高聚辉：“去库存”进程加速房地产市场寻求再平衡

　　自2014年起，我国房地产市场进入调整期，投资增速回落，销售出现负增长。2015年，整体市场仍延续调整回落态势，但在政策影响下，房地产市场出现积极变化。展望2016年，预计去库存进程将会加速，房地产市场将会伴随着市场的出清重新寻求平衡。
　　2015年房地产市场形势分析
　　2015年，房地产市场整体延续了2014年调整回落的态势。全国房地产景气指数虽有所回升，但整体保持低位运行。二季度起，房屋销售形势明显好转，但出于对市场中长期前景担忧的影响，投资增速持续保持回落，土地购置意向和新开工意愿仍然偏弱。具体来看，有以下几个特点：
　　第一，房地产开发投资增速持续回落，创1998年住房制度改革以来新低，房地产先行指标（土地购置面积和新开工面积）连续两年保持下降。这表明房地产企业对市场的前景并不太乐观，也警示着中国房地产业正面临长周期的调整。如果没有外力影响，单纯依靠市场力量，未来几年房地产市场仍将延续调整的态势。
　　第二，房屋销售形势明显好转，但回暖的基础仍不牢靠。2015年，随着限购、限贷政策的放松以及连续降息、税收优惠、公积金门槛降低等政策的刺激，房地产市场销售形势明显有所好转，二季度起，房屋销售面积增速由负转正。但由于当前经济依然低迷，房地产市场总体仍比较疲弱，回暖的基础仍不牢靠。
　　第三，房价进入活跃期，环比上涨的城市个数明显增加，但上涨动力有所减弱。房价同比指数分化明显，在部分城市房价上涨的背后，是七成城市的房价同比仍在下跌。
　　第四，区域间保持分化，东部地区和重点城市好于其他地区和城市。从销售看，东部地区销售回暖的势头最为明显，中部地区次之，西部地区回暖幅度最低。从不同类型城市来看，重点城市的房地产市场走势也好于其他城市。重点城市内部，北上广深等一线城市明显好于其他城市，城市间分化更加明显。
　　第五，房地产商转型要求迫切，“互联网”进入房地产行业，转型方向仍在探索之中。随着房地产市场环境的变化，房地产企业也在积极寻求转型升级，企业转型的要求比较迫切，但转型方向仍在探索之中。“互联网”作为一种国家战略，房地产作为传统产业也面临利用“互联网”的转型，但如何实现二者的有效融合，目前尚未形成行之有效的模式。
　　2016年房地产市场形势展望
　　从市场供求关系来看，受各方面因素的影响，近几年商品房需求总量开始明显放缓，但供给受建设周期滞后影响反应偏慢。市场整体已经由“供不应求”向“供过于求”转变，除个别城市外，大部分地区已经出现供过于求，房地产库存规模持续上升。2010年以来，在房地产市场投资、销售两旺的背后，商品房待售面积却在快速攀升，由2010年底的2。16亿平方米提高到2015年11月的6。86亿平方米以上，年均增长速度达到30以上。巴菲特曾经说过，“只有在突然退潮的时候，你才知道谁在裸泳”，最近几年的房地产市场就验证着这一点。预计在未来几年，房地产市场“去库存”的形势仍然较为严峻。
　　从政策因素看，2015年，面对国内宏观经济存在的持续下行压力，政府出台了一系列稳定经济增长的政策措施。其中，针对房地产市场也出台了一系列利好的政策，如降低首付款比例、下调金融机构存贷款利率、降低公积金贷款门槛、提供购房补贴等。在这些政策的刺激下，房地产市场出现积极变化，销售形势有所好转，但回暖的持续性仍存疑虑。同时，在房屋库存高企的大背景下，企业对市场前景仍较为谨慎，土地购置意愿和投资开发意向仍然较低。
　　面对此种形势，同时考虑到国内宏观经济的下行压力上升，稳定房地产市场具有十分重要的意义。一方面，房地产作为国民经济的重要组成部分，其自身的稳定对于稳定经济增长具有举足轻重的作用；另一方面，房地产市场长期低迷会直接引发土地出让收入的大幅下降，这会加大地方政府债务违约的风险，影响宏观经济稳定。因此，不夸张地说，只要房地产市场还没有企稳，宏观经济就难以企稳。这也是为何在2015年最后两个月中央政府多次强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展的重要原因。
　　2015年11月以来，从中央财经领导小组会议到中共中央政治局会议，再到中央经济工作会议，短短两个月内，“化解房地产库存”连续出现在中央三个高层会议中，这体现了中央对去库存的高度重视。特别是中央经济工作会议，针对去库存还给出了具体的实现路径。
　　随着中央经济工作会议将“去库存”作为2016年经济工作的一项重要任务，“去库存”将成为各级政府调控房地产市场的重要基调。预计稳定和促进房地产市场发展的政策仍将会在2016年陆续出台，房地产市场的整体政策环境将会更加宽松。随着这些措施的出台，预计2016年房地产市场的销售形势会继续回暖，“去库存”步伐加快，这有助于房地产市场早日实现出清，市场将重新寻求新的平衡。
　　总之，当前我国房地产市场的调整尚未完成，但在多种因素，尤其是在相关政策的影响下，预计2016年房地产市场会呈现出“调整、巩固、提高”的特征。
　　调整是指房地产市场供求双方仍会在相互作用中寻求平衡。巩固是指随着去库存被提到更加重要的地位，促进住房消费的政策效果会更加显著，市场销售回暖的态势也会继续并得到进一步巩固，市场回升的动力更加牢靠。提高是指随着销售的回暖，房地产开发投资以及土地购置和新开工指标开始逐步企稳，多数指标会出现正增长，增速会较2015年有所提高。
　　加快“去库存”的政策建议
　　1。正确认识“去库存”目标和手段的统一，“去库存”要服从国民经济健康发展的总目标要求。
　　“去库存”作为2016年的重要工作任务，既是目标，又是手段。说其是目标，是指当前房地产市场的高库存是横亘在房地产市场和宏观经济头顶的“堰塞湖”，必须尽早解决，降低库存水平。房屋库存高企导致投资低迷，宏观经济也面临失速风险。但单纯依靠市场力量来降低库存不仅周期长，而且成本高，资源浪费严重。因此，必须通过政府干预来缩短其去库存的周期，早日实现房地产市场企稳回升。
　　说其是手段，是指“去库存”的根本目的是为了国民经济和房地产市场更加持续健康发展，因此，不能单纯地为了“去库存”而“去库存”，去库存只是寻求市场再平衡和经济平稳增长的一个手段和途径。
　　2。去库存需要政府和企业的共同发力，政府在加大政策刺激力度的同时也要引导企业合理降价，快速降低库存。
　　“去库存”是一项十分艰巨的任务，政府要创造出一个更加宽松合理的政策环境，消除和减少房地产消费领域中的制约因素，加大制度改革步伐，创造和激发新的需求，加快去库存的速度。
　　作为房地产企业，要充分认识到，“去库存”的任务是针对当前房地产市场待售面积持续增加、投资不断下滑的局面而提出的，其主要目的是避免房地产市场的过度下滑而不是助涨房价。开发企业切不可误判形势，不能将政策放松视为鼓励涨价，更不可将短期反弹看作是拐点出现。房地产企业一定要充分利用当前市场政策环境的宽松，加大营销力度，快速“去库存”。
　　3。加强分类引导和因城施策，避免在“去库存”的大背景下部分城市房价出现快速上涨，助长房价泡沫风险。
　　近年来我国商品房屋的待售面积增长十分迅速。从2009年到2013年，我国商品房待售面积由1。99亿平方米上升到4。93亿平方米，年均增长19。8，同期商品住宅的待售面积也由1。15亿平方米上升到3。24亿平方米，年均增长23。2014年以来，房屋待售面积的增速有所回落，但规模却继续增加。截至2015年11月，商品房待售面积规模达到6。96亿平方米，再创新高。
　　在全国商品房待售规模不断提高的同时，不同城市、地区间的库存变化情况却有着显著差异。分地区来看，20092013年间，海南、云南、天津、湖南、广西等地区的商品房待售面积上升明显，年均增幅超过35，而西藏、北京、上海、新疆、福建等地区的涨幅则相对较慢，年均增幅在15以内。商品住宅的数据与之类似。分城市看，商品房待售面积的差异同样十分明显。20092013年，35个大中城市中昆明、石家庄、海口、南京、天津等城市的商品房待售面积增长较为明显，涨幅超过400，而太原和兰州则保持下降趋势，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁、北京等城市的增幅也比较低，不到40。2014年，我们收集到了10个城市的商品房待售数据，对比它们的增速，海口、福州、成都、杭州等城市的增幅明显，超过50，而合肥、北京、济南、太原等城市的涨幅较低，不到20，其中合肥市的待售面积甚至出现了绝对下降。
　　从以上的分析可以看出，不同城市和地区之间“去库存”的压力有着明显差异。有人认为，“去库存”的主要任务在三、四线城市，一、二线城市的“去库存”压力不大。笔者认为不能简单地这么看，“去库存”是全国各类城市都要考虑的事情，不过是“去库存”的侧重点不同而已。
　　整理近来年商品房待售面积的相关数据，我们可以发现，2013年35个大中城市的商品房待售面积占全国商品房待售面积的比重为37。2，而商品住宅待售面积的占比为33，办公楼待售面积的占比为63。6，商业营业用房的占比为35。3。这表明，房屋类型不同，重点城市的“去库存”重心也有所差异。
　　具体来看，一线城市由于经济发达、资源较多，对人口的吸引能力强，因这类城市对政策的敏感性较大，政策效果也比较好，此类城市住宅类房屋“去库存”压力不大，但非住宅类房屋的库存压力相对较大。二线城市由于各城市实际情况不同，较为复杂，必须根据每个城市的实际情况进行分析。而三、四线城市商品住宅占商品房的比重更高，其“去库存”的压力主要集中于商品住宅上面。而且由于该类城市产业不发达，对人口的吸引力弱，政策效果也比较弱，所以“去库存”的难度更大。
　　由于不同城市间的库存规模及状态有着巨大差异，因而，在“去库存”的进程中，必须因城施策，对症下药，不搞一刀切，避免一、二线城市的房价在“去库存”的大背景下出现快速上涨，助长房价泡沫风险。
　　4。在出台短期措施的同时，也要更加注重长期制度的建设和完善。
　　中央经济工作会议一结束，社会各界就对下一步可能出台的“去库存”政策进行各种猜测，比如降首付、降息降准、税费优惠、房贷利息抵扣个税、财政补贴、调整普通住宅标准、购房落户、契税减免、商品房转保障房、减少土地供应等。不可否认，这些措施出台的可能性都比较大，也的确会对当前低迷的市场起到一定的刺激作用。但是，相比这些具体的刺激性政策，笔者认为还应更加注重一些更为基础的制度性建设，包括配套设施的建设。这对于加快房屋“去库存”步伐、促进房地产市场健康发展将发挥更加持久，也更加有效的作用。具体来说：
　　一是加快户籍制度改革。2014年，《国家新型城镇化规划（20142020年）》发布，《规划》提出，有序推进农业转移人口市民化、城镇基本公共服务均等化等发展目标。户籍制度改革开始启动破冰之旅，然而，改革之路却并非坦途，户籍制度改革进展缓慢，多数城市的落户门槛仍然较高。建议加快实施积分落户和工作落户政策，使得他们享受与城市户籍人口相同的入学、医疗、就业、住房保障等均等化的社会服务。只有这样，才能形成在就业地买房的预期和需求，潜在需求才能真正转化为实际需求。
　　二是加快配套设施建设和产城融合发展。对于多数城市，其房屋库存的高发区域多在城市的远郊区县和新区，这些区域由于配套设施匮乏，交通不便，产业不发达，因而难以对购房者形成较强的吸引力。对于这个问题，建议政府要加快此类区域的配套设施建设，改善交通条件，将产业向此区域转移。只有产城融合发展，住房需求才能真正释放，楼市的高库存之痛才能逐步解开。
　　三是完善住房金融的支撑体系。对于此次“去库存”的对策，其中第一个就是要加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存。然而对于农民工而言，他们通常没有缴纳住房公积金，也无法出具稳定的收入证明，无法从现有的住房金融体系中获取贷款，这会大大抑制这部分群体的住房需求。建议要进一步完善住房金融的支撑体系，覆盖到农民工群体，提高其实际购买能力，释放购房需求。
　　四是优化税收体系。中央开出的“去库存”的药方中提到了要发展住房租赁市场，建立租售并举的住房制度，同时还鼓励房地产业兼并重组，但企业都是追求利益的主体。为了促进“去库存”，政府必须对住房租赁、企业兼并等行为提供必要的政策激励。其中税收优惠和减免是较为可行的办法，也有助于调动企业的积极性，引导企业加快发展租赁市场，加强兼并重组。另外，对于贷款购房的消费者，可研究完善相应的税收优惠方案，部分减免与房贷利息支出相对应的个人所得税，刺激住房消费，加快“去库存”的步伐。