房产那些事儿（一）得房率容积率下到底有哪些门道？

　　最近身边不少朋友在工作两三年后开始将购置房产提上了日程。置业从古至今对于中国老百姓都是一件大事，尤其在当下往往需要掏空＂六个钱包＂的情况下，就更来不得半点马虎。有关城市的发展规划、房产的相关知识、楼盘的细节等都值得我们去高度关注。找对象要找＂潜力股＂，购置房产亦然。一个好的楼盘交付后在居住方面品质优、物业佳，业主买的放心，住着舒心；在资产配置方面也能够具有着保值、甚至增值的功能。
　　鉴于有多个朋友问到这方面的内容，大家也比较感兴趣，我们福轩杂货铺打算出个＂房产那些事儿＂系列，和大家一起做个分享，该系列比较简单，主要针对准备初次置业的＂小白＂人群，文中若有不对的地方，还请及时指正。
　　第一期我们聊聊关于房屋最基本的几个需要重点关注的参数。
　　01得房率
　　如果给每个房屋参数排个名，得房率一定居于首位。尤其在寸土寸金的一二线城市，两三个平方可以价值一辆小轿车。可没有人希望等到交房那天才发现自己买的100平房子还没有朋友家90平的大。
　　建筑面积很好理解，指房屋的销售面积，也是写在房产证上的面积。（建筑面积-公摊面积）即我们所说的套内建筑面积。公摊的概念最早来源于香港，但是到今天，全世界只有中国大陆和台湾地区仍在使用。
　　很多人将套内建筑面积和套内使用面积混为一谈。套内使用面积说简单一些是家里铺砖之后砖的总面积，而套内建筑面积还要加上墙体面积以及阳台面积。
　　这里做个有关赠送面积的延伸。
　　赠送面积不计算在建筑面积和产权面积中。主体外的阳台面积按一半赠送。值得注意的是，设备平台用途为放置空调外机，很多开发商会承诺通过后期改造将设备平台包入后作为房间，该种行为具有一定的法律风险，需要大家谨慎。
　　去年浙江省出台了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》，对建筑面积的计算规则作出了新规定，加大了开发商＂偷面积＂的难度。所以2018年7月1日以后拿地的楼盘面积赠送往往要比之前拿地的少一些。
　　前阵子，红盘绿城杨柳郡放出最后一批房源，主城区3万5的单价，打着TOD的标签，诱惑力不小，不出意料的万人摇号。然而到了选房那天，590套房源，最后叫到9000多号方才售罄，令整个市场大跌眼镜。
　　杨柳郡最后一批房源带着两大缺陷，户型差，得房率低，66方以下户型只能称为有学区能落户的＂单身公寓＂，95方才勉强做到三室两厅一卫。最终大户型优先卖完，原本被认为最适合投资的小户型去化困难。一方面随着政策调控的持续，购房者愈发理性，自住客增多，投资客减少；另一方面这类带有硬伤的房产既不适合家庭居住，日后转手也极为困难，导致大量购房者选择放弃。可见得房率及户型对楼盘的影响，即使周边二手房存在倒挂，也让不少人打起了退堂鼓。
　　说了这么多到底得房率多少才合适呢，先通过以下表格给大家做个关于建筑形态的科普。因为得房率与建筑形态有关，所有抛开建筑形态谈得房率都是＂耍流氓＂！
　　下图基本展示了不同房屋得房率的合适区间。
　　02容积率
　　容积率也是一项重要的参数，却被不少购房者所忽略。它反应了小区的建筑密度。盖的楼房多，自然留给绿化的土地减少。
　　从舒适性角度考虑，容积率越低越好，同样房价也会越贵。高层会拉高容积率，反之洋房、排屋等会将容积率拉低。在土地出让时，容积率已经做好了限定，为了做足容积率，很多开发商会采取高低配的形式设计楼盘，相比高层，洋房、独栋别墅、排屋、叠墅等低密建筑具有更高的溢价能力，高低配可以显著提高总货值收益。所以大家会看到不少楼盘先推高层后推低密房源。
　　下图反映了不同形态合适的容积率。
　　03车位配比
　　随着经济水平的提升，很多家庭拥有不止一辆汽车，对于有多辆车的家庭，车位配比值得注意。车位配比=户数：车位数，比如配比1：1.2意味平均每户人家可拥有1.2个车位。最新的住宅建筑设计规范车位比最低为1：0.8。为了保证车位不紧张，建议车位比要保证1:1以上才合适。
　　谈到车位顺便提一下＂人车分流＂。＂人车分流＂正逐渐淘汰仍在地面设置车位的形式并成为当下楼盘标配，车辆从小区各入口直接驶入地下车库，通过内部禁止通车的方式提高小区业主的人身安全，家长不在身边孩子也可以放心在楼下嬉闹。
　　为了购置方房产，轩仔研究了近两年的杭州楼盘，近期在城南一个楼盘看房时，轩仔的讲解直接盖过了现场一位销售，引得有房客前来加微信，有感于此，希望能和有兴趣的朋友一起讨论相关方面的信息，如果该系列前几篇反响可以的话，会考虑后期建个小群一起交流，欢迎持续关注我们哦。
　　--------原创：福轩记的输出铺（轩仔）
　　下期预告：
　　石材干挂、真石漆、涂料、铝板和玻璃幕墙究竟哪种外立面彰显小区品质？
　　塔楼、板楼傻傻分不清楚？
　　一梯两户和两梯四户到底有何区别？
　　下期将会和大家作一一探讨
　　没关注的可以点个关注~
　　本号为两人档输出模式，作者为一枚国企技术工（轩仔）及一枚实习律师（小福），希望接下来我们的输出内容能够契合部分读者的喜好，引发或多或少的思考和共鸣。
　　在未来三个月内，本号会陆续输入一系列日常感悟和分享，三个月后确定输出方向再加以改善。希望看到本号文章的读者们喜欢。
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