国有土地使用权转让合同的签订主体是什么

　　土地的种类不止一种，有集体土地，也有国有土地，无论哪种类型的土地，都可以按照法律规定，进行土地使用权的转让。转让土地少不了的就是签订转让合同，但是国有土地使用权转让合同的签订主体是谁，大家可能了解的不是很多，但是在签订转让合同，必须有转让主体的，接下来，小编就告诉大家这个主体是谁。
　　一、国有土地使用权转让合同的签订主体
　　出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。
　　1、出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民自然人个人可依法取得出让土地使用权。但是，外商投资开发经营成片土地，应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业，享有该项权利。
　　2、出让土地使用权的取得。国家出让土地使用权的方式为拍卖、招标、挂牌和协议。城市房地产管理法规定，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。目前经营性国有土地使用权出让已基本采用拍卖、招标、挂牌方式。土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让土地使用权。依双方约定采取分期付款方式取得出让土地使用权的，在未付清全部出让金前，土地使用者领取临时土地使用权证。
　　国家可将出让土地使用权作价出资或入股作为对企业的投资，国家对企业享有相应的投资者权益（股权），企业享有出让土地使用权。
　　3、出让土地使用权的年限。根据国务院的现行规定，城镇国有土地使用权出让的最高年限，按土地用途分为以下几种情况：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限。
　　4、出让土地使用权的内容与限制。出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得出让土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权。
　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，并签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。目前采用拍卖、招标、挂牌方式受让的国有土地使用权，土地使用者欲改变土地用途，已受到更严格的限制。
　　土地使用者必须依土地使用权出让合同的约定开发、利用土地，不得在法定或约定的期限内闲置土地。土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。
　　二、国有土地使用权转让条件
　　除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：
　　1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件
　　（1）按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权；
　　（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25以上，属于成片开〔2〕发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
　　（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
　　2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件
　　（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
　　（2）领有国有土地使用证；
　　（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
　　（4）经有批准权的人民政府审批。
　　土地转让的过程是十分的严格的，大家可以根据转让的要求，签订转让合同，确保主体明确，确保合同的责任和义务得到明确，当然，大家在明确主体以后，就需要确保合同的内容完整，确保合同的内容能如期履行，完整土地的转让。
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