融创中国陷入流动性危机，欲出售文旅酒店谁来接盘？

　　收并购是把双刃剑。
　　去年财报靓丽，融创去年全年营业收入总额达到1693。2亿元，同比增长35。7，归母净利润260。3亿元，同比增长57。1。
　　放长时间轴，融创中国自2015年起至2019年合同销售金额分别为682。1亿元，1506。28亿元，3620。1亿，4608。5亿元，5562。1亿元，同比增速分别为3。66，120。83，140。33，27，20。7。受到行业下行的影响，融创近两年增速明显放缓。
　　今年开年又遇疫情，疫情之下融创紧急采取线上售房，但线上售房反响平平。相关数据显示，2020年12月，融创累计实现合同销售金额约人民币308。4亿元，同比减少26。97，累计合同销售面积约224。7万平方米，同比减少19。98，合同销售均价约人民币13720元平方米。
　　疫情下回款难资金链承压，高负债风险攀升，高杠杆的融创陷入流动性危机。
　　01
　　净负债率176。4
　　融资成本居高不下
　　融创中国近三年2017年2019年的负债率分别为90。27，89。8和63。3。融创的负债率稳步下降，但由于房企存在大量预售账款，资产负债率不能较为客观的评估企业真实的负债情况，净负债率更能准确地房企的真实的负债情况。
　　然而融创中国的净负债居高不下，2017年融创中国的净负债率为202。0，2018年回落至149。4，2019年半年报显示净负债率为205。9，2019年年底稍有回落为176。4，仍居高位。
　　高杠杆高周转为房地产行业属性，但融创的净资产负债率远高于其他龙头房企，2019年，融创中国净负债率为176。4，碧桂园净负债率为46。3，万科的净负债率为33。9。
　　截至2019年底，融创借贷总额为3222。7亿元，其中长期借贷为1865。4亿元，一年内到期借贷为1357。3亿元，截止2019年年底，融创账面现金1257。3亿元。账面现金不足以覆盖短期债务。
　　2020年1月10日，融创中国以每股42。8港元配售1。8692亿股配售股份，配售将为融创募得资金80亿港元，今年一月份公开募集资金为历年来最多的一次。
　　节点财经整理发现，不计2010年IPO上市募股，除此之外融创算上今年配售股份共进行了4次公开配股，2013年一次以每股6。7港元配售3亿股配售股份，共募集资金20。1亿港元。
　　值得注意的是2017年进行了两次公开配股，2017年进行了两次公开配股，分别以18。33港元配售2。2亿股，募集资金40。3亿港元。分别以31。1亿元配售2。5亿股，共募集资金77。8亿港元。
　　同时，2017年是融创大并购的一年，也是融创扩张最快的一年，配股融资为扩张。而在并购王孙宏斌表示将要低速扩张谨慎拿地的这一年，再次进行了配股，配股融资的优势在于无融资成本，不会增添负债压力，目的明显为优化财务结构，降低资产负债率。
　　为满足对资金的需求，融创除了公开配股，年初还发行了优先票据。2020年1月8日，融创发行2025年到期的5。4亿美元的优先票据，票据票息为6。5，发行利率创历史新低。
　　今年年初，碧桂园发行两笔分别为2027年到期的5。5亿美元和2030年到期的4。5亿美元的优先票据，两笔票息分别为每年5。125、5。625，同为2020年年初发行美元优先票据，碧桂园的优先票据票息均低于融创。
　　节点财经整理发现，去年几笔优先票据票息均在7。0以上。2019年2月13日，融创中国发行2022年到期的8亿美元优先票据，年利率为7。875。2019年1月11日，融创中国发行2021年到期的6亿美元优先票据，年利率为8。375。2019年4月11日，融创中国发行2023年10月到期的7。5亿美元优先票据，年利率为7。95计息。
　　孙宏斌在业绩会上表示，今年对融创的规划之一就是降低融资成本，希望保持融资总量的同时，融资成本能够降低12个点。
　　目前融创中国在融资上问题应分为三个层面，一是对融创来说能不能保持融资大门对其持续敞开，二融资总量能不能达到融创的需求量，三在在基于前两项的前提下，才有能力考虑能否适当降低融资成本。
　　02
　　深陷文旅困境
　　售卖固定资产
　　融创文旅板块被视为融创的“第二曲线”。融创发力文旅板块布局可追溯至2017年，融创收购万达文旅资产包。融创与万达签订13个万达城项目收购合同，并约定收购后万达城冠名不变，项目仍由万达单方面设计、建设和管理。
　　2018年8月，融创集团正式成立文旅集团，并将其列为重要的战略版快。同年10月，经融创和万达双方协商，融创以62。81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目。
　　龙头房企融创在物业销售持续增长的同时，着力布局文旅板块，对文旅板块展现极大的野心。融创中国行政总裁汪孟德曾言，“未来，融创的’地产’会贡献大量的现金流，相信文旅集团会做到全国、甚至全世界最强的文旅集团。”
　　除了融创收购万达文旅资产包，融创近三年也在文旅板块动作不断。去年11月份，融创以152。69亿元收购云南城投持有的环球世纪及时代环球各51的股权。交易完成后，环球世纪及时代环球将成为融创间接附属公司，并更名重组为“环球融创会展文旅集团”。通过此次收购，融创中国首次涉及到了会展业务。
　　去年12月份，融创以10。42亿元接盘华侨城成都文旅项目。“洛带博客小镇”项目位于成都市龙泉驿区洛带古镇的核心位置，该项目是成都十二五规划重点打造的国际高端人文旅游小镇。
　　据融创中国财报显示，目前融创已布局12座文旅城、4个旅游度假区、26个文旅小镇，其中涵盖41个主题乐园、46个商业及近100家高端酒店。融创文旅集团已是全球最大的文旅产业运营商、全球最大的文旅物业持有者。
　　据2019年财报，文旅城建设及运营实现收入28。5亿元，全年收入增长约41，占比仅1。7。纵观近三年的营收情况，2017年为10。86亿，2018年为20。3亿元，2019年为28。5亿元，总体呈现增速缓慢，占比偏低。
　　去年，融创前期投入的部分文旅城投入运营，融创在广州，无锡昆明等地的文旅城项目已经开始运营。
　　截止2019年底，融创文旅部分的资产总额1001亿元，负债总额224。7亿元。文旅扩张的债务给融创压力不小，在行业下行的时期，文旅项目的压力开始显现。
　　文旅城的特点为为拿地成本较低，但前期投入大，且开发周期长。文旅项目表现平庸，释放红利不及预期，文旅城在整体财报营收上贡献微弱。
　　孙宏斌在融创2019年业绩会上表示，目前融创持有资产规模偏大，将会选择性的处置一些固有资产，这部分固有资产主要指融创的文旅项目资产。
　　疫情让文旅产业雪上加霜，外加负债高企的压力，融创不得不处置一下文旅资产。截止2019年底，融创已成功卖掉了一个酒店，据悉，现在另有4个酒店短期内也会成交，孙宏斌表示还要卖掉一些商业和乐园。融创欲出售文旅酒店，谁会来接盘暂且不得而知。
　　03
　　收并购下营收靓丽
　　储备大量优质土储
　　融创去年全年营业收入总额达到1693。2亿元，同比增长35。7，归母净利润260。3亿元，同比增长57。1。公司拥有人应占溢利创历史新高达到人民币260。3亿元，同比增长约57。1。本公司拥有人应占每股基本盈利达人民币5。99元，同比增长约58。0，建议每股股息达人民币1。232元，同比增长约49。0。
　　去年融创营收一如既往表现靓丽，融创从不到千亿到冲破五千亿，融创只用了短短五年时间。自2017年起，连续三年排名稳居第四位。
　　相较于去年碧桂园合同销售额增速的10，万科合同销售额增速的3。9，中国恒大合同销售额增速的9，融创中国增速更优异合同销售额增速达20。7，有赖于激进并购优势持续释放和高杠杆高周转运转扩张。
　　去年“收并购”节奏仍然激进，收并购涉及实业集团，泛海国际，阳光城，华侨城等众多项目。
　　据节点财经不完全统计，融创去年上半年，1月份，以125。53亿元收购泛海国际泛海京沪两大项目，北京泛海国际项目1号地块和上海董家渡项目。4月份，以13。34亿元收购阳光100重庆阳光100国际新城项目和慈云寺老街项目两项目70股权。融创去年下半年，7月份，以67亿收购新湖中宝两附属公司，涉及沪浙苏20宗地，10月份，以40亿收购长实集团的大连项目，并命名为“融创壹号院”。
　　2017年是融创收并购动作最大的一年，以150。4亿收购乐视网的8。61股权、乐视影业15股权和乐视致新增资后的33。4959股权。以26亿收购链家6。25股权，32。3亿收购大连润德乾城，以102。54亿收购天津星耀五洲项目80股权。
　　财报显示，截止2019年底，融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备约为2。34亿平方米，较上年增长40。96，权益土地储备面积约为1。50亿平方米。于公告日期，融创的总土地储备约达2。39亿平方米，权益土地储备约为1。53亿平方米。
　　去年，融创获取确权土储货值货值约1。34万亿元的土储。其中，2019年获取的土储中，收并购获取6741亿货值，占全年总新增土储的50。截至公告日期前，融创确权土地储备货值预计3。07万亿元，超60的土储通过收并购方式获取，其中超82位于一二线城市，平均土地成本约4306元平方米。收并购的确通过近五年的收并购为融创储备了大量优质土储。
　　在今年的业绩会上，融创董事局主席孙宏斌表达了融创今年要做的三件事，调融资结构，降融资成本，并处置一些文旅项目持有资产。并购王孙宏斌在拿地上也一改激进常态，表示要谨慎拿地未来拿地要拿对地方拿对时间。今年对于进入调整期的融创来说，又是负重前行的一年。