2021年起，别再乱买房了，两类房源不建议购买

　　过去20年间，房地产创造了大量的财富。比如早期的房产投资者，中期的炒房客，后期的拆迁户，都或多或少通过房产实现了财富积累。说到底，本质上还是由于过去这些年房价大涨实现的。2000年，国内的平均房价不足2000元每平米，到了2020年，已经接近万元大关，上涨了500%。然而这仅仅是房价涨幅平均值，很多城市的涨幅远高于500%。
　　房价上涨过快自然也带来了很多问题，比如过高的房价导致百姓买房越来越困难，进而导致整体消费水平下降，＂经济内循环＂发展受阻。同时由于过多的资金流入楼市，实体经济发展受阻，没有多余的资金用于提升核心竞争力。与此同时，对于当下年轻人来说，买房是结婚的门槛，很多没有能力买房的年轻人只能选择当＂不婚族＂，最终整体结婚年龄越来越晚，结婚率越来越低。
　　因此，亟需对于楼市进行调控，避免过快的房价涨幅造成更大的影响。自2016年＂房住不炒＂提出后，各地积极配合调控，房价逐渐趋于稳定，最近几年房价涨幅也在不断收缩，说明整体楼市正在向好的方向发展。但当前整体房价依旧处于比较高的水平，因此对于近几年有买房需求的家庭来说，不要随便买房了，从住建部发布的两个新规来看，未来两类房子或将＂无人接盘＂。
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　　去年4月，住建部发布了《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中对于未来住宅提出了相应的规范要求，有两点值得注意：1、新建100米以上建筑应充分论证，集中布局，与城市消防能力相匹配。2、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。
　　我们知道，高层建筑是有严格规范要求的，其中一个明确的指标就是安全指标，因为一旦发生火灾等意外情况，高层住户逃生是很困难的，因此对于高层住宅来说，具有符合标准的消防水平是基本要求。但从城市消防水平来看，一般的云梯+高压水枪最高也只能达到85米左右，换算成住宅也就30层楼的高度。反观当前城市的情况来看，很多高层住宅都已经达到了三四十层的高度。
　　除了火灾等安全隐患外，事实上如今高层住宅、超高层住宅也暴露出了越来越多的问题。由于楼层高度越来越高，因此相应的电梯楼梯设施越来越多，那么＂公摊＂也就越来越大，增加了经济负担。此外，由于住宅密度增加，小区整体容积率也越来越高，生活居住体验不断降低，比如中部以下楼层的采光和通风效果变得特别差。再加上未来房龄到一定年限的时候，各种设备维护维修也增加了住户的支出成本。简而言之，高层住宅的性价比越来越低，也越来越不受购房者欢迎。
　　对于开发商来说，在楼层高度受到限制后，未来还会新建高层住宅吗？恐怕很难，据笔者周边开发商透露，一般来说拆建楼层与新建楼层是1：1.8左右的关系，也就是如果拆除一栋20层的楼房，那么需要新建36层以上的住宅才能实现盈利，因此对于目前普遍三四十层左右的高层住宅来说，开发商未来不愿意拆，同时由于不受购房者欢迎未来可能也不会去建造。
　　因此对于购房者来说，未来应该避免高层住宅特别是超高层住宅。性价比不高的同时，生活体验也比较差，且未来开发商不愿意＂接盘＂。除了开发商以外，只能折价出售给其他有需求的购房者。
　　02
　　2020年5，住房建设部和国土资源部发出《小产权房不得借不动产登记＂洗白＂》的通知，其中明确提到了针对分散登记形成的历史遗留问题，要求各地依法妥善处理，为不动产权利人排忧解难，但不允许所谓小产权房借此合法化。
　　小产权房一直以来也是备受争议的房产，很多人购买小产权房是由于其价格便宜，一般仅需市场价格的50%~70%就能入手，在房价过高的时期也是部分购房者的选择。但除了房价比较低之外，小产权房可以说是一无是处。由于相关证件的缺失，因此小产权房的交易只能自行交易，不受法律保护，因此往往会引起各种纠纷。其次，很多小产权房都是违建房，一旦面临拆迁问题，那么住户很可能得不到赔偿。最后，小产权房不能用于商业贷款。
　　那么小产权房有没有希望＂转正＂呢？很多购房者都抱有这样的期待，但实际上实现转正是难上加难，需要符合多种条件，并且从住建部透露的信号来看，未来小产权房一时半会没有结果，想要转正更是遥遥无期。更为重要的是，小产权房的价格是由于商品房价格带上来的，随着房价逐渐趋于稳定，一些炒房密集的区域房价会受到影响，但由于商品房各种资源配置齐全，因此抗跌性比较强，但小产权房缺少相应的资源配置，因此价格会更容易受到影响。
　　最近几年，多个专家学者也在呼吁不要无脑买房，比如经济学家马光远说过，无脑买房赚钱的时代已经过去了，房地产正进入增量向存量的过度时期。房地产内行冯仑更是直言不讳：起哄闭着眼睛买房就赚钱的时代已经一去不复返了。前不久中国银保监会主席郭树清在新闻发布会上表示：房地产的核心问题就是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。因此，对于未来几年有购房计划的家庭来说，上述两类房源，一定不要乱买了。
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