例63.9%，仍处于快速城镇化阶段，每年城镇新增就业人口1100万以上，带来大量新增住房需求。其中3个关键点非常亮眼：城市化率63.9%、每年1100万人口的住房需求、住房需求依旧旺盛。
　　我国房地产的高速发展史确实强劲，经专家研究得出，过去20年，全国的住房总量足够满足30亿人的需求，全国住房市值远超过300万亿。正因为市场体量够大，规模够惊人，以至于捆绑我们的就业、生活、财富、生育率，但我们却不自知：
　　首先，房价高度已经超出人们收入底线，易居研究报告全国房价收入比为9.2，不同城市的收入和房价差距更大，比如深圳去年上半年房价67407元/平，房价收入比为41.6，相当于一平米房价要对应41倍的收入，可想而知人们买房压力有多大。其次，房产的投资效应大于居住，数据指出，房贷是家庭债务的重要部分，76.8%的负债家庭都有购房贷款，户均家庭住房贷款余额为38.9万元；
　　再次，为了买房，购房者可以说是赔了夫人又折兵，不敢生病、不敢失业，大部分的钱都被用于偿还月供，以至于居民消费率不到40%，明显低于国际上发展水平相近的国家，换言之在房贷压力下，都不敢花钱了。最后，新生人口四连跌背后，虽然不乏生育观念改变、妇女就业问题的考量，但生活负担依旧是不愿生娃的首要原因，其中以住房和教育成本最受关注。
　　一场声势浩大的行动正徐徐展开，2022年楼市或迎来2大＂转变＂
　　第一，＂旧改＂接力棚改，新的＂发动机＂已经启动
　　从2015年至今，楼市最大的推动力要数棚改货币安置了，拆掉了原来的老房子后，大量的现金补贴发放到拆迁户手中，他们的购买力，撬动了当时本就不多的市场库存，这也是中小城市能够与一二线城市达到普涨的重要原因。如今货币安置结束，年均棚改总量已经减少到不足300万套水平，再想指望棚改拉动各个行业增长，比如家具、家电、建材等已经不现实。
　　恰逢此时，旧改接棒棚改，成为城市更新的主要方式，并成为投资增长的＂承接方＂。据证券日报1月12日报道，2019年至2021年，全国累计新开工改造城镇老旧小区11.4万个、惠及居民2000多万户。而十四五期间，将基本完成2000年底前建成的、约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。
　　不仅如此，仇保兴、中信证券等专家机构预测，旧改涉及的市场规模能达到5万亿，也就是说，每年改造的规模将达到1万亿左右，更重要的是，旧改有改造时间短、后期成效高、居住体验佳等优点，都是棚改所不具备的。
　　第二，40城响应住建部，联合行动，租赁房开启2.0供应模式
　　证券日报报道，＂十四五＂期间，40个重点城市初步计划新增650万套（间）保障性租赁住房供给，通过加大金融、土地、公共服务等政策支持力度，预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。
　　这些城市，有以下几个共通点：1城市上看，40个重点城市，几乎囊括了所有买房难度最高的城市；2对象上看，新市民、青年人、低收入群体都是大城市住房难群体；3时间上看，5年时间，足以扭转城市住房供应规模。这也是有背景的。
　　1月10日，住建部等21部门联合印发《＂十四五＂公共服务规划》，明确了住有所居领域的公共服务项目，提出要在公租房、保障性租赁房和共有产权房上下功夫，对人口净流入城市要推动租赁住房保障。
　　值得一提的是，从土地供应和租金水平上已经有所行动，据克而瑞对去年22城集中供地的数据统计，共推出545块涉租赁住宅用地，规划建筑面积约1096万平米。租金水平方面，2021年重点40城平均房屋月租金为38.8元/平米，相比于2019年下跌8.8%，超六成城市住宅租金低于疫情前。
　　现在看来，40城首先响应了住建部，对规范租赁市场又迈进了关键一步，毕竟这是一次从高层到地方，层层递进的联合行动，所以不要怀疑大家对规范租赁房市场的决心，持续时间之长，涉及城市之广，都将超出过往的经历。
　　可能有人会问，为什么会选择这个时间点？在房说君看来，关键在于＂民生＂二字，正如前文提到的，房地产已经过度消耗了我们的生活，为了让人们日子过得舒服，不再焦虑生活成本，敢有梦想，敢花钱，而住房则是保民生的重要一环。
　　车到山前必有路，2022年起楼市实施＂新标准＂，刚需熬出头了
　　基于以上两个转变，基本可以确定一个事实，就是从2022年起楼市将实施＂新标准＂。因为在房住不炒定位下，虽然是以房价平稳的大局为重，但并不意味着房价跌到每个人买得起，特别是大城市当中，要年轻人能买房不太现实。所以这个＂新标准＂就包括2点内容：1是楼市＂两条腿＂走路。有能力的可以购买来解决住，暂时没能力的可以通过租来解决，低收入家庭可以通过公租房，或者是购买一半产权的共有产权房，保障所有人能实现安居。
　　2是深化改善居住条件。其中有2个＂新标准＂，其一是除了基础类、改善类和提升类三大环，还要针对老年人的适老化需求完善措施；其二是保障性租赁房以中小户型为主，逐步从户籍扩大到常住人口。
　　回过头来，我们结合王部长的表态，以及住建部等部门的发文，2022年楼市的发展轮廓已经很清晰了：那就是保护1100万人的住房需求。展望上半年，哪些人将受影响呢？
　　1、未来得及买房的刚需。国家大力增加保障性租赁房的供应，也就意味着市场上更利于普通人拥有的房子会更多，因为这些房子会更低于市价、且提供小户型便于生活，更重要的是，很多城市还在中心区域建立租赁房源，这样一来，刚需不仅＂熬出头＂，身价还因此涨了。
　　2、老旧小区的住户。这部分群体都是早期买的房，面积和配套都比不上现在的房子，特别是时间一久，很多房子的缺陷就暴露出来，但商品房价格又贵，建得地方离生活圈又远，很多人不愿意离开，如今旧改全面启动，这些老旧小区的住户等于身价涨了，毕竟老小区很多都在中心城区，周围医院交通都方便。
　　房说君有话说，一边保护刚需，降低中低收入群体的住房成本，另一边压制投机，确保房地产市场能够平稳健康发展，相信这种形势会贯穿接下来的一整年。
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