断供房数量大增，楼市风向收紧，专家直言未来房价或令人感到悲伤

　　2000年，我国整体城市化率仅为36%，城市化水平仅为发达国家的6成。随着时代的不断发展，20年后的今天，城市化已经突破60%大关，距离发达国家越来越近。且根据国家统计局预测的数据来看，未来30年还有20%的涨幅空间。近二十年来，经济飞速发展，整体生活水平也在不断提升。
　　但与此同时，房价的涨幅则更是令人咋舌，20年前，全国平均房价仅为1954元/㎡，但2020年整体房价已经达到了9980元/㎡，整体上涨了500%。要知道，这仅仅是平均值，去掉房价稳定以及房价下跌的城市后，部分城市的涨幅可能达到7~8倍，炒房集中区域房价更是上涨了10倍以上。
　　对于一个家庭来说，买房是至关重要的大事，基本上得掏空大半辈子的积蓄。根据央行发布的城镇家庭负债统计报告来看，家庭负债主要来源于实体资产，而实体资产中房产占比达到了80%以上。好在这几年各地密集调控后，房价大涨的势头才止住，最近几年涨幅也在不断收缩，但房价依旧处于高位。
　　正因为房子如此贵重，因此对于一个普通家庭来说，是不会轻易就弃房断供的，会想尽办法来还房贷。因为一旦断供，则意味着之前已经缴纳的＂首付＂和＂房贷＂打水漂。此外，银行为了填补这笔坏账，往往会将房子打折出售，以较低的价格卖掉来填补空缺。如果说房贷部分依旧不能填补的话，那么剩余部分还是得购房者来偿还。对于购房者自身来说，不仅房子没有了，信用也会出问题，到时候生活方方面面都会受到影响。
　　相关数据显示，2017年法拍房数量为9000套，2019年法拍房数量突破50万套，2020年底法拍房数量已经逼近200万套，数量为2017年的220倍。也就是说，自2017年起，断供房数量就在飞速增加。2017年~2020年是什么时间？正好对应着房价涨幅不断收缩的时间段，也刚好是2016年底国家正式提出＂房住不炒＂的第二年！其中必然有着很大的联系。
　　笔者想起了易居研究院的副院长杨红旭曾经讲述的一个故事，2017年的时候，一位炒房客在重庆全款买入了180套房子，平均每套房200万元，但两年时间过去了，最后这个炒房客不得已只能以每套降价50万元的价格抛售，累计亏损9000万元。
　　事实上，对于普通家庭来说，房子是用来住的，只要不下跌得太厉害，都可以接受，并且最近几年房价依旧在涨，只不过涨幅在收缩。因此只有通过房价大涨，能够从中获取赚取收益的炒房客们，才会由于涨幅收缩而产生亏损。逻辑很简单，当房价涨幅大于炒房客的房贷+持房成本+折旧率的时候，炒房客才能盈利，因此当涨幅不断收缩后，利润空间越来越小，最终亏本。
　　所以近几年断供房数量大幅增加，其中只有少部分是真正还不起房贷的购房者，剩下大部分都是炒房客、炒房团，以及投资房产的人。
　　可能有人会说，既然炒房不能实现盈利，那么只需要将房子在二手房市场卖掉就行了。但真的有这么简单吗？对于炒房客而言，至少面临着三个问题：第一个问题，随着楼市调控不断加深，各地出售年限也在增加，从3年提升至5年，因此这些炒房客不是不想出售，而是没有办法出售。第二个问题，最近几年各地二手房市场挂牌量大增，但是成交量与成交率却没有什么变化，说明楼市整体需求已经不多。第三个问题，二手房市场挂牌量增加，其中很多也是炒房客，因此一定程度上出现了竞争，导致房子更加难卖。
　　在上述三个问题的阻拦下，一些炒房客要么没有办法出售房产，要么房子出售了没人买，要么竞争不过其他人，因此最终也只能弃房断供。
　　对于刚需而言，楼市＂抛售潮＂的出现其实是一个好现象，说明越来越多的炒房客意识到了房子已经不再具备投资价值，随着时间的流逝越来越多的炒房客也会逐渐退出市场，让房子回归到真正的居住属性。这同样是房价回归合理的前提，对于刚需来说未来能以合适的价格买到房子，而不是为了虚高的价格去接盘。
　　1月1日，央行出台的＂限贷令＂正式生效，对于银行的住房贷款与房企贷款规定了占比，限制了流入楼市的资金。在后续的两个多月，多家违规操作的银行与房企都收到了罚单，调控力度不断加紧。与此同时，今年也是房地产开发商＂三道红线＂正式生效的一年，属于楼市的＂双限＂时代已经来临。
　　根据央行发布的《2020年金融机构贷款投向统计报告》来看，2020年房地产贷款增速持续下降，截至2020年末，人民币房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速降低3.1个百分点，连续29个月回落。
　　有专家指出，今年生效的＂限贷令＂与＂三道红线＂，两条措施相互配合，其力度已经不亚于房产税。与房产税一样，最终打击的都是炒房客与囤房族。尽管目前已经有很多炒房客在退出市场，但仍然有相当一部分＂囤房族＂依旧寄希望于未来房价大涨，但未来楼市只会朝着更为理性的方向发展，对他们而言，或许会对未来的房价感到悲伤。
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