北方楼市整体失守？8个省会城市房价回到1年前，影响多大？

　　截至4月18日，全国共有超80个城市加入楼市松绑阵营。宽松方式林林总总，多从需求端入手，比如放松限购限贷：郑州、南昌等；降低首付比例：安徽、重庆、驻马店等，还有城市降低公积金首付比例，增加贷款额度，放宽购房条件，以及发放购房补贴。
　　经济下行环境，收入遭受影响，房子卖不动，已经没必要用数据来佐证了，看看全国城市接连不断的救楼市，看看当前自己所处的情况，就是最真切的反映。在此背景下，对于楼市来说，除了房子难卖，最大的影响有两个。
　　第一，房价下降，全国均价跌破万元
　　就当下来说，包括省级城市在内的多个城市中，楼市成交量仍处于低位。统计局数据显示，2022年一季度，商品房销售面积31046万平米，同比下降13.8%；销售额29655亿元，下降22.7%。金额比面积的下滑幅度还要大，这意味着房价下行趋势还在继续：一季度全国住房均价9552元/平米，与2021年全年的10139元下跌了5%。
　　经历了去年的最严调控，尽管今年市场很＂松＂，一边是降准降息，另一边又是浩浩荡荡的救市大潮，但楼市成交并没有回升，毕竟量在价前，没有很好的房屋流动性，房价再高房子卖不动也是空谈。
　　第二，楼市分化加剧，北方楼市跌幅继续扩大
　　官方统计的70大中城市中，3月28个城市的住房价格回到1年前，不乏以太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、郑州、天津、济南为代表的8座北方省会城市。除了省会城市之外，偏远三四线城市也出现了房价持续＂阴跌＂的情况：比如牡丹江（-14.3%）、锦州（-3.7%）、吉林（-3%）、秦皇岛（-2.2%）、洛阳（-0.9%）。
　　需要注意的是，这只是过去1年的房价走势，如果将时间推回到上一波价格峰值，与最高点相比，房价跌幅会更大。就好比纬房大数据指出的，不少典型城市的房 价最高点基本上定格在2017-2018年，北京下跌了15.8%、天津下跌了21.8%、石家庄下跌了18%、郑州下跌了13.1%。
　　不难发现，北方楼市几乎正在整体失守，经济产业单一、人口大量外流是它们的城市特点，再加上棚改熄火后的影响，楼市降价或成为常态，由此带来的结果是手中的房产很可能迎来＂降价雨＂。每日经济新闻2日报道了洛阳房地产市场，去年十月后新二手房价都呈现连续下跌趋势，其中新房价格连续5个月下跌，同时当地商品住宅库存435万平米，去化周期达24.4个月，为近5年来新高。有楼盘的高层房原本买11000元/平米，直接降到了9000元/平方米，几近备案价销售。
　　库存高企，是楼市销售不景气导致，为了对冲市场下行态势，洛阳5月起首套最低贷款首付比例为20%，公积金贷款额度提高到个人55万，夫妻65万。然而当地人口拐点正在到来，2021年河南省人口负增58万，而洛阳作为河南副中心城市，过去十年增长51万人，年均增长率仅为0.75%。
　　对库存高企，人口增长放缓的城市来说，调动需求，可能着实有限，房价从1.1万降到9000的情况可能不会停止，该跌的还是会跌。这一点我们不能沉迷于过去只涨不跌的形势，要认清房产也会随着经济规律影响而下跌的现实。
　　正如央行原副行长吴晓灵强调的那样：当房子被赋予过多金融属性后，房价就成了不折不扣金融游戏；在泡沫中狂欢日子不多，要做好潮水退却后准备是每个人、每个国家要面对现实。言下之意就是要大家做好泡沫破灭后准备。
　　北方楼市＂整体失守＂，为何会如此？影响多大？
　　1、于个人而言，当然是收入不济导致。
　　经济下行和疫情反复的双重影响，让不少人的收入都出现较大波动，不仅仅如此，打工人兢兢业业上班害怕失去工作，企业老板更是夹缝求生，收益大减，这样的环境下，导致人们的消费动机减弱，尤其是买房这样的大件消费品，首付都要耗尽家人的积蓄，更别提每个月五千左右的供房支出。因为一旦丧失收入来源，手中的钱可能坐吃山空，甚至还会因为供不起房，背负信用危机。
　　2、于大环境而言，主要有三个原因：住房存量饱和、老龄少子化和人口流动、楼市调控。
　　具体来看，住房饱和与市场供大于求呈对等关系，早在近两年楼市库存积压问题增大，克而瑞数据指出3月末百城去化周期达到22.7个月，明显超过了2016-2019年的低位水平。存量市场上，住房保有率96%、住房空置比例常年维持在20%以上等现象告诉我们，城市等级低、人口流出多的城市住房供大于求的现象在不断加剧。
　　人口问题是现阶段不可回避的话题，65岁人口占比突破14%，按国际标准这是到了深度老龄化社会。更重要的是，往年的人口出生大省也力不从心，河南人口出生率首次跌破10‰，河北直接减少了16万人。因此那些流出人口的省市只能被动进入老龄社会，毕竟人口不断流动，就业机会多的城市更容易吸引人口进入，公开数据显示，江浙粤等南方城市更受欢迎。
　　调控问题更容易理解，市场涨跌、房价行情都要看调控的＂脸色＂，特别是在房住不炒的地位面前，越来越多的城市房价泡沫开始消除，因此房价也会加速回归到合理的水平。当然了，南方城市自然不可能幸免，因为收入、供大于求、人口、调控等都是全国性的，只是这些问题在北方城市更为显现。
　　两类房或率先降价：其一是城市结合部的房子，市区人口相对集中，房子相对空置较少，而地段不好的房子，没有人和产业，当房企充斥回款时自然率先降价吸引买家；其二，品质差的高层房，虽然高层房是主流房型，但人们一般关注的是新房，二手房只是次选，那些品质差的老旧二手房更是无人问津，不降到一定水平估计没人会接手。
　　房说君有话说，曹德旺曾这么评价房子：房子不过就是钢筋水泥砖头，根本不应该定如此高昂的价格，再卖给老百姓。在房说君看来，房子贵不单是因为它能为老百姓提供居住，而是买房后带来的教育、医疗、养老、户籍等配套资源，这个就是为什么房价高的地方都是市中心或是大城市的原因了。所以北方楼市的整体陷落，是一个警示，就像原央行副行长说的，做好泡沫破灭准备。
　　本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为＂每日房说＂原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：风风）