2021上半年重庆写字楼租赁需求持续攀升企业承租能力显著增长

　　2021年上半年，随着重庆新兴产业发展步伐加快，围绕定下的＂小＂目标，＂总部经济＂、＂科技创新＂等利好政策陆续出台，城市营商环境不断优化，不少企业加速扩张亦或落户，助推写字楼需求进一步释放，58同城、安居客写字楼 搜索热度显著提升 。
　　由于一二季度相继发力，重庆上半年写字楼市场呈现出较强的活力，尽管有两大项目入市， 整体空置率依然保持回落态势，租金波动趋于稳定。
　　01
　　重庆经济产业加速升级
　　3205万人口创造新机遇
　　据国家统计局最新数据，上半年重庆GDP实现 12903.41 亿元， 同比增长12.8 % ，两年平均增长6.6%。其中，第三产业实现增加值 7128.39亿 元， 同比增长12.9% ， 两年平均增长6.5% 。可以看出，重庆经济稳中向好，现代服务产业增速亮眼。
　　在全国第七次人口普查中，重庆以总体 3205万 常住人口， 居全国主要城市第一位。 增长方面，十年增长320.8万人，年均增长量在4大直辖市中排名第一。3205万人口背后，涌现出更多的商务需求，进一步刺激写字楼市场的活跃度。
　　同时，城市虹吸效应进一步加强，更多优质人才选择入渝发展。据58同城招聘研究院最新显示，2021第二季度， 重庆位居求职热门城市前三甲位置 ，且对求职者吸引力提升较大，环比增速超过20%，排名上升2个位次。
　　人口呈现集聚效应、人才资源充足，重庆新兴产业发展有了强有力的支撑。在5月召开的重要会议中，重庆明确 将加快建设具有全国影响力的科技创新中心 。回顾上半年，重庆持续扩大创新版图，向科技企业抛出橄榄枝。
　　在第三届中国西部国际投资贸易洽谈会，重庆集中签约项目102个， 金额2285亿元 ，涵盖了信息技术、高端装备等20余个领域。接着，在中国工业软件大会中，与 华为、金山、好未来 等龙头企业达成合作，一大批重点软件项目即将落地。
　　此外，上半年 重庆总部经济呈现腾飞之势 ，先进制造业、物流贸易等行业加速发力， 国美零售总部、极兔中国总部、顺丰西南运营总部 等相继入渝落户。
　　重庆经济向好、人口吸纳力强、产业转型升级，2021上半年，重庆迈向高质量发展的阶梯上，有了阶段性成果。
　　在土拍市场中，开发商拿地积极性被进一步刺激，2021年上半年重庆主城区共成交127宗土地，总面积约833.4万平方米，其中， 商业/办公类用地成交22宗 、面积涵盖103.48万平方米。值得注意的是，上半年重庆 商业/办公类用地成交面积占比已提升至13% ，同比增加8%。
　　02
　　上半年租赁需求持续攀升
　　8.1万方净吸纳量超疫前水平
　　随着重庆加快建设内陆开放高地，企业吸引力不断加强，写字楼租赁需求随之攀升，58同城、安居客数据显示， 2021年上半年重庆写字楼搜索热度同比增长48%，环比增长16.6%。
　　需求端活跃的同时，供应端也迎来了小高峰。今年上半年，受疫情影响推迟的项目于二季度集中交付。 解放碑复兴国际中心、照母山光环中心B座 分别为市场提供 7.4万方 、 5.4万方 供应量。据第一太平戴维斯数据，截止6月末，甲级写字楼租赁市场 总存量为253万平方米 。
　　在租赁成交上，由于重庆营商环境持续优化，企业新租、扩租意愿增强。2021年上半年市场 净增8.1万方 租赁成交，比起疫情前（2019年上半年），净吸纳量增加0.7万方，同比去年增加8.8万方，出租活跃度超疫前水平。租金方面，同比微跌0.5%， 平均租金为85.6元/平方米/月。
　　实际上，重庆2015-2017年期间，市场短期集中供应，空置率一度突破50%的警戒线。 尽管上半年市场迎来供应小高峰，上半年空置率仍然控制在30%以下，至28.0% 。其中，江北嘴CBD上半年整体空置率已下降至24.6%，观音桥商圈和杨家坪商圈空置率控制在9.6%和15 %。
　　据58同城、安居客数据显示，上半年区域热度中， 江渝北依然保持高关注度。 由于渝北区享城市北拓政策红利，随着仙桃数据谷、空港智慧物流园等产业园不断落地，加快区域产业升级，加上光环购物中心入市，带动整个区域的发展活力，人气迅速聚集，该区域自然热搜不断。而江北区作为核心商务区，商办价值突显，办公市场长期活跃。
　　03
　　信息技术行业去化抢眼
　　大面积租赁需求持续上涨
　　分行业需求来看， 消费者服务 和 金融业 对新增租赁面积分别贡献 20.6%、13.3% 。值得注意的是，在重庆打造智慧名城的节奏下，近年来信息技术租赁面积持续走高，2021年上半年， 信息技术已成为推动重庆甲级写字楼市场发展的最大动能 ，对租赁市场 贡献高达24.5% 。
　　图表来源：第一太平戴维斯
　　上半年，重庆发布了《重庆市软件产业高质量发展＂十四五＂规划》。《规划》提到重庆将聚焦信息技术服务等六大方向发展软件产业,政策以外，新一线重庆有着较好的经济基础条件与人才储备，不少企业择机扩张和入驻。
　　扩张方面，2019年， 字节跳动 落户重庆选址化龙桥企业天地3号楼，租赁1.56万平方米。而2021年，字节跳动控股的重庆今日头条科技有限公司于 5月注册成立，意味着字节跳动将迎来新的业务板块，对办公空间的需求不断提升。而另一互联网巨头企业， 阿里巴巴 也在加大重庆的战略布局，带动办公需求扩张。
　　新设立方面，重庆 华为 （重庆）物联网创新中心携手拓维信息物联网，2021年年初已布局重庆，将全国总部落户于南岸茶园。
　　办公需求贡献top3的金融业一直是重庆的支柱产业，上半年 西南期货 等知名金融企业落户江北嘴甲级写字楼。伴随着西部金融中心建立的脚步加快，重庆金融行业将持续释放活力。
　　同时，行业发展趋势也影响着企业租赁面积的变化。据58同城、安居客数据，一直以来，小面积办公空间备受市场青睐，而 2021年上半年小面积写字楼热度占比有所降低 ，其中小于200㎡的办公需求热度占比降低7%，与此同时， 200-500㎡的需求热度占比提升4%，2000㎡及以上大面积房源需求热度占比均有提升。
　　究其原因，可以从3个方面理解：一方面， 上半年外资企业租赁需求恢复良好 ，新增租赁企业数量同比增长10倍、新增租赁面积同比增长超16倍。一般而言，外企在重庆设立的是城市公司，所需要的办公空间有限，会更加青睐200-500㎡中小面积段。其中，渝北区、江北区、九龙坡是该面积段中最受关注的区域。
　　另一方面， 诸如金融行业和信息技术行业发展迅速且承租能力强，对大面积关注度持续走高。 据仲量联行前发布的《2021华西甲级写字楼企业客户top50》中显示，重庆大面积租赁客户主要以金融企业、互联网企业为主，占比为36.6%、34%。
　　图表来源：仲量联行
　　第三，考虑到业主方面临去化压力，纷纷拿出＂以价换量＂策略，为租户提供较长的免租期亦或降低出租价格，租大面积的办公空间显得更具＂性价比＂。据第一太平戴维斯数据显示，同比去年上半年，重庆整体扩租类的企业增长14%。
　　04
　　渝中区挂牌均价领跑九区
　　沙坪坝成交销量独占鳌头
　　从写字楼销售市场来看，据58同城、安居客房价地图显示，重庆二季度写字楼挂牌价格为11521元/㎡， 环比微涨3.19% 。其中，渝中区和江北区分别以13488元/㎡和13373元/㎡的写字楼挂牌价格领跑。
　　在整体销售成交中，据恒通评估监测，2021年上半年重庆中心城区办公用房 共成交6234套  ，同比增长6.9%； 成交面积约31.04万平方米 ，同比增长7%；成交均价10728元/㎡，同比增长1.44%。
　　数据来源：恒通评估
　　区域销售房源量来看， 中心城区办公用房销量最多是沙坪坝区 ，上半年共成交9万平方米、紧随其后的则是渝北区和南岸区，共成交8.1万方、3.77万方。沙坪坝区作为西部（重庆）科学城建设的核心板块，科创氛围浓厚。上半年，青凤高科产业园、国际物流枢纽园等科创空间加大建设。此外，西永自贸区和大学城商圈释放经济活力，沙坪坝区投资价值得以显现，写字楼销量独占鳌头。
　　不过，区域成交均价排名有所不同，渝中区作为重庆的母城，集金融中心、商贸中心、行政中心等属性于一身，地段优越资源丰富，传统解放碑CBD、大坪、化龙桥等核心板块聚集渝中区， 办公聚集度较高，更易市场认购 。因此，渝中区成交均价为top1，以17805元/平方米远远高于其他区域。
　　数据来源：恒通评估
　　在大宗交易方面，上半年，重庆写字楼市场未出现大手笔投资，投资者的信心仍在建立。
　　05
　　2021下半年市场展望
　　展望下半年，随着成渝经济圈建设进入增速期，城市虹吸效应持续放大，写字楼市场依然值得期待。
　　据仲量联行报告，新增供应方面，下半年， 西南证券大楼 、 重庆三峡银行大楼 将迎来交付。 两大金融机构从江北嘴CBD外迁并设立总部自用楼宇，写字楼租赁面积扩大， 甲级办公楼净吸纳量有望实现进一步回暖 ， 年末空置率预计将降至历史新低 。同时，随着以江北嘴为代表的核心区域实现较高出租水平， 未来的租金降幅也将不断收窄直至进入上行。
　　从产业规划来看 ，重庆对于数字化发展路径明晰，计划2025年，数字经济核心产业增加值占GDP比重10%以上。重庆将继续围绕智能制造、生物医药、新材料、新能源等领域发展新动能， 这些新兴产业也为未来租赁需求增长提供突破点。
　　从区域利好来看 ，《重庆市软件产业高质量发展＂十四五＂规划》中提到，重庆将打造＂五大＂核心产业集聚区、＂五大＂特色产业集聚区。 渝北区、高新区将被赋予更多的功能定位，租赁及投资热度对应提升。
　　此外，《成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划》正式发布，其中提到＂规划研究重庆新机场建设＂，当 重庆第二机场 落地建设后，交通体系不断完善，将提升重庆在国际上的综合交通枢纽地位，为写字楼市场繁荣发展提供强力支撑。
　　总而言之，在建设成渝双城经济圈，打造重庆国际门户枢纽的背景下，重庆写字楼市场将获得更多的机遇。