物业管理的思考

　　站在物业管理服务公司的角度上看问题和站在业主角度看问题，有不同的认知和视角，我就从这两方面去浅谈一下，错误和不足之处敬请指正。
　　作为物业公司来说，从物业前期的招投标，前期介入，接管验收，配合销售，业主入伙，业主资料的完善和收集，遗留工程跟进，办理装修审批，人员招聘，培训，等等每一个环节都非常的琐碎繁杂。
　　作为物业公司，在准备去竞标一个项目的物业管理权限时，也许需要考虑的因素很多，我想到的是以下:
　　一，该项目工程质量如何，后期维护成本高不高，因质量问题导致业主投诉多不多，会不会导致业主问题得不到解决而拒缴物业管理费，会不会被开发商和业主夹在中间两头受气，两头不落好，成为开发商的挡箭牌，背锅侠。
　　二，该项目实际运行开启后的收支是否能平衡，有无利润可言，这主要考虑的是，人员配置，工资待遇，售楼进度，收楼情况，预计入住情况，楼盘位置，是公寓，住宅，商业，工业区，学校，医院，还是综合体，前期未售房屋物业费谁来支付，如何支付，是打折呢？还是开发商想免单不支付，物业办公用房，宿舍有无配套，公摊水电费在业主进入住几户时谁来付，垃圾清运费，绿化维护费，电梯保养费，设施设备维护维修费，办公杂费，一切不可预料的支出费用，这些与收入相比亏多少，所签合同多少年，预计今后发展过程中所产生的利润是否可抵消前面的亏损。
　　三，了解清楚整个小区的布局，配置，设施设备的验收情况，试运行情况，各种审批手续是否齐备，与业主所签购房合同情况，业主临时公约内容条款，前期物业合同的内容条款，停车场的归属问题，收益是业主，开发生商还是物业，各种广告费用，谁投入，谁管理，谁分成，按什么比例。
　　四，水，电，气，网络是否开通，手续齐全，是否并入城市管网，排污，垃圾场的设置，在整个小区装修细节中是否业主公约作出特别规定，如，不允许向外延伸防盗网，不允许改变外观，不允许拆除阳台推拉门以及配重墙，不允许把公共区域封起来私用，不准在卫生间填埋装修垃圾增加重量，不允许使用大理石铺设地板，不允许把阳台用玻璃彻底封闭，不允许把没有防水要求的位置改成厨房和卫生间等等，因为在后期装修时业主的想法总是千奇百怪，五花八门，恨不能延伸把整个城市变成自己的，恨不能把整个房子掏空按照自己的想法去布局。如何把开发商，关系户，难缠的业主提出的破坏规矩，损坏全体业主利益的影响降到最低等。
　　五，物业服务公司对下属分公司，具体的项目如何指导，监督，规范，确保能够给业主提供与物业合同匹配的服务，杜绝下面的人胡作非为，中饱私囊，既损坏公司形象又与业主形成对立，对抗，对以后的工作开展埋下了隐患，增加了阻力。如何让每一个人都能在其位，谋其事，做好本份，不越位，不篡权，忘记本份，不尽本份，一心借着工作之名谋私利，这个应该是门大学问，不仅要严把入职关，对能力，人品进行考核，还要在日常工作中要有效的监督，做好日常的培训和管理，把规章制度落到实处，而不是流于形式，总部可以不定时，不定点，进行突击检查，抽查，远程查岗，回访业主，拜访开发商等从不同角度和侧面了解每一名工作人员的尽职情况，不限于项目经理，前台客服，楼栋，维修人员，保安，清洁，绿化等等。
　　对与业主可能的困惑是:
　　一，面对只收钱，不服务，或一个小问题拖多久都不解决，自己在装修过程中被为难，个别人巧立名目乱收费，物业服务水平与物业合同承诺严重不符，公共区域坏了无人维修，环境脏乱差，物业公司不公布收支账目，或收支账目作假混乱，一个制度不同的人使用不同的标准，自己房屋质量问题过久得不到解决，房屋渗漏，邻居扰民，养狗，个别业主占用楼道，消防通道，等等问题得不到规范和解决，甚至大门出入口无人把守，进出陌生人无人过问，却对业主恨不能查八辈祖宗，车辆乱停乱放，绿化带枯死，草坪变荒漠，卫生差，物业服务差，态度蛮横，停水停电逼缴费等等。
　　二，业主困惑为什么买了房，收到收楼通知书没装修没入住为何要缴物业管理费，要全额缴。
　　三，业主想如果有业委会就能代表业主维权，动用维修金的用途，报价是否合理，工程质量验收，保修等是否合规合理有保障。
　　四，很多业主想过，我又不要你们来提供物业服务，业主是否可以自治，物业只请几个老头看门，几个人打扫卫生，一个美女收费钱太好赚了吧，自己买的房子还要缴物业费，象租的一样，还处处被物业管，好象物业是主人，自己是租户一样。
　　但业主要有大局观念，要换位物业角度思考你所在楼盘真正的收支是否平衡，不要赶走物业无人接管，自己去管理亏损更严重，事实上不是每个楼盘物业公司都舍不得走，只是有合同，不能撤场，不允许撤场，尤其是入住率特别低的小区，更是亏损的厉害。
　　五，就算业主自治，要探讨一个可行的方案，如过去生产队类似的模式，接受地方政府和街道办的领导，物业服务的各个模块如何配置，团队组建，工作如何开展，个别服务实行外包，小区物业服务是业委会主任领头还是聘请执业经理人，如何规范和监督物业服务的尽职履职情况，防止腐败和滥权损坏全体业主利益，如何对小区那些不缴费，爱挑事，爱占便宜，总违反规定，自私自利的人去进行规范，让整个小区能够正常运转，能够保证能够得到及时有效的维修养护，能杜绝一切违规装修，车辆乱停，损坏公物的行为，如何保证整个小区再过五十年，七十年一样功能齐全，设备正常运转，业主安居乐业，享受平静高效的生活，谁来，或者用什么方法让好的制度，好的工作方法持续下去，不论换多少工作人员都一样好。能把业主所缴的每一分钱用到该用的地方，甚至可以把物业管理费降下来，给业主提供更多的超值服务，让生活变的更加美好。