宅基地房屋买卖有效吗

　　虽然现在的宅基房屋买卖已经被法律认可，但是，不是所有的宅基地买卖合同都是合法有效的。因为宅基地房屋买卖合同的主体是与一般房屋买卖合同的主体不同的，它们所涉及的相关法律、法规、政策也大不相同。所以，在认定宅基地房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。
　　一、对待内部集体组织成员和对外部成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将宅基地房屋的使用权力向自己以外的人售卖，但法律、法规对本人对转让宅基地房屋的所有权并没有明文禁止，也没有禁止本人向其成员转让宅基地房屋的权利。因此，对于此类的宅基地房屋买卖合同是有法律效力的。需要注意的是，该转让行为不能向集体组织成员以外的人转让，否则无效。
　　二、对待内部集体组织成员和内部成员之间的房屋买卖合同具有法律效力。购买方在宅基地房屋持有方的所在地具有自己的房屋，就解决了宅基地房屋不能转让的障碍，是要购买双方签订的合同符合法律效力，就会认同该合同真实有效。
　　三、对待内部集体组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。根据《关于加强农村宅基地管理的意见》中的规定，城镇居民在农村购置宅基地是被禁止的，有关机关为城镇居民在农村购买的以及违法建造的住宅发放土地使用证的也是明文禁止的。因此，对于这类的合同是没有法律效力的，不受法律的保护。
　　宅基地房屋买卖合同什么情况下无效？
　　一、侵犯了购买者的优先购买权，那么该合同则视为无效合同。宅基地房屋所有人在出卖共有房屋时候，如果在相同的条件下，那么宅基地房屋共有人就享有优先购买权。宅基地房屋所有人在出售房屋的时候，应该在卖出之前的合理时间内通知承租人，承租人在相同条件下就享有优先购买的权利。如果其优先购买权被侵犯的话，那么共有人、承租人可以向请求法院宣告该宅基地房屋买卖合同无效。
　　二、非法转让宅基地房屋，合同视为无效。被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，根据法律规定收回其土地使用权的，富有争议，法律禁止售卖的宅基地房屋，其签署的买卖合同均视为无效合同。
　　三、宅基地房屋分离出卖的，合同视为无效。由于宅基地房屋是建筑在土地上的，是该土地的附属物，产权是不能分离的。因此，宅基地房屋的所有权通过买卖转让时，那么该宅基地房屋占用范围内的土地使用权也应该一并随着房屋转移。如果出卖人将宅基地房产和土地使用权分别转卖给不同的买受人，或者出卖宅基地房屋时只转让宅基地房屋所有权而不转让土地使用权，那么买受人可以像法院提出这种买卖合同无效。
　　四、宅基地房屋购买主体有问题，合同视为无效。出卖宅基地房屋的主体一定要是房屋的所有权人。非所有权人出售他人的宅基地房屋，那么其签订的买卖合同视为无效。宅基地房屋的产权如果为多人所有的话，那么必须取得所有得共有人的同意才能出卖。
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