政策来了！深圳房价让人欲罢不能！新一轮即将开始

　　深圳高房价的症结根源
　　长期以来，高房价一直困扰着深圳这座城市，让大家背负上沉重的生活压力，严重影响幸福指数。
　　根据今年初的统计数字， 目前深圳全市商品房均价已经达到9万元/平方米，是北京的1.35倍，上海的1.45倍，广州的2.2倍。
　　但是深圳的平均工资水平却低于北京和上海，仅仅略高于广州，所以深圳民众所要面临的房价压力远远高于北上广。
　　而深圳高房价问题难以解决的根源就在于人地矛盾突出，不到2000平方公里的土地上，承载着2200万人口，密度高达11000人左右。
　　相比之下，750万人口的香港却拥有1100平方公里土地，换算下来人口密度约为7000人/平方公里，仅相当于深圳的三分之二水平。
　　另外深圳全市有974平方公里土地被不可开发的＂基本生态控制线＂，约占深圳总面积的一半左右，所以 深圳实际可开发的土地只剩1000平方公里。
　　如此一来， 深圳的实际人口密度已经超过20000人/平方公里，几乎可以跟全球人口密度最高的澳门相比肩 ，妥妥高居中国大陆之首。
　　然而由于深圳地方政府非常注重经济发展，在土地资源紧缺的情况下，又把大量土地划拨为工业和商业、办公用途，所以导致住宅用途更为紧缺。
　　根据最新的数字， 目前深圳的住宅用地面积仅为227.5平方公里，仅占全市建设用地比例的22.6%，远低于全国平均的33%,以及全世界40%以上的水平。
　　这就导致了目前深圳的人均居住面积只有19.7平方米，不仅低于广州的25平方米，跟日本东京的32.4平方米、美国纽约的40平方米、旧金山的46.5平方米存在巨大差距。
　　所以在严峻的人地矛盾形势下，深圳的房价才会一直居高不下，遥遥领先全国其它城市。如果不能解决深圳的人地矛盾，那么控制深圳的房价就无从谈起。
　　深圳应对高房价的对策
　　去年新冠疫情后，央行货币政策有所松绑，但是随着海外疫情的恶化，实体生意又不太好做，所以热钱纷纷流入楼市，导致炒房风潮再起。
　　根据证券时报旗下数据宝追踪的《2020年316个城市房价排行榜》数据显示， 2020年深圳二手房价涨幅高达34.25%，高居全国第二，仅次于东莞。
　　考虑到东莞购房人群中，有一半以上是深圳暴涨和限购之后，在深圳无法买房而外溢的刚需，所以其实可以视为深圳房价暴涨的延续。
　　在经过去年这轮暴涨之后，深圳民众的购房压力陡然猛增 ，要想在深圳购买一套房子，几乎就得多996奋斗个一二十年才行。
　　这一轮房价暴涨，导致民间怨言很大，再加上今年初＂深房理＂炒房团被曝光后，更加令人寒心。
　　所以从去年底开始，深圳地方政府的房地产调控思路也发生了巨大转变，除了继续加强限购、打击炒房等治标之策外，终于开始准备治本了。
　　所谓的治本，其实就是我们前面提到的解决深圳人多地少的矛盾，具体来说就是加大住宅用地供给和减少人口流入。
　　为此， 近期深圳对原先的土地规划和人口落户政策做出了多项调整 ，具体如下：
　　今年4、5月份，深圳市规划和自然资源局先后将十几块原本规划作为商业用地、产业用地的土地，变更为住宅用地，累计增加约22.9万平方米的居住用地供给。
　　今年5月份，深圳公布的《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》中，又全面收紧落户门槛，取消了专科生直接入户的规定和本科生、研究生、博士生的入户补贴。
　　近日公布的《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》中，又计划至2035年将居住用地面积总量提高至265平方公里，比目前增加37.5平方公里，可供新建各类住房200万套以上，争取将全市人均住房面积提高到40平方米。
　　深圳又掉入了新的怪圈
　　上面的几项新政策，虽然没办法从根本上解决深圳人多地少的矛盾，但是也能够起到一个很好的缓解作用，毕竟光是增加居住用地面积一项，就能够增加20%左右的住房。
　　不过深圳最新推出的一项政策，有可能在一定程度上抵消这方面的努力。
　　近日，深圳市政府出台了《深圳市鼓励总部企业高质量发展实施办法》，准备对来深圳设立总部的企业，给予落户奖、贡献奖、租房与购房补助等多项奖励和补贴。
　　从《实施办法》的细则来看，奖励和补贴力度不小，预计可以吸引不少企业来深设立总部。
　　深圳之所以会推出这项政策，主要是跟两方面的因素有关：
　　第一是要吸引更多来深圳设立总部，创造更多就业、GDP和税收，巩固和强化深圳金融中心和经济中心的地位。
　　第二是深圳这几年连续建了多个CBD，导致写字楼空置率高达30%以上，所以需要吸引更多企业来入驻办公。
　　总的来说，这项政策对于深圳经济的长远发展是很有必要的。
　　但是 在经济发展和中心城市地位得到强化的同时，也会吸引更多人口流入，从而加剧深圳的人地矛盾。
　　所以这样一来，深圳又会重现掉入原本的怪圈之中，即是越做大蛋糕就会吸引越多的人口流入，然后房价继续上涨，继而迫使实体经济外迁。
　　目前深圳的最大短板就是土地太少了，少到了几乎没有多少回旋余地，以至于顾此就要失彼，这一点在北上广至少还不是大问题。
　　那么深圳真的走进死胡同了，高房价问题无法破解吗？
　　也不是，至少 还有几条路可以走，只不过需要更大的魄力。
　　上策是扩大辖区的土地面积，比如说向上级争取把东莞、惠州的部分地区划入深圳，从而实现扩容。
　　中策是间接向周边城市借地，比如跟东莞、惠州沟通，由深圳出钱在东莞、惠州的临深地带进行一些市政配套建设，然后引导更多深圳居民到当地居住。
　　下策是想办法增加土地供应，比如向上级争取特事特办，把基本农田和＂基本生态控制线＂的土地拿出来开发。
　　这三个办法里头， 上策太难做到，下策又影响不好，唯有中策比较切实可行。
　　目前东莞、惠州的临深片区都有大片土地和楼盘，那些楼盘也基本都被深圳民众购买了。但是由于交通不便、跨市政策差异大，所以实际居住的人口并不多。
　　如果深圳愿意自己掏钱修建跨市地铁，愿意掏钱到那边建设学校、医院，并且让这些医院和学校可以跟深圳本市的一样运作，比如说享受深圳医保和参加深圳中考，相信会有很多深圳居民乐意搬迁过去居住。
　　作者 | 湾叔