承认住房流动性满足改善性需求，是房地产健康稳定发展的重要前提

　　2021年，全年出生人口1062万人，死亡人口1014万人，新增人口48万人，人口总量达到14。12亿人，自然增长率0。34，低于1。国内经济生产总值114。36万亿元，四季度同比增长4，全年同比增长8。1，2020年、2021年两年平均同比增长5。1。商品房销售总额达18。39万亿元，同比增长4。79。商品房销售面积17。94亿，同比增长1。9。商品房销售金额占GDP比值为16。09，与2020年相比降低约1个百分点。商品房销售均价10396元，同比增长4。17。12月份商品房销售均价9512元，与2021年初相比跌13。74。
　　2021年，在将房地产作为最大的灰犀牛的理论基础之上，针对房地产全链条各主体，采用政府集中供地、房企三条红线、客户限购限贷、银行贷款余额集中管理等综合调控手段，多管齐下，防范房地产债务风险大规模发生和行业外溢。密集的调控政策，让房地产的投资和销售在2021年下半年火速降温。多地政府土拍遇冷，流拍率增加，不少房企出现债务逾期、违约，并引发项目停工、缓工、交付逾期现象，市场出现焦虑性行情，金融机构开始惜贷、加息，房企为快速回流现金，不惜折价销售，房价开始下行，客户购房更加谨慎，房地产市场逐步恶化，地方政府财政收入受到影响，开始控制房价下跌。
　　到第四季度，央行为应对行业资金短缺所导致的各种问题，增加了住房按揭贷款的投放额度和速度。12月份又开始鼓励优质房企在银行间交易市场发行债券用于并购和偿还到期债务。2022年，中央经济工作会议，为全年整体经济发展定调为稳字当头、稳中求进，实施积极的财政和稳健的货币政策，着力畅通国民经济循环。开始实施降准、降息策略。12月份实施降准策略市场释放长期资金约2。2万亿元，1月17日调整长期LPR利息为4。6，比此前调低5BP，进一步对房地产市场给与货币利好支持。
　　历经多伦调控之后，房地产之于中国经济，越来越被证明成为不可或缺的支柱性产业。虽然社会中多数人能够意识到经济过渡依赖房地产所带来的负面影响，但在当前社会生产力无跨越性发展突破的背景下，恐无法改变经济对房地产的依赖。房地产的停摆，将直接导致政府财政收入锐减，政府公共服务缩水，城市建设延缓，社会再分配失效。更多的人不得不被迫接受这样一种现实。即，在没有建立起新的财政路径之前，房地产将长期作为中国经济之锚，成为稳定中国经济发展的支柱性产业。
　　2022年，从政策角度看，货币宽松的政策正在逐步释放，由于信贷紧缺导致的各类问题将逐步得以解决。当前房地产发展最大的障碍在于，房地产流动性丧失，仅凭居民收入与储蓄，无法支撑房地产当前规模持续发展，必然导致销售规模和销售价格逐步衰减。居民购买力的丧失不仅仅在于利息负担较重，更在于居民用于支付住房的首付款更多的时候，是通过房屋置换的市场行为来得以实现，而当前全国范围内实行的限购限贷政策对于居民家庭的改善性需求并不友善，限购、限贷及二套及以上住房惩罚性利率，严重影响房地产市场的正常流通。1月18日国家统计局公布的人口数据显示，全国人户分离的人口达到5亿人，意味着当下及未来在国家城市集群化战略发展的整体定位之下，人口流动将会进一步加剧，在新的城市安家置业，是所有流动人口的基本需求，当前实施的限购、限贷的惩罚性政策，使得更多的人丧失首套房的购房便利条件，成为横在房地产健康发展之路上的重大障碍。
　　政策之于市场，总是会有较为严重的滞后性，即使在当前信息传递的技术手段已经较为便利的前提下，由于社会各主体立场不同，思考问题的方式不同，全社会最终形成较为统一的意见，上升为国家政策，仍然需要较为漫长的时间。但所有人最后必将在市场面前有所妥协，预计年内房贷利率在当前4。6的基础之上，有进一步降低的可能，限购、限贷政策将逐步放开，房地产正当的流动性将被重视，承认住房的流动性，是满足更多的人们不断改善居住需求的重要前提，唯有这样才能使整个房地产市场形成闭环，才能使得房地产市场整体健康发展。