降房价无招可用？国家智囊提出接地气方案，刚需买房有福了

　　3月15日，国家统计局发布了2021年2月房价走势，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分点，31个二线城市新建商品住宅上涨0.4%，涨幅均与上月相同。按照以往的经验来看，一般楼市会有＂金三银四＂的规律，每年的3月和4月销售都会比其他月份好一些。而与其相邻的2月也会有所上涨，但从今年的数据来看，2月份涨幅不增反减，说明今年的三月和四月表现应该不如往年。
　　不过，这也符合楼市当前的大环境，随着楼市的不断调控，以往的＂抢房热＂已经很难出现了，在限购、限贷等各种调控措施下，炒房客的难度不断增加。另一方面，最近几年整体房价涨幅不断收缩，对于炒房客来说其利润空间也在不断收缩，因此近几年越来越多的炒房客在退出市场。房子的金融属性消失，回归居住属性。种种迹象表明楼市正朝着合理方向发展。
　　但与此同时，房价依旧处于比较高的水平，虽然涨幅在不断收缩，但房价依旧在涨也是不争的事实。就目前情况来看，买房依旧是很困难的一件事情，很多人大半辈子的积蓄需要用于买房，很多家庭甚至几代人供一套房。房价收入比也一直处于上涨趋势，降房价真的无招可用了？
　　前不久的重要会议上，经济学任泽平对于当前楼市现状发表了自己的观点，任泽平认为土地是为人服务的，人口增长多的地方就应该多供地，人口增长少的地方就应少供地。比如杭州、深圳每年增加三四十万的人口，但是土地指标没有增加，光限制解决不了房价问题。如果按照这个思路来谈论的话，上海北京等地土地供应同样很紧张：
　　我们的一些政策违背了人口迁徙规律，造成一二线高房价，三四线高库存，结果是让人非常遗憾的。政策一定要接地气，要尊重客观规律。当你看到深圳、杭州房地产市场现在的问题，答案很显然，是要增加供给，抑制需求是没用的。
　　事实上，任泽平对于楼市的研究可以说相当透彻了，＂房价长期看人口、中期看土地、短期看金融＂被行业誉为楼市房价经典语录，后续无数专家学者也是从这几个角度来进行楼市研究的。＂人口、土地、金融＂为三大影响房价的核心因素。
　　上文已经提到过，随着楼市调控不断深入，炒房客、炒房团数量不断减少，如今房产的金融投资属性已在慢慢消失，支撑房价上涨的短期因素已剔除。不难发现，任泽平此次发言针对的是其中期影响因素，也就是土地供应。很多人都将房价与地价的关系形象比喻为＂面包＂和＂面粉＂的关系，只有＂面粉＂的价格降下去了，＂面包＂的价格才会降下去。
　　我们知道，对于一些受欢迎的城市，每年都会迎来大量的人口流入，而人口流入带来的则是住房需求的提升，进而间接增大了土地的需求。如果土地供应量很少，那么竞争的开发商就会变多，因此拍卖的价格也会水涨船高。而土地的价格涨起来了，建造在上面的房子价格也会提升。因此，对于人口流入量比较大的城市，可以适当增加土地供应量，减少开发商竞争，那么土地价格也就降下来了。
　　而对于人口流失量比较大的城市，适当减少土地资源供给，有利于节约土地资源，在一增一减的中和下，实际上总体的供应量并不会有多大变化。特别是对于一些房价不断下跌的城市来说，有利于房价恢复稳定。
　　除了＂金融＂、＂土地＂影响因素外，再来看看第三个影响因素——人口。
　　事实上，任泽平的建议同样考虑到了人口因素。当前楼市正处于一个＂分化＂的阶段，即偏远城市、＂收缩型＂城市人口不断流失，而一线城市、准一线城市、沿海城市则迎来了大量的人口流入，一个地方的房价最终还是取决于人口，因为人口正对应着住房需求。因此最近几年房价走势往往都是一些房价高的城市，房价进一步上涨，而房价低的城市，房价在连续下跌。
　　从人口总量来看，几个月前任泽平及其团队发表了《建议提前开放三胎：中国人口报告2020》，文中指出了人口变化趋势，任泽平认为在＂十四五＂期间人口将进入负增长阶段，因此建议开放三胎来解决人口问题。事实上，前不久公安部门发布的新生儿登记数据已经说明了当前存在＂人口断崖＂的问题，2020年出生人口仅为1003.5万，为近十年来最低水平，比2016年出生人数少700万。可见未来楼市的＂总需求＂会不断降低。
　　因此就目前楼市情况来看，短期金融影响因素已经逐渐消失，长期人口影响因素也会减少，那么只剩下中期的土地影响因素，任泽平提出的方案一定程度上能解决这个问题。对于未来的刚需家庭而言是一件好事情，意味着能够以合理的价格买到合适的房子。希望这个＂接地气＂的方案不会让我们等太久。
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