买了5套房后，聊聊我那些真实的投资经历

　　熟悉临公子的老读者们知道，我去年买了5套海外房2个车位，如今转眼十个月过去了。
　　除了涨幅上有一丢丢惊喜，这段时间，我对国内外房产也有了些新想法。
　　今天简单聊聊，顺便当做我真实投资经历的分享。
　　01：
　　先说国内房产。
　　前几天，一位读者朋友和我聊到买房的打算。他26岁，去年底经历了辞职、待业、找工作，最近刚拿到offer。
　　他的犹豫之处在于：今年就业情况不太好，他虽然找到工作，但也是家小私企，担心万一再失业现金流受到影响。
　　外加他看了一些经济分析，许多专业人士对政策和发展意见各不相同，弄得自己云里雾里，纠结不已。
　　我之前有说过，如果是刚需房（包括学区房、改善房），随时上车，越快越好。
　　理由很简单。
　　第一，迟早要买，不如早买。
　　有了属于自己的窝能带来踏实感，这点我们都明白。此外，房子捆绑了社会资源和社会信用。从户籍、福利、教育等等，有了房子，银行借贷都会容易很多。
　　尤其在大城市的核心地段，优质的社会资源就是房子最重要的托底属性。
　　它虽不易涨（或者说已经过了易涨的黄金期），但抗跌。
　　如果从投资角度看，一线核心高价房现在反而是投资性价比很低的商品。
　　顺便说下，买自用刚需房，其实没必要看什么宏观走向。
　　99的“走向趋势”，和你一点关系没有。
　　查理芒格曾说：“宏观是我们必须接受的，微观才是我们可以有所作为的。”你是买房自用啊，多关心房子地段、户型、周边设施，比整天看经济宏观动态要有用得多。
　　第二，房子的抵御通胀能力强。
　　我们知道，通货膨胀让现金缩水，这对现金来说是坏事，但对负债买房来说，是好事。
　　原本1万的负债，被通胀稀释后，可能只有9千的现金价值。
　　加上买刚需房大概率会自动绕开商铺、别墅、小产权房、法拍房等等暗坑，而且户型多数是一室一厅或两室一厅，在楼市上的流通性相对好，所以这类资产抗通胀能力通常不错。
　　第三，今年的特殊情况。
　　疫情缘故，国内经济停滞了几个月，2020年第一季度的GDP前所未有地同比下降6。8。
　　各地陆续出台了一些鼓励买房的政策，原有的限购也开始放松，并且同步放宽了人才落户等要求。
　　同时，银行对贷款也放松了。
　　一来，按揭利率连续下调，买房的贷款利息减少了。二来，申请审批速度也大大加快，甚至不到1周就批下来。
　　再加上许多房地产商被疫情折腾得够呛，现金流元气大伤。房地产是个高负债的行业，基本负债率在70以上，甚至接近95。在动辄上千亿的负债面前，为了活下来，房企必须赶紧打折推盘。
　　对刚需买房者而言，这都是利好。
　　02：
　　再看房贷压力。
　　有一个比较常见的观点：买房后，一下子背上30年房贷。遇到今年这种就业情况不太好的境况，万一失业，无力供房贷，岂不是更惨？
　　这么说吧，如果怕供不起房贷就索性不买房，这种因噎废食的做法，只会让未来你付出更大代价。
　　房子是个坎，迈过了，你在未来路上会发现许多类似的事物。
　　买房确实带来压力，但也是动力。
　　我有个同学月薪1。3万时，每月房贷1万左右。我们当时都觉得，这做法实在太激进了，何必把自己逼得那么紧？其实他也犹豫了很久，后来各种折腾，跳槽找工资更高的工作、尝试形形色色副业，从当猎头、写方案，到做微商，把收入拉到接近3万。
　　虽然辛苦，但至少房贷没问题了。
　　不得不说，人都是要逼自己一把。
　　至于说还款30年，一辈子被一套房子捆绑住了，听起来很丧，实际对普通人来说是个值得捧在手心的宝贵杠杆。
　　你想想，还有什么东西可以贷款30年买啊？不是要更加好好利用么？如果没有贷款这条路，恐怕90以上的人都上不了车。
　　往感性些说。
　　知名房产博主“真叫卢俊”有两句话，我特别认同：
　　1、买房确实可以毁掉不少人的理想，但遗憾的是，其实大部分人没有理想；如果是这样的话，买房确实可以当成理想，毕竟他可以让你自律的还房贷，一个自律的人，一生也不会坏到什么地方去。
　　2、觉得房子就压得喘不过气的人生，换一样东西，照样也会让你窒息。
　　这世界总归会对努力的人，善意一些。
　　03：
　　说完国内房产，继续聊国外房产。
　　我个人偏好投资房产，在国内已经有刚需房和投资房，所以这两年开始将目光转移到国外，寻找适合的投资点。
　　去年我在菲律宾马尼拉买了几套房子后，日常呢，我就是按时往自己在国外的银行账户转房贷，房地产商按时扣款。
　　菲律宾房价有个特点，开发商会每个季度有规律的涨价，根据历史数据，我当时预估每年上调比例在1015。
　　我买的5套房包含两个楼盘，对应两家开发商。几个月下来，从我持有的真实情况看，涨幅比预期高出一丢丢。
　　A楼盘：去年9月份买入，目前累计上涨10；
　　B楼盘：去年12月份买入，根据开发商4月份的最新价格表，价格已涨了15。
　　最近也有不少小伙伴询问：现在房价比去年高，是否还能入手菲律宾马尼拉的房产？
　　我觉得，主要取决于两点。
　　首先，房产本身是否有红利空间。
　　菲律宾近12年房市日趋火热，房价上涨速度比较快，投资门槛相比之前也高了些，但从市场供需看：住宅需求至少66万套，而市场总供应量只有35万套，购买者以本国居民为主。
　　哪怕现在的价格比一年前高，依然有一定红利空间。
　　行为经济学上有个说法：锚定效应。
　　打个比方。
　　为什么很多人股票套牢后不舍得割肉？因为被买入价格锚定了，忽视了股票价值和你买入价格没有任何关系。
　　为什么很多人跳槽时喜欢在现有薪水基础上加上一定百分比？因为被当前工资锚定了，忽视了你的薪水是由市场对你的估值决定的。
　　买房同样如此。
　　在一个上升的市场，房价自然水涨船高。你不能用两年前的价格和当前价格做对比，并有此判断是否可入手。
　　我在国内买投资房时，是2017年，前期房价已经涨了几轮，但入手后依然上涨了60。所以说，能否投资房产的关键因素，还是看它是否仍处于红利期。
　　其次，是你的现金流情况。
　　虽然说菲律宾楼盘的首付门槛很低，多数只要520，且持有时可随时转手，但房子毕竟是流动性偏低的商品，投资之前，对自己的收入、积蓄、负债都要做个梳理规划。
　　保守来说，全部房贷占你每月收入，最好不超过50。