空置房一律取消物业费?2021年变了,新规下这样收取
近期,不少房地产学者把许家印和王健林作比较,俩人有着相似的人生经历:
①在辉煌期,王和许都因为房地产登上中国首富;
②在低谷期,他们带领的企业,都遭遇了"高债务"的转折点。
然而解决方式和结局大不一样,王健林经过大手笔甩卖万达资产和酒店之后,一股脑还清了2000-4000亿元的债务,随后王健林再次崛地而起,至今依然稳居内地商业地产头把交椅。恒大地产债务一度高达8700亿元,业内人士预计即便是甩卖了恒驰汽车、优质物业等核心资产,依然杯水车薪、难以磨平巨大的债务缺口,而且当此之时,企业"一把手"退位让贤了,不免让人议论纷纷。
其实,王首富和许首富的人生轨迹,代表了中国房地产的起伏发展历史,2013年至2017年,是房地产发展的"红火期",一方面旧城改造、棚改拆迁大面积袭来;另一方面在房产去库存的带动下,低首付、低利率频频袭来,为房地产的腾飞插上了翅膀。在这期间,不管在哪里买房,基本都能赚得盆满钵满,很多县城原本价格800元,5年之后涨到8千-1万元,增幅高达10倍,房地产企业们在高利润的滋润下笑得合不拢嘴。
然而,从2017年开始,楼市发生了转变,特别是随着"房住不炒"的袭来,地产调控频频升级,2017年调控260次,2018年达到400次,2019年超过600次,2020年也超500次,2021年截止8月底调控已经达到了350-450次。尤其是在央行的"三限制"和"双上限"政策到来之后,房产资金被大幅度压缩,购房者开始纷纷隐遁,社科院预计,2021年房产增幅只有5.1%。
可以说,低增长、高限制的楼市"新时代"已经到来了。
一旦楼市进入平稳期(或者下行期),一个新问题就摆在了所有已经买房人的面前,特别是对于手持多套房的家庭来说,问题更加凸显:房产增值幅度远赶不上成本提高幅度,一旦房产增值率低于房产成本率,那就意味着房产保有处于贬值缩水状态。现阶段,多套房人的房产持有缩水有多大?先看几组数据:
1、持有成本:中泰证券的首席经济学家李迅雷曾说到,在一线城市里,房产直接成本高达10%以上。学者李迅雷的这组数据其实理解起来非常简单,现阶段的房贷利率一般为6%-7%,这是直接的购房资金占用成本,还有4%的房产折旧费。二者相加,保底成本为10%。指闻君认为并不算高。
2、持有收益:房产收益率主要体现在直接价格提高率和租金收益率。学者李迅雷指出,我国的租金收益率其实很低,一线城市不高于3%,除此之外,社科院财经战略研究院在发布的《住房报告2021》预测,全年房市增幅不超过5.1%。那么房产保有的正向收益率为5.1%+3%=8.1%。
3、假如老王购买1套价值200万元的房子,在2021年一年时间里,收益是正值还是负值呢?200万元*(5.1%+3%-6%-4%)=-3.8万元。
以上还只是一套200万元房子的均缩水值,如果老王有5套、10套或者50套这样的房产呢?是不是意味着现阶段老王的财富缩水会更多?正如文首所言,在房市平稳期,房产市场上千千万万的"老王"正在上演。面对房产溢价率低、成本凸显的新情况,他们不知所措,唯一能寄希望的只有2个方面:①希望行情能逆转,从平稳下滑突转到上升,②多渠道降低一些房产持有成本。每当这个时候,空置房的物业费问题就屡屡会被人们提出。
对于多套房的人而言,他们积极建议"空置房取消物业费",给出的道理也足够让人信服,一方面物业相当于业主们的保姆,从事的工作是为"业主(主人)"服务的,而住房长期空置,就相当于没有主人居住,那么物业这个保姆的服务就没有任何价值和意义,既然主人不需要服务,那么就理应不缴纳"保姆服务费"。所以空置房应该停收物业费。
然而, 这个观点物业们可不支持,一位物业经理朋友直接反驳了"停收物业费"的观点,这位物业经理直言:小区并非单独业主的小区,物业确实等于是业主们的保姆,但是"小区业主"不等于"单个业主",物业公司能否入驻小区,关键在于"小区业主"的集体决定,而非单个业主的决定。小区的法人代表其实是"业委会"。与此同时,物业对小区提供的服务,具有小区范围内的公共属性,并非为个体业主套内的私有产权区域提供服务,所以个别业主购房者不需要"物业服务"并不等于整个小区不需要"该服务"。
正所谓,公说公有理婆说婆有理,站在各自的立场, 都有不同的理由。 空置房一律"取消物业费"?新规来了,2021年起变了,新规下这样收取!
2020年审议通过,开始从2021年正式执行的《民法典》就对此作出了明确的规定,在944条原文这样描述了关于空置房物业费该不该收取的问题:
"物业服务人员按照约定提供有关服务的,业主不能以未接受或者无需接受相关物业服务为理由拒绝交物业费。"
这句话的意思简单,就是小区物业公司如果按照《物业合同》提供了相应物业服务的,那么业主们不能够借用"我不需要"或者"我没有享受到"而拒绝承担相应的"交费"义务,其实,这也相当于"权利和义务"对等的原则,按照《物业合同》,物业公司依规提供劳动内容,那么业主们作为服务享受者,也同样需要依《物业合同》承担给付服务费用的义务。
最高人民检察院检察官助理陈炜彤就这样做出了评价,在过去,很多人对空置房究竟应不应该停收物业费表示关切,这一次的新规定,恰恰明确和界定清楚了这一"争议内容",物业提供了足质服务内容的,业主们理应100%交物业费,不能用"我不居住、我不享受"等类似的理由拒绝。
对于"空置房应该100%收取物业费"这件事儿,你怎么看待?
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