交行房地产数据点评：房地产投资降幅有所收窄

　　2015年商品房销售增速较快提升，与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分。预计2016年销售仍能维持较好的形势，但成交经一轮需求释放后的政策弹性将降低，销量增速放缓将是大概率事件。房价将稳中略升，高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。短期内开发投资仍比较低迷，但触底回升终将到来，投资与销售增速走势背离的情况也有望得到改善。
　　销售额创历史新高，2016年增速可能放缓。2015年商品房销售面积128495万平方米，同比增长6。5；销售额87281亿元，如预期创出历史新高，同增14。4。一年来，商品房销售增速的提升速度较快，与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分。依照目前的情况，预计2016年相关政策还将从商业贷款、交易税费、公积金提取、土地供给以及长期有关的人口与户籍改革等多个维度向松调整，依然对商品房销售有促进作用。但成交经过一轮需求大量释放，对相同政策刺激的弹性将降低，加之2015年的高基数，2016年销量增速大概率将放缓。
　　图1：2015年全国商品房累计和单月销售额增速
　　大中城市房价环比微改善，同比算数平均增幅转正。12月全国70个大中城市新建商品住宅同环比继续改善。环比算术平均涨幅为0。21，较上月略有提高；同比算数平均涨幅为0。27，为2014年9月以来的首次转正，相当于回复到一年前的房价水平。其中一线城市一年以来房价大涨了21。33，二线城市房价同比微升0。58，三线城市则较去年同期下降了2。41。各线城市的二手房价格同比算数平均涨幅均略高于新房，显示出其变化更为敏感。预计2016年房价将稳中略升，大中城市新建商品住宅与二手房均价同环比都将逐步改善。但总体而言，高库存问题与楼市看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。
　　图2：70个大中城市新建住宅价格同环比算数平均增幅
　　房地产投资增速一路下行，降幅有所收窄。2015年房地产开发投资95979亿元，同比名义增长仅1。0，增速比上期回落0。3个百分点，已连续22期下滑。单月投资增速也已5个月负增长，这种情况在2009年以来未曾有过，开发投资与销售面积增速背离的走势也属少见，这种情况有望在2016年得到改善。从相关建设活动数据来看，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31。7；房屋新开工面积154454万平方米，下降14。0，降幅分别收窄1。4和0。7个百分点，改善过程缓慢，短期内开发投资仍将比较低迷。然而房地产投资总量占比超70的13个省市的加权平均增速领先全国平均的趋势越来越明显，全国总体开发投资降幅也在收窄，加之低基数，房地产投资增速终将触底回升。
　　图3：2015年房地产累计和单月开发投资增速走势
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