恒大碧桂园和万科，谁更大，谁债务压力更大，为何？

　　在2021年4月29日，英国评估机构＂品牌金融＂发布的全球25大房地产品牌中恒大排名第一，碧桂园第二，万科第三。
　　但是我们都知道，品牌金融是按品牌价值排名，而不是以营收来排名，也就是说恒大只是品牌价值最高，不见得就是规模最大的。
　　我们今天就以这三家公司的上市部分进行一个简单比较，当然由于各家的数据发布时间有差异，就暂且主要以其2020年的数据来对比。
　　在2019年，国内最大的房地产开发商还是碧桂园的，营收达到了4859亿元，但2020年碧桂园营收不增反降，而恒大却保持着13.9%的较速度增长，一举夺魁。
　　而在归母净利润方面，恒大却在2019年就只有碧桂园和万科50%出头的情况下，再降50%。只有碧桂园的四分之一，万科的五分之一，当然碧桂园的净利润也是下降的，只有万科在逆市中还保持着较低的增长水平，并成功超越了碧桂园。
　　相对指标方面，毛利率方面碧桂园最低，碧桂园在2019年净资产收益率高于毛利率，这还是挺厉害的，这必须要运营效率高和杠杆大才能达到，但2020年碧桂园也不存在这种情况了。
　　万科的毛利率明显高于另外两家，碧桂园和恒大的毛利率不相上下，但恒大的净资产收益率最低，虽然大量使用杠杆，但杠杆的效应似乎成了负效应。
　　只有一点是比较确定的，2020年相对于2019年，三家单位的毛利率和净资产收益率都在下降，这也多少能看出房地产市场现在的基本情况，普遍日子都不太好过。
　　从流动资产来看，恒大明显高于另外两家房企，2020年流动负债与碧桂园基本持平，2019年时，恒大流动负债还小于碧桂园。
　　从流动比率（流动资产/流动负债）来看，恒大还明显好于另外两家房企，不过三家龙头房企的流动比率都不太安全，这多少说明了房地产业的现状，都在尽最大可能地利用杠杆做大规模，没有谁能超脱。碧桂园与万科流动比率差不多，两年都维持在1.15左右，2020年只有微小的上升。而恒大的流动比率从1.37下降到了1.26，但仍然还是高于另外两家。那为何市场上传来的都是恒大资金链告急的声音，而另外两家流动比率更低的龙头房企却相对稳定呢？
　　看偿债能力还有一项重要指标，那就是速动比率（流动资产-存货-预付款项/流动负债），不用说恒大就是这里面最低的，只有0.23，碧桂园和万科分别为0.46和0.37。也就是说一年内需要还的钱中，每1元的负债，恒大除了存货（主要是建好或在建的房产或土地）只有0.23元的资产可以变现来还债，而另外两家就要好很多。
　　当然存货也是能变现的，只是变现要慢于其他流动资产；各家的存货也存在变现速度的差异，比如修好且手续完善的楼盘，肯定比在建楼盘变现快，在建楼盘又比待开发的土地要快一些。有人肯定要说，不一定，恒大等直接转让土地不行吗？当然行，但要解决好两个问题，一是收益率肯定要下降，特别是同行还知道你缺钱的情况下，不使劲压价才怪；另一个就是，三家龙头都这样，同行们普遍日子也不好过，恒大不好变现的资产打骨折也不见得就好出手。
　　老说存货，对于房地产商来说当然不是白酒和方便面等，主要就是土地、在建的楼盘和建好待售的楼盘。究竟这三家龙头的存货各有多少呢？
　　最低的万科起步也是万亿元，恒大是1.41万亿元，注意单位这是万亿。三家房企的2020年末的存货加总，离当年我国最大城市上海的GDP已经不远了。
　　其实开发商们这种情况已经持续了很多年，那为何以前就没有出现问题？那就是以前的存货流动性很强。＂日光盘＂的情况多的是，本来变现较慢的存货，在火爆的房市中变成收益更高的＂现金＂类资产，这也大家都大量持有这些存货，并且还觉得高枕无忧的原因。
　　以上分析，不知道朋友们看出谁是国内（其实也是全球）最大的开发商了吗？不知道朋友们明白了为何开发商都有一定的流动性问题了吗？
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