来源：棱镜 寒冬未解，开发商们仍在疲于自救。 1月16日，TOP 20房企中梁控股（02772.HK）下发架构调整通知，将控股集团总部相关职能与地产集团总部进行整合，涉及裁撤员工约为300人左右，并给予＂N+1＂的离职补偿。 裁员坏消息传来的同时，中梁也努力在如期偿还美元债务，向投资者释放＂不躺平＂信号。其17日公告称，已提前将所有必需的资金转移至境外银行账户，用于偿还1月31日到期余下票据本金及利息。该笔美元债本金总额为2.5亿美元，利率为7.5%。多笔回购后，截止公告日，未偿还本金额为1.81亿美元。 ＂大势不好，公司对非地产主业及时刹车，虽然有点暴力，但却也在自救。＂一位接近中梁的人士对《棱镜》作者透露，除了地产集团这一经营主体以外，控股集团总部还设有董事委员会、理事会、政委会、产业经济体、行政部、对外公共关系等职能，此次裁员涉及到是地产之外的创新业务。 裁员、停止拿地、抛售资产、债务展期……在外部融资、销售回款仍旧艰难的时刻，开发商们一改往日高歌猛进的进击模式，开始通过控制成本、减少支出的办法展开自救。中梁的裁员动作只是其中一个缩影。 作者统计，自2021年下半年行业急剧转冷后，碧桂园、万科、华润、保利、绿城、世茂、新城、旭辉、中南、阳光城、佳兆业、奥园、弘阳等规模房企，均有实施组织架构调整，包括事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等，其本质均为战略框架的收缩、精简，裁员亦不可避免。 ＂房企组织框架的收缩精简，可以控制成本、节衣缩食，将有限的资金更精准投放，是主动应对市场环境变化，缓解流动性压力，勒紧腰带抵御寒冬的战略选择。＂克而瑞地产研究中心近期一份报告中指出。 裁员从地产主业到创新业务 业内素有＂小碧桂园＂之称的中梁，其创始人、董事长杨剑在公司内部奉行＂阿米巴＂管理模式，以＂精总部，强一线，小组织＂为原则，划分控股集团、区域集团、区域公司，组织扁平化、充分授权、因城施策、部门独立核算，培养老板思维的职业经理人。 踏准了三四线城市棚改红利期，运用极致的碧桂园高周转模式，中梁用三年时间，销售额从百余亿到过千亿。但在2019年港交所上市后，其发展速度明显放缓——2020年全年合约销售金额1688亿元，同比仅增长11%。2021年，尽管整体所售均价下降9.6%，但合约销售金额仅增至约1718亿元，未达到1800亿元的预期销售目标，排名房企第19位。 从拿地力度来看，2021年上半年中梁合计斥资拿地408亿元，下半年大幅下降至109亿元。 投资由盛渐弱之际，34岁的联席总裁李和栗也在2021年6月黯然离职。其在内部主管投资业务，2017年期间，在他主导下，中梁平均每三天拿一块地。 一位接近中梁的人士对作者表示，中梁区域公司话语权很大，可以相对自主地投资拿地，李和栗的权力也不如之前那么大。公司2020年全踩＂三道红线＂，降负债就意味着压缩投资力度，投资见长的李和栗压力也很大。 此前中梁山东区域曾下发通知，要求投资条线去营销一线轮岗，并设定销售任务，此举被市场解读为变相裁员。 继地产主业之后，此次中梁发文裁员，则是针对控股集团总部平台。这是地产之外的创新业务，涉及300余人。中梁对外解释称，这其中将近有百余人会回流转岗至地产集团。 有知情人士对作者表示，此次裁员已有先兆，从2022年1月初开始，控股集团平台员工已经只发基本工资。 30强房企多有降薪裁员举措 值得注意的是，中梁在此轮行业寒冬中，尚未出现债务违约、展期的爆雷迹象，2021年销售回款率保持在85%的行业较高水平。其此次架构职能合并导致的裁员，也做了＂N+1＂的离职补偿。相较之下，多家爆雷房企裁员手段则更不堪。 比如，陷入债务危机的恒大多个区域公司，此前发出停工留职通知，停工为期一年，仅发放最低工保障工资；多笔商票违约的新力控股，其公司总部则是全员降薪——4级总监降薪约50%，5级总经理降薪约60%，6级副总裁降薪约70%。 《棱镜》作者了解到，此轮裁员几乎波及了行业30强房企，即使稳如中海、龙湖等开发商，近期内部亦有不同程度的优化裁员。 一位资深地产猎头对作者表示，从对外释放岗位offer来看，民企开发商中龙湖最为积极，对求职者筛选更为苛刻，比如注重年龄，不要地产或泛地产的人；对内听说则是重点优化＂481＂人员，即级别在M4（总监）、年龄在40岁、年薪100万元以上的员工，＂年龄大、贵、后发力不足＂。 此外，作者了解到，一家TOP5房企迫于现金流压力，近期计划开始裁员，比例高达三成，目前部分区域副总级别高管已经停发工资。此前公司已将西南区域项目，以及文旅资产、酒店、商业等项目摆上货架。 开发商裁员大潮中，投拓岗位成为重灾区，这与暂缓拿地直接相关。 克而瑞研究统计称，2021年上半年首轮供地基本被前30强房企拿下，到了下半年二轮、三轮供地时，65%的地块被国家队（央企国企开发商、地方城投公司）托底拿下，全年拿地金额前五名为中海、保利、华润、绿城及招商蛇口。 ＂集团总部同意你拿地继续开发，没有问题，但不影响我集团的发展。如果是你区域自己找不着钱，那就没机会上报到集团最终的投拓会了。＂一家民营中型规模房企区域投拓负责人对作者表示，其所在的京津冀区域投资团队近期裁员了一大半，其余员工除了日常跟踪公开招拍挂地块之外，也开始关注代建合作、收并购市场的机会。 作者了解到，近期，世茂集团直接裁撤掉区域公司投资中心，投资职权收归集团，投拓员工仅保留10余人。 上述地产猎头还表示，投拓、客研等岗位现在裁员力度最大，因为现阶段无法第一时间产出效益，卖房回款的营销岗位、帮公司省钱的供应链管理，以及成本采购、审计等岗位，现在则更被开发商倚重。 ＂收权＂成架构调整关键词 2022年一季度是开发商债务集中偿付期。野村证券在最近一份报告中预估，中国开发商第一季度将面临198亿美元的离岸美元计价债券到期，这创下有记录以来最高的第一季度水平，第二季度则将面临185亿美元。 外部高企债务压力下，开发商被迫＂向内挥刀＂，裁员降本。而大规模裁员，更多则是开发商通过组织架构调整这一办法曲线完成，这主要体现在事业部整合、区域公司合并、撤销部分区域公司等，本质为战略框架的收缩、精简。 一位市场观察人士对作者表示，行业整体收缩战略下，大家都不再野蛮生长了，原来下放给区域公司的投资、融资、人力等权力，现在为了控制风险、集团总部拧成一股绳，都在被集团总部向上收权，越管越严。 ＂前两年市场特别好的时候，有行业声音质疑龙湖的二级管控，集团-城市公司，并没有区域平台，集团管控强度大，也非常累，效率不高，容易拖累一线扩张。但回过头来看，这也有效地管控住了经营风险。＂该人士表示。 ＂收权＂也成为万科、碧桂园、世茂、奥园等规模房企架构调整的关键词。 以万科为例，董事长郁亮在2021年初认为，＂其他企业都是以一个集团在作战，如果万科只是分散的BG、BU，不能形成合力，我们要怎么在新的时期打仗？＂ 2020年12月，万科成立研究与开发专业公会，半年后改组为开发经营中心，随后再次升级为开发经营本部，作为业务单位，负责七个区域事业集团（BG）、海外事业部（BU）以及长租公寓事业部（BU）的经营和管理，任命上海区首张海为CEO，试图改变此前区域分兵作战的模式。 克而瑞地产研究中心报告认为，在＂三道红线＂、土地＂两集中＂政策影响下，房企金融、土地红利逐步退去，精简组织架构，适当缩短管理链条，合并部分区域、城市公司，剥离非必要业务，得以减少中间环节，缩短决策时间，提升管理效率，已成为＂向管理要效益＂的重要手段。