懒人经济对房地产市场带来怎样影响？未来租售同权会实现么？

　　＂学区房＂大家都听说过，那＂盒区房＂您知道是怎么回事儿吗？
　　12月初，有机构发布报告称，＂盒区房＂社区的关注度高出周边非＂盒区房＂21.45%，平均交易周期快7天，流动性更好。
　　所谓的＂盒区房＂就是盒马鲜生配送区域内的住宅小区。类似的还有京东旗下的7fresh，苏宁小店，在它们配送范围内的住宅。
　　什么是＂盒区房＂？
　　所谓＂盒区房＂，指位于盒马鲜生门店3公里配送范围内，可以享受最快30分钟免费配送的楼盘及小区。非盒区房，指距离盒马门店3-5公里，没有在盒马配送范围内的楼盘和小区。
　　现在年轻人买房、租房越来越关注居住体验。最近出现了一个新名词——懒人友好型社区，在这类社区人们可以享受到最便捷的服务，而＂盒区房＂就是懒人友好型社区的代表，需要买什么东西，不用出门，网上下单半个小时即送到。
　　现在随着第一批90后步入中年，大多也到了买房成家立业的时候，深受互联网思维和懒人经济影响的90后，在买房时，会明显更认可懒人友好型社区。
　　大家从数据上也可以看出，＂盒区房＂的流动性相对来说更强，根据相关数据显示，＂盒区房＂社区的关注度高出周边非＂盒区房＂21.45%，平均交易周期快7天，流动性更好。
　　之前我们买房有一个很重要的考量因素，就是周边有没有商超，但现在的关注点会逐渐变成我买的住房在不在商家配送范围之内，商超对于房地产的影响可能会逐渐变小。
　　盒区房比其他房子卖得更好吗？
　　首先，房子卖的好不好，我们还是要看数据，贝壳找房选取了北京、上海、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、重庆和西安10个城市的数据显示，＂盒区房＂的平均租房关注量高于周边非＂盒区房＂21.45%。其中，北京最高。
　　买卖层面，报告发现，＂盒区房＂的平均交易周期比周边非＂盒区房＂快7天，流通性相对较强。
　　特别是深圳的＂盒区房＂交易周期为128.9天，比非＂盒区房＂的交易周期短了32.4天，这意味着在深圳，普通房子挂5个月才能卖出去，但＂盒区房＂平均只需要4个月。
　　交易周期更短的背后，是＂盒区房＂的看房人数明显高于非＂盒区房＂。据数据显示，＂盒区房＂的平均带看量比非＂盒区房＂高出近三成。
　　所以，通过数据我们可以看到，不管是从租赁还是二手房交易，盒区房的确具有明显的优势，而盒区房受青睐的背后，是自住体验在购房者心中的权重不断上升。
　　很多原来不受关注的封闭片区，因为有了盒马，有了便利的生活，从而获得更高的关注度。
　　＂懒人经济＂对住房将产生什么影响？
　　首先我给大家解释一下什么叫懒人经济，可能很多人会认为懒人经济，就是因为现在人们变得越来越懒，不愿意做饭就点外卖，不愿意洗车，就叫人上门洗车，等等。
　　但其实懒人经济产生的根源，并不是真的因为现在很多人都变懒了，而是在如今的快节奏生活节奏下衍生出的一种生活方式。
　　对现代人来说，时间往往才是最宝贵的，这是人们对高效率的要求。点外卖可以省去做饭的时间，逛淘宝可以省去逛街的时间，花更少的时间干更多的事，才是＂懒人经济＂的精髓。
　　随着我国的消费升级，懒人经济这个市场还有很大的空间，我给大家说几个数据，2018年外卖用户数量已达到4.06亿人，手机网上外卖用户规模达3.97亿。
　　除了以美团、饿了么为主的快餐类型外卖，还有蔬果生鲜、大型商超的派送经济像盒马，已在全国21城开了超150家门店。用户数超3000万。
　　在家政服务行业，可以说是懒人经济的集大成者。保洁、保姆、月嫂、家电维修、搬家、做饭等等，只要是你懒得动，就有人上门帮你弄。在快节奏的生活环境下，大大解放了年轻劳力的＂时间＂和精力。
　　现在各行各业都在被互联网改造，但是唯有房地产这个行业除外，大家可以发现现在什么行业都有互联网平台，但唯独房地产市场的互联网平台还没有发展成熟。
　　像以前火过一时的互联网房地产平台，现在都逐渐不见踪影，反而是绿牌中介，黄牌中介屹立不倒，而现在我们不论是租房还是买房，还是以线下房地产中介公司带看为主。
　　但我是不是房地产行业就是一个铜墙铁壁，互联网改造不了了呢？其实不是的，互联网对于房地产的改造不是直接的，而是像我们今天所说的盒区房，是一种间接改造。
　　随着懒人经济的进一步发展，线上下单，线下派送体系的进一步完善，可能＂地段＂对于房地产的影响就会减弱。
　　现在由于盒马鲜生这类的平台还处于发展期，因此可能会有盒区房或者非盒区房的差别。
　　但是到以后，如果盒区房就像快递一样，非常普遍，不论在哪里都可以线上下单，三十分钟送达，那到那时我们考量房地产的维度也会有所变化，比如交通在我们挑房中占的比重越来越大，也许社区的环境变得会更加重要。
　　大型租赁社区将来会如何发展
　　如今租房，大多数人还是需要到已售小区选择零散的出租户型，但是未来一两年大型租赁式社区将会成为租房人的新选择。
　　12月初举办的首届＂领航＂租赁式公寓行业学术与实践国际研讨会上有消息称，北京长租公寓和租赁式社区即将迎来大批入市，开发商也经历着＂为售而建＂到＂为租而建＂的大转型。
　　大型租赁社区是一种什么形态呢？
　　大型租赁社区现在大体可以分为两种形态，一种是民间资本主导的长租公寓形态，比如像我们的自如寓。
　　自如寓内有超级大的公区，公区还有自习室，天台有专门的观影、吧台、晾晒区，住在里面既有私人空间，也可以让一群志同道合的年轻人聚集在一起，学习交友。
　　而现在上海也出现了自如寓的升级版，就是V领地青年社区，V领地首创＂千人大社区＂模式，以经营大体量单店为特色，1000间以上的单店就有10家，占据了上海长租市场的半壁江山。
　　第二种形态，是我们所说的公租房，也包括集体建设用地租赁房项目，这些项目都是由政府主导的，比如最近丰台区就推出了5个公共租赁住房项目，房源共计1090套。
　　公租房形成的租赁社区，和我们普通的住宅没有太大区别，主要是为了满足市民的居住需求。
　　像新加坡也是大力推广公租房社区的国家，在新加坡以＂组屋＂制度为基础的住房制度，解决了 80% 以上市民的居住需求，＂组屋＂就是新加坡闻名于世的廉租房计划。
　　组屋类似于中国的经济适用房，由政府投资修建，价格由政府统一规定。其中绝大部分属于自有产权，产权年限为99年。
　　在新加坡＂组屋＂是非常便宜的，一般小两口工作一两年，就可以付一套＂组屋＂的首付了，当然新加坡政府也要求＂组屋＂一定要用于居住，购买了组屋而不自己居住的，将面临高额罚款甚至坐牢。
　　除了新加坡之外，香港的＂公屋＂租赁住房制度解决了三分之一市民的住房问题；韩国的国民租赁住房成为韩国公共住房的核心，租赁年限 30 年，解决了大多数人的住房需求。
　　所以我国的公租房社区建设也才刚刚开始，未来租售同权肯定是一个趋势，而大型租赁社区肯定也会越来越多出现在我们的生活的当中。
　　大型租赁式社区会资金链断裂么？
　　首先我们来回顾一下长租公寓暴雷，最具有代表性的事件就是，今年拥有4.5万间出租房的长租公寓企业——南京乐伽商业管理有限公司宣布破产倒闭。
　　其实现在很多长租公寓倒闭都是分散式公寓倒闭，分散式公寓进入门槛低、起步容易，但一旦出现经营问题，就会出现房东没拿到租金、租客被扫地出门的尴尬局面。
　　为快速占领市场，部分分散式长租公寓公司高价收房，低价出租。以乐伽为例，在＂高进低出＂模式下，其每出租一套房源每月就要损失数百元。
　　为填补资金亏空，乐伽采取长收短付的办法：按季付给房东租金，但要求租客按年给自己付租金。随着房地产行业加速去杠杆，资本也逐渐回归理性，没有了资本助力，不少长租公寓运营商就陷入了资金链困境。
　　大型租赁式社区的集中式长租公寓暴雷的可能性会较低，第一，很多集中式长租公寓背后都是有大公司支持的，资金比较充裕；
　　第二，集中式长租公寓的门槛很高，因为集中式的房源成本更高，前期投入更重，但从经营的角度来说，虽然集中式长租公寓前提投入大，但是集中式长租公寓的运营成本更低，也更便于标准化运营、管理效率更高，更易通过社交功能的设计形成客户黏性，利润率也更高。
　　所以集中式长租公寓相对来说暴雷会较少，因为前期成本企业已经付出了，经营成本反而会降低，对于租客来说也是有保障的。