美联集团主席黄建业料通关前全年楼价升8，超级豪宅跑赢大市

　　美联集团主席黄建业表示：  今年「楼市早春」，首季住宅物业交投持续畅旺，而且旺势有延续迹象，预计首季一手销售量及二手注册量皆按年显著上升，惟楼价始终受到经济环境及「移民盘」增加等因素影响，未有随交投同步飙升，2021年迄今仅升1.82%。惟近月股市波动，「套股换楼」个案增加，受惠游资流入以及「新香港人」开始入市，楼价已重拾上升轨迹，预计交投续旺。 黄建业强调本地楼市短期仍然受限于疫情及经济因素，如年内未能通关，料全年楼价录单位数升幅，升约8%，假若年内成功通关，升幅方可达10%或以上。
　　一、黄建业：「楼市早春」应验 「移民盘」增，经济未复旧观，减慢楼价升幅
　　黄建业表示，自去年疫情放缓后，住宅物业成交已反弹，早前率先预告首季「楼市早春」，虽然一度未为市场接受，但事实是交投旺势一直延续，已由「早春」进化为「大阳春」。首季新盘销售表现突出，据美联物业房地产数据及研究中心综合<<一手住宅物业销售信息网>>资料推算，估计今年首季新盘销售量可达3,900伙，按年升逾6成。二手交投亦回升，据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，估计首季二手注册量将达14,700宗，按年升逾7成(见表一)。
　　新盘销售量资料综合<<一手住宅物业销售信息网>>制作，若未来上述售出单位出现挞订，会扣除有关成交，故此数据将来可能会作出修订，最终新盘销售量将以发展商公布或<<一手住宅物业销售信息网>>公布资料为准。二手住宅注册量综合土地注册处数据制作，鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况。数据源：美联物业房地产数据及研究中心
　　首季楼市最特别的地方是，楼价罕有未因为交投畅旺而同步飙升。「美联楼价指数」最新报166.45点，本年迄今仅累升近1.82%。黄建业认为，楼价未大升的主要原因是，资金虽然持续涌港，但是一度仅汇聚股市，本港楼市只是轻微受惠。此外，本港经济暂难复旧观，失业率持续高企，亦令业主难以于旺市中加价；再加上二手放盘亦随需求一同增加，估计当中「移民盘」占一定数量。随着多个国家更新针对港人的移民政策，虽然离港人数未必如预期般庞大，但是部份移民家庭或售出本地物业套现，降价求售的「移民盘」数目上升。部份需求由增加的「移民盘」供应填补，减慢首季楼价上升速度。
　　二、资金充裕，楼价已重拾升轨，料交投续旺
　　黄建业强调，移民因素对楼价影响料短暂，因为香港向来是「移民城市」，「有人辞官归故里，有人漏夜赶科场」，每当有部份人离开，就会有新人口补上，更有坐满「移民监」者回流置业，从「移民盘」快速被市场吸纳，可见置业刚需强劲。近期市场信心已经回升，根据美联物业网上搵楼的网盘价格变化制作而成的「美联信心指数」最新报67.8点，与去年年底相比累升达23.7%。业主信心回升，反映二手笋盘及减价盘数量渐减，「移民盘」逐步被市场消化后，买家或须「追价」入市，从而推高楼价。
　　黄建业认为，香港国际金融中心的地位屹立不倒，去年共吸引154 家公司来港上市，合共集得近港币4,000亿元，当中不少为内地企业，可见香港在中美关系持续紧张之下，发挥「聚宝盘」作用，继续成为国际级金融中心。香港吸纳资金能力强劲，本港存款处于高位，并未出现所谓走资的情况。及至近月，股市进入调整期，获利者「套股换楼」，游资加快涌向物业市场，楼价已重拾上升轨迹，一二手交投皆畅旺。
　　三、新香港人撑港楼，内地买家比例低位回升
　　另一重要利好楼市因素为，更多资金已于「通关」前偷步入市，特别是「新香港人」更带来庞大购买力。综合土地注册处数据，一手私宅个人买家登记中，按已知买家姓名作分析，以宗数计算，当中内地买家（以买家姓名拼音辨别）占个人买家于香港一手私宅注册量比率，由2020年第二季的低位约8.7%，连升3季，升至2021年首2个月约10.5%(见图一)。与此同时，首2个月内地买家购买香港一手私宅录得的宗数，亦按年升约3成(见表二)。
　　至于二手住宅个人买家登记的宗数中，内地买家占个人买家于香港二手住宅注册量比率，同样连升3个季度，由20年第二季的低位约5.1%，升至今年首2个月约6.8%(见图一)。宗数方面，首2个月内地买家购买香港二手住宅录得的宗数，则按年升约45%(见表二)。无论一手私宅或二手住宅内地买家比率，均呈现上升趋势，由于中港尚未通关，估计以上买家当中不少为早年移民香港，已持有本地永久性居民身份证的「新香港人」，出现「新香港人撑港楼」的情况。市场更持续出现「新香港人」买入大单位的个案。
　　备注：
　　1) 以买家姓名的英文拼音鉴别是否内地买家；
　　2) 计算内地买家比率时不计算公司个案，并仅按已知买家姓名个案计算比率；
　　3) 二手住宅数字包括公屋、居屋及夹屋；
　　4) 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况。
　　*20年第3季及第4季为初步数字，当获得更多数据后会作出修订#21年第1季只包括1月及2月数字，属临时数字。数据源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心
　　备注：
　　1) 以买家姓名的英文拼音鉴别是否内地买家；
　　2) 计算内地买家比率时不计算公司个案，并仅按已知买家姓名个案计算比率；
　　3) 二手住宅数字包括公屋、居屋及夹屋；
　　4) 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况；
　　5) 21年1月及2月为临时数字，当获得更多数据后会作出修订。 数据源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心
　　四、若年内未通关，料全年楼价升约8%，超级豪宅价将「跑赢大市」
　　展望后市，黄建业认为，楼市基本因素未变，利好利淡互相制衡。利好方面，「求过于供」的局面持续，联储局早前确认2023年前不加息，低息环境长期维持，市场憧憬美国推出更大规模的振兴经济措施，加上资金转投砖头，以及「新香港人撑港楼」带来的购买力，楼价已开始进入上升轨迹。惟基于疫情发展未明，本港经济元气未复，失业率处于高位等利淡因素，如年内未能成功「通关」，楼价升幅将限于单位数之内，预计全年楼价升约8%；若成功通关，方可进一步刺激交投，楼价升幅可达10%或以上。至于工商铺市场方面，黄建业则认为价量皆有机会从「谷底回稳」。
　　相较于中小型住宅物业，黄建业更看好超级豪宅的走势，因为这类物业受到经济环境的影响相对较少，而且更受惠于股市畅旺，以及年轻新富豪的诞生，加上「新香港人」对住宅的喜好有别于土生土长的香港人，首要追求的是「豪」，即是豪宅，而且「愈豪愈受追捧」。适逢更多中资来港扎根，管理层及高级管理人员在港置业，皆以超级豪宅为首选，不少愿意「一掷万金」，付出高昂的「买家印花税」以购买优质超级豪宅。今年首两个月，内地买家占个人买家于香港一手逾亿元住宅注册量比率达25%；二手更高达40% (见图二)，可见从首季起，已有新资金流入超级豪宅市场，刺激成交起动。预期超级豪宅将最受惠于「新香港人撑港楼」，料价格升幅将「跑赢大市」。黄建业更预言，市场或推出新类型豪宅，以迎合新兴富豪阶级的需要，例如面积逾万呎的「超级大宅」亦有望在不久的将来出现。
　　备注：
　　1)以买家姓名的英文拼音鉴别是否内地买家；
　　2)计算内地买家比率时不计算公司个案，并仅按已知买家姓名个案计算比率；
　　3) 二手住宅数字包括公屋、居屋及夹屋；
　　4) 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，每月注册个案一般主要反映前一个月市况；
　　5) 21年1月及2月为临时数字，当获得更多数据后会作出修订。数据源：土地注册处及美联物业房地产数据及研究中心
　　「新香港人」亦求「新」，新小区亦受青睐。2021年首两个月，内地买家最喜爱新盘地区为启德，以一手私楼注册量计算，区内内地买家占整体内地买家比率达约33%，其次为康城约20%，主要都是新基建接通的新区域，反映新香港人对新区及新盘的渴求。
　　不过，黄建业亦指出，虽然整体市况明显改善，但是仍要小心「灰犀牛」出现，国务院副总理韩正早前指出，房屋问题不解决，损害全港市民利益。财政司司长陈茂波亦提出检讨差饷制度，包括考虑引入累进制，警示香港或出现楼价调控措施。黄建业强调，「楼是用来住不是用来炒」的方向绝对正确，惟本港现时已远离「炒风」，以现时香港的经济情况，楼价未至于爆升，楼市没有「加辣」条件，反而应该减辣，以方便市民换楼，亦建议有序增加土地供应，以舒缓房屋「求过于供」的问题，除了长远的填海，中短期的措施包括善用现有土地资源，以及加快农地转换和补地价。政府应该尽快提出有效增加供应方案，以助香港市民置业安居。