楼市的风向又变了？

　　去年还房住不炒，今年就迎来各种各样的政策支撑，一通操作把大家都整懵了。
　　01
　　房地产变成了实体经济
　　说起房地产你的印象是什么？
　　房价贵？泡沫大？扭曲的市场还是富人的游戏？至少大家潜意识里，不会认为地产是个＂实体经济＂吧。
　　即便是在官方的历次表述中，都是把房地产与金融、实体经济并列，乃至在＂房价高企＂的2018-2019年以后， 国家扶持实体经济的信贷资金，都明确要求不得流入到房地产行业。
　　换而言之，官方之前已经把房地产定了性——不是实业 ，给制造业这些实体经济的政策优惠，基本一分钱也不想给地产，毕竟没听说过哪个制造行业有楼市这么大的泡沫的。
　　可是这个态度现在发生了变化。最近几日，人民银行、银保监会联合召开了金融支持实体经济会议，看上去貌似是一场很常规的给制造业发放红利的吹风会，结果会上提到的内容真的不得了。
　　央行在实体经济座谈会上明确谈及房地产， ＂房地产是实体经济＂ 和 ＂要采取更大程度的政策举措，推动释放内需潜力＂ 这两个积极的信号被放出了。
　　央行把房地产划归为了实体经济，与此前＂金融、房地产与实体经济＂的表述出现明显变化，反映了对楼市态度的巨大转变。
　　央妈的一句话，让专家们兴奋了，让房企兴奋了，也让众多等着楼市再次上涨的人兴奋了。
　　以前总说房价涨得太快，泡沫吹得太大会抽血实体经济，不利于我们国家的产业升级。
　　这下好了，性质已经定了，以后不存在楼市抽血实业的事，因为房地产就是实体经济， 鼓励房地产=鼓励实业！
　　02
　　从争相调控，到全国松绑
　　这两年的楼市，最让人捉摸不透。
　　前脚大提特提＂房住不炒＂，也算是针对中国经济的病症＂对症下药＂，可这药效才刚刚上头，怎么后脚又开始大力支持房地产了？
　　首先，对于楼市从打压到松绑是有明确的政策轨迹的。我们都知道， 自从2021年3-4月，深圳严查经营贷违规流入楼市、打压深房理等一众炒房机构以来，楼市算是正式开启了＂房住不炒元年＂。
　　紧接着就是楼市的参与者全体躺平，买房人躺平，房东躺平，房企躺平，租客更不用说了，下岗待业躺得更平。
　　大家都不玩了，这个＂游戏＂的运行自然出了问题，立马在一系列调控政策后，出台一系列松绑政策，也是我们之前的文章不断提到的各地是如何祭出大招救市。
　　只是料到他们会救市，没想到会用这么强力的手段来救，把过去十几年对房地产的定义都给改了。
　　2021年12月11日，在2021-2022年中国经济年会上，国家统计局局长吉喆表示， 房地产依然是支柱产业，住房也是居民的消费之一。
　　2022年1月，国务院主管的《经济日报》发文称， 房地产的支柱产业地位没有改变 ，产业关联性大、辐射范围广，在固定资产投入、地方财政收入、金融机构贷款等方面占比高，影响大。
　　2022年2月22-23日，《经济日报》连发两文，一是强调进一步疏通货币政策传导机制，加大金融机构的正向激励，更高效、更精准地注入实体经济；二是强调房地产市场发展稳字当头，稳中求进，大涨和大跌都不是稳。
　　2022年2月24日，在国新办举行的推动住房和城乡建设高质量发展发布会上，住房和城乡建设部副部长倪虹表示，坚持＂房子是用来住的，不是用来炒的＂定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段。
　　2022年4月12日，国务院常委会议上，总理强调，要运用降准等货币工具，进一步加大金融对实体经济的支持。
　　2022年4月18日，国务院副总理刘鹤主持召开专题会议，强调因城施政，实施好差别化住房信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展。
　　现在，人民银行、银保监会召开金融支持实体经济座谈会， 将房地产划归为实体经济。
　　这也验证了去年年底，我们分析中央经济工作会议时提到的（中央经济工作会议，透露了什么重大信息？），2022年经济前景不好，要刺激经济最可能的只有两条路—— 基建和地产。
　　如今房地产房地产市场被承认是实体经济了，那么下一步必然就是致力于重新拉动行业的经济复苏。未来无论是针对房企还是购房者，都将会得到更大的政策支持。
　　这一点已经在进行中了，只是现在开展的步骤是在救房企。
　　4月24日，金融监管部门向主要五大AMC（不良资产管理公司）和18家银行和12家房企开启了专题会议，本次的会议内容也非常的简单明了：
　　对12家问题房企进行纾困指导。
　　这12家房企分别是，世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。
　　简单点说就是 房企不能倒下，得救！
　　救完房企，让这些从事建设工作的主体不会倒下以后，便会开始大力刺激大家积极买房。
　　一是让有钱人有意愿去买房。（涨价去库存，释放涨价、利好的信号，现在正在发生）
　　二是让不算有钱的人，有能力上车。（信贷放宽，让他们撬杠杆借钱买房，现在正在发生）
　　三是让没钱买房的人，有钱买房。（类似于棚改货币化，直接发钱）
　　不管能不能成功，至少我们会看到， 楼市的地位会在官方层面被拔高，支持楼市的政策、刺激大家买房的措施会越来越密集的出台 ，可能强度会约等于去年打压楼市那会儿的政策密度。
　　03
　　楼市到底是不是实体经济？
　　当然，对于楼市被定性为实体经济这事，还是有不少人抱有不同态度的。
　　认为这将坚定国家房住不炒的决心。
　　既然是实体了，那再大涨房价的话，还是虚拟经济，和股票等金融一样！再者400万亿的银行房贷，既是利润也是炸弹，毕竟房子涉及每一个人。
　　既然房地产是实体经济，那房子就只有住的功能，是消费品，就会对房价以更严厉的调控，让价格回归合理区间。
　　我个人不评论这种说法是对是错，大家自己判断。我说一个最近发生的地产方面的消息，大家自己去想象、分析。
　　众所周知， 房地产景气度与否，关联度最高的是土拍，是土地财政。
　　4月25日，天津首轮集中供地收官，本轮集中供地共计30宗地块，最终仅6宗地成交，总成交金额约43.5亿元，总成交土地面积约48.6万平方米，其余地块流拍全部流拍。
　　成交金额同比下降83%，成交量同比下降91%。 无须细说，各位也知道这意味着什么。
　　并且，天津不是个例，其他城市的土拍也没好到哪里去。所以，土地遇冷大概率是下重手刺激楼市的最直接原因。
　　而至于楼市到底是不是实体经济，这就非常复杂了。
　　可以说它既是也不是。
　　因为房屋本身有居住属性，但放到市面上去交易，又让它有了金融属性。
　　房地产的根基是土地，从土地开始，到钢筋水泥，到建筑施工，到内外装修，到作为商品出售或出租，这一系列的流程中 ，前前后后涉及到五六十个产业，都是实体经济。
　　央行的表述算得上是对其居住属性的一次＂认定＂。让大家从一片迷茫中清醒过来：原来房地产不是虚拟经济，不是纯粹的金融属性，而是实体经济属性啊。
　　然而房地产的定义，从来就是两大属性，第一个是实体经济属性，第二个是投资属性。
　　房价上涨，大家跟风炒房这些毋庸置疑，妥妥地跟股票一个性质。而且中国的楼市，是一个从开发到建设，再到售卖，全链条的高杠杆玩法，只是以前中国经济增长过于强势，把问题都掩盖了过去。
　　地产开发全流程就是个不断加杠杆的过程。 房企的利润率，其实跟杠杆率息息相关，因为净利率其实不高，尤其是在地价连年上涨、原材料、劳动力价格上涨的情况下，再加上各种税费，所以你看到的房价构成其利润占比并不高。
　　但是10%的利润，如果加上几十上百倍的杠杆，那收益就非常可怕了。
　　好比，你1万块的本金，10%的利润不过让你的钱变成1万1千。但如果你能借来100亿，10%的利润是多少？
　　作为上市房企或者达到一定规模的房企，其上市企业或者控股母公司有一定的信用资质进行融资，也可以发行债券（例如近期部分房企的美元债）、为项目融资提供担保之类的。这些钱除了拿地、项目开发还有公司运营等方面使用。
　　所以你看到中国的房企在不断地借钱，不断地拿地，不断地盖房，恒大这种房企背上2万亿的债务也就不足为奇了。
　　整个市场环境如此，从头到尾完全是一套金融的运作方法，那能睁着眼说：房地产是实体经济吗？显然，在为进一步的松绑铺路罢了。
　　我们刺激经济的办法，保住增长的办法，肯定不止刺激楼市这一种手段。然而， 十几年过来，用惯了，用顺手了，也是最熟悉的一套手段，自然形成了路径依赖。 一旦有个什么风吹草动，第一反应就是刺激房地产，靠楼市拉一拉经济。
　　由此看去，房地产作为国民经济的支柱，还会持续相当一段时间。